日本火紅年代「西城秀樹」

　　近幾天從港日兩地新聞報導，得知日本70、80年代的天皇巨星「西城秀樹」離世，享年63歲，實在可惜！用香港及日本男人的平均壽命81歲計算，63歲仍然是有心有力，看看我們香港歌壇校長譚詠麟及歌神許冠傑，都60-70歲仍然活力十足，筆者是70後對西城秀樹的歌祗有YMCA有印象，可能不懂日文關係，衹知道日本電視台每年都有紅白藝能大賽，西城秀樹在70-80年代火紅，90年代開始沒落，就像日本的樓市及股市，1990-1991年日本股市及樓市急跌，日經從38000幾點下跌到2013年的8000點，日經指數下跌超過8成，長達20多年的跌幅，而樓市命運相同，1990年的房價從1000萬港幣下跌至2013年祗剩200萬港幣，同樣下跌超過8成，到今天日本樓股上升近來創下26年新高，日經指數在2018年5月約23000點，從1991年差7000幾點反彈2倍有多，距離1990年的38000幾點高位尚有一倍便回到家鄉價，而樓市相對沒有股市行得快，以東京一線地區計算，2013年樓市谷底的都心五區普遍上升50%到1倍不等，視乎位置而定，location這一點是非常重要，筆者前幾天才目睹一位20多年前買入東京北面埼玉縣的負資產業主到今日放盤價錢只剩餘¼價， 但仍然賣唔出，所以目前投資日本房地產，衹能買一線城市東京及大阪，一都兩府（東京都、大阪府、京都府）筆者是比較看好，雖然股市升得快但這也未能激發日本人炒股的熱情。可能是創傷後遺症關係，日本官方數據顯示，日本家庭金融資產配置中，有價證券佔比僅為18%，相比之下，儲蓄存款佔比高達54%。所以好明顯，日本人投資近期買磚頭開始多過股票，90年代初日本經濟泡沫破裂，日本股市的那場風雲突變幾乎吞噬了日本一代人的財富，對風險資產敬而遠之。

　　日本經歷過股市20年的熊市，而樓市一樣是熊市，所謂樓股息息相關，過去幾年日本股市升幅是快過樓市，對於滯後升幅的樓市，究竟牛市的1、2、3、4期什麼時候出現？筆者2014年出版的40萬東京做業主，日本置業全攻略，已經大膽預測，牛1、2已經出現及來臨，致於牛3、4升幅，在2018年-2020這兩三年，東京及大阪一二線地區有很大機會出現急升跳價現象，即係市場價格這一個樓盤賣3千萬日圓，市場消化之後，有盤再放賣會馬上彈升1-2成，這為之叫做跳價，樓市跳價現象近十年在香港經常出現，上星期出席汪敦敬博士的財富效應演講，汪博士分享香港資產出現大量財富效應，衍生出來的龍市，即係完成牛市升幅，進入龍市新世代、因篇幅有限，下期再分享日本的財富效應。

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