商廈升勢更可怕

如果中區甲級商業大廈的呎價當真升到十二萬元，請問還有多少企業能立足香港？本欄已多次強調，特區政府的土地政策向來糊塗，市民「上樓」之難，難於上青天，但在物業市場，這可能還不是最大的問題，更大的問題應在優質寫字樓供應上。

去年，當中環甲級寫字樓的呎價仍處於三萬多元時，美利道停車場地皮竟以樓面呎價超過五萬元成交，所謂「麵粉貴過麵包」，不少地產從業員都說想不通中標者打的是甚麼算盤。當時筆者已指出，投得地皮的發展商一點也不糊塗，只是市場人士錯估形勢，他們不知道甲級商廈將出現急升浪，而且將會升得十分迅猛，就算數年內升到十二萬元一呎，亦不是天方夜譚。

此話言猶在耳，甲級商廈便剛創出了歷史新高，呎價六萬一千多元，上手業主是在去年十一月買入，當時呎價只是五萬元，五個月後易手，升值竟達百分之二十二，升幅遠高於私人住宅。

但呎價六萬元不是距離十二萬元的瘋價尚遠嗎？不是的，剛創呎價新高的商廈只是位於金鐘，還不是在中環的核心地段，且樓齡高達數十年，素質跟新落成的頂級寫字樓不在同一檔次上。如果以上述物業成交價推算，中環最優質的商廈可能現已逼近十二萬元一呎，只是這類物業素來貨源稀缺，甚少成交而已。

金鐘那棟商廈最新的月租呎價是一百元，現以呎價六萬一千元售出，而中環頂級商廈的呎租是二百元。租金與樓價素來成正比，依此推算，中區最優質寫字樓的呎價便可達十二萬二千元，一旦有成交，必將創出世界紀錄。

九七年之前，本地甲級商廈的價格一直在最優豪宅之上，只是近年落後了，商廈一旦追上來，自是非同小可。但政府卻束手無策，只是苦了本地的營商者。