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香港樓市難爆煲
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2018年4月11日

香港樓市難爆煲

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  在幾天前的一個飯局上,老友問:「今天香港樓價高得咁離譜,會唔會爆煲呢?」幾位朋友來自不同行業,有飲食業、汽車業、旅遊業、零售業等,他們都是行業的表表者,大家都認為樓價已脫離市民的購買力,如今加息周期來臨,中美貿易戰令雙方兩敗俱傷,樓市有機會爆煲。

  筆者常想自己身為地產中人,有時候難免會當局者迷,看不清樓市走勢。於是定期與不同行業的老友聚會,吃吃飯聊聊天,除可了解各行業的營商環境外,也聽聽朋友們對樓市的看法,從不同角度去思考及分析。

  「各位都係行業嘅專家,近排生意點呀?」筆者提問。老友們回答生意不但不錯,還錄得穩定增長。只是覺得樓價今天高處不勝寒,大家都認為理應調整一下,以10年周期循環計算,樓價該到了爆煲之時。老友們的看法使筆者有所啟發,他們代表了大部分香港人的聲音,一種主觀的看似有道理的聲音。

  筆者同意樓市不會永遠只升不跌,只是大家對於時間方面的理解不一致,有人認為今天樓市應爆煲,我認為還未到時候。樓市大升需要天時地利人和配合,大跌同樣也需要條件配合,以樓價升得太高應進入下跌周期為由,來預測樓市會下跌,理由並不充分。

沒過份借貸 金管局把關有道

  綜合目前各個行業經營狀況,經濟發展形勢良好,香港幾乎全民就業,老友們都說招聘人手甚為困難。既然經商者生意不錯,就業市場職位多空缺,打工仔收入有所增加,那麼買得起樓的人也會增多,這些剛性需求不斷累積。

  此外,儘管樓價與市民的平均收入比率升至19倍,供樓負擔能力嚴重脫節,然而市場的買家並非普通打工階層,他們是靠爺幹、靠父母幹支撐的複式購買力。而現今買家新造按揭貸款成數只是51%,跟97年及08年時的80%至90%高成數借貸不一樣,樓價跌一成半成,不會出現大量負資產而爭相沽貨情況。

  還有,本港發展商的負債比率僅為15至20%,是全球成熟市場中最低,他們有條件持貨待價而沽。樓市風險住往是由過多借貸所造成,今天雖然香港利率趨升,但速度緩慢處於長期低水平。而買樓的壓力測試,以及八輪逆周期按揭措施,都看得出金管局把關有道。想樓市爆煲不是不可能,除非金管局總裁陳德霖請辭,否則,一天他仍在位,大家就別異想天開了。

香港樓市難爆煲
1. 亮劍。
2018-04-11 13:59
香港身處一個經濟迅速增長的大國旁邊,不少幾百萬未開頭嘅強國人揸定錢等買貨 ,本地工人失業率奇低薪酬年年有增長( 我係指中高級),好多60後的港人子女,已達或正步入適婚年齡……

冇可能又要馬兒好 ; 又要馬兒不吃草,
2. Z
2018-04-11 14:51

如果世界各國都被動地用緊貨幣量化, 先停先輸, 真想不到除自爆外,如何停止.

 
3. 細價樓業主
2018-04-11 15:20
真的十分簡單,吾明D專家點解吾明。根本無借貸泡沫,又點會有樓泡爆破既可能呢? 如果都仲未明,我會懷疑佢地智商有問題。
4. Danny
2018-04-11 15:35
1樓亮劍兄所言甚是,又要馬兒好.又要馬兒不吃草,不可能啦!

香港人應該實事求是,現在咁健康嘅樓按水平,冇可能爆煲,講爆煲論者都係嘩眾取寵而已.
5. 升斗市民
2018-04-11 16:12
陳德霖是高手,把關一流!

[本港發展商的負債比率僅為15至20%,是全球成熟市場中最低,他們有條件持貨待價而沽。樓市風險住往是由過多借貸所造成,今天雖然香港利率趨升,但速度緩慢處於長期低水平。而買樓的壓力測試,以及八輪逆周期按揭措施,都看得出金管局把關有道。想樓市爆煲不是不可能,除非金管局總裁陳德霖請辭,否則,一天他仍在位,大家就別異想天開了。 ]
6. 實事求是
2018-04-11 16:20
蔡生文章好準繩,中肯,我有得著!跟佢講幾年前買咗樓!
7. 明亮話
2018-04-11 20:01
香港有陳德霖呢啲好官,把持按揭咁好,大家放心樓市唔會爆煲,即是揸樓嘅人發達了.
樓價唔大跌,年輕人上唔到車,最好聽林鄭講,買居屋或港人上車盤啦!
8. 實事求是
2018-04-11 21:42
我欣賞蔡老闆實是求是的態度!
"筆者常想自己身為地產中人,有時候難免會當局者迷,看不清樓市走勢。於是定期與不同行業的老友聚會,吃吃飯聊聊天,除可了解各行業的營商環境外,也聽聽朋友們對樓市的看法,從不同角度去思考及分析。 "
9. 實力决定一切
2018-04-11 22:03
香港業主同發展商都大把錢。香港人錢多到每個週末打開報紙都睇到好多版海外物業廣告。

港人有大把閒銭掃英国,日本,泰国,澳洲,加拿大物業,大家不用擔心本地物業冇承接力。

我都未計強國土豪們的超強購票買力。

望本港樓價大跌8成執平貨?諗多咗啦!
10. 不同命
2018-04-12 00:55

賣樓人士都會有不同命運回報, 天時,地利,人和,沒有小人唱衰先得......


土地註冊處顯示,現任行政會議召集人陳智思近日以1420萬元沽出將軍澳天晉IIIA的第1A座低層B單位,成交價1420萬元,單位實用面積841平方呎,成交呎價16885元。單位於2014年9月份以1034.1萬元購入,現易手帳面獲利385.9萬元。

【本報訊】行會成員林奮強涉嫌偷步賣樓,第一個賣出的單位買賣協議昨日曝光,顯示林奮強將交易完成日期訂在政府公佈樓市辣招的前一天;疑似內地買家周唯熹的住址亦同步曝光,但他未有現身。另外,被指享有特權擴大住所僭建的商務及經濟發展局局長蘇錦樑,昨日就繼續龜縮,拒絕回應疑問。



交易日期定於辣招前一天

林奮強第一個賣出的單位是寶華軒14樓B室,據昨日公開的買賣協議顯示,完成交易日期與臨約一樣訂於10月25日,剛好是政府公佈額外印花稅和買家印花稅兩項壓抑樓價辣招的前一天。單位連租約賣出,現時該單位的租客是一名外籍男子,兩年租約至2013年尾屆滿,月租連管理費2.8萬元,比市價略低。
買賣合約由林妻蘇載玓以業主豐陞有限公司的董事身份簽署;買家周唯熹就親自簽署,不再透過代理人處理。買賣文件同時透露了周唯熹現居於半山麥當奴道雨時大廈一個單位,該單位在93年由朱姓業主買入,估計周唯熹現時是租住上址。記者昨晚嘗試到該單位找周回應,但未有人應門。
林奮強賣出的另一個單位、寶華軒14樓C的新買家早前亦曝光。新買家是以本地拼音的林詠常。單位以962萬元成交,林奮強因此帳面大賺約556萬元。
另外,被指享有特權將住所僭建「升呢」做玻璃露台的商務及經濟發展局局長蘇錦樑,昨晚出席公開活動時兩度拒絕回答記者問題,未有回應為何不徹底清拆僭建物,而要在單位採取「補救方案」保留僭建。



11. 危險時期
2018-04-12 01:52

樓價唔跌就係同金管局有關,陳德霖太緊了,唔放寬按揭成數買家上不了車.

如放寬按揭就容易樓價跌時出現負資產,樓價爆煲快到,同陳德霖傾傾,放寬按揭吧,樓價必定冧!

12. 慢慢陰
2018-04-12 02:57





樓市已經形成一個長命上升周期,迫多啲人買飽貴價樓先再慢慢陰乾...

13. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2018-04-12 21:35

新居屋昨截止申請 暫超額36.5倍

【Now新聞台】房委會新一期居屋昨日截止申請,暫超額36.5倍,創居屋復推以來的新高。

房委會表示,截至星期三下午七時,房委會樂富客務中心共收到約166000份申請4431套居屋單位,暫超額36.5倍。這個數字仍未計算郵寄及綠表申請者經屋邨辦事處遞交的表格。

至於同期接受申請的白居二,房委會暫收約39000份申請,暫超額14.5倍。

今期三個居屋長沙灣凱樂苑、啟德啟朗苑及東涌裕泰苑合共4431個單位,售價由約159萬至近630萬元,預計會在6月進行攪珠,8月揀樓

換句話說,即使全數售出4431個單位,還有超過16萬份申請表的真實需求未能上車。還未計數;投資需求,新移民需求,每年5萬對結婚需求(就當16萬需求之中包含大部份),還有每年二萬對離婚需求,而下一期居屋接受申請日期將會是明年首季,事隔一年後,又不知會累積幾多需要呢?面對每年不足兩萬新樓供應,香港樓市確實難爆煲!

14. 不破頂 不成交
2018-04-12 23:27
今年樓價升幅一定會高過2017。全港各區現在都已經陷入瘋狂搶樓潮中。加息因素影響有限。中原指數年底挑戰200點大關。

美國佬撐唔得幾耐,明年又會開啟減息印錢週期,真是大鑊。
15. 全靠有專家
2018-04-12 23:30
2010年來不斷推出的辣招害不少人落錯車,也成功地阻止了不少人上車,結果搞到月台上企満了等上車的本地人,及想通上車的外地游客(大陸投資者)。

不斷勸人不要上車的專家, 已經成功地為樓市累積了排山倒海的購買了。来來幾年,在月台上等到脚軟的市民將最終失去耐性而被迫上車。

16. 江湖地
2018-04-13 01:48
香港樓市難爆煲???
江湖地位經常被貶低???


17. 險境
2018-04-13 02:20
我點都唔信樓市唔爆.咁高樓價打工仔如何負擔得起,顛完就會大跌,循環周期升完之後就跌回,啲個係真理定律!
18. 回17樓
2018-04-13 15:26
等多十年可能會爆,但到時好多人失業,一樣上不到車。最慘的是十年後樓價大跌5成後,尺價仍然高過今天。俾咗的120個月租金業主一定不會退俾你。
19. 地產跌
2018-04-13 17:06
[本港發展商的負債比率僅為15至20%,是全球成熟市場中最低,他們有條件持貨待價而沽。樓市風險住往是由過多借貸所造成,今天雖然香港利率趨升,但速度緩慢處於長期低水平。而買樓的壓力測試,以及八輪逆周期按揭措施,都看得出金管局把關有道。想樓市爆煲不是不可能,除非金管局總裁陳德霖請辭,否則,一天他仍在位,大家就別異想天開了。 ]

陳德霖離職最好,樓價就會跌!
20. 引刀出事了
2018-04-13 17:54

多名港人疑墮入內地買樓陷阱。有港人業主去年在廣東惠東縣購入「小房產權」樓盤,付清樓款後原定今年6月收樓,惟樓盤突然被列為「違章建築」,當局派員周四(12日)進行清拆。百名業主赴地盤維權,要求當局及發展商解釋及停止拆樓,反被警方驅散,包括一名港人在內的多名業主被警方帶走。內地律師提醒,港人不宜購買「小房產權」房屋,否則不受保障。

港人郭先生向東網記者表示,其妻去年6月以40萬元人民幣(約50.7萬港元)購入惠州市惠東縣稔山鎮一處樓盤的單位。由於樓價比附近知名屋苑平幾成,遂按發展商要求一次全額付款。郭先生稱,該樓盤共有11幢逾20層高的大樓,已付款的買家約200多人,據傳當中數十名業主為港人。而業主買樓前,已知該樓盤為沒有房產證的小房產權樓宇,發展商僅提供「買賣合約」。

發展商收款後,把交樓時間一再推遲,至今年初則稱延至6月。惟該樓盤上月陷入停工狀態,樓盤更被貼上巨型「拆」字。業主細問下,始知樓盤被當局列為違章建築,並於周四拆卸。包括多名港人在內的逾百名業主當日聚集該樓盤門外,要求見發展商負責人。業主質問當局為何突然把多幢樓宇列為「違章建築」,要求停止清拆行動。當地警方展開驅散行動,帶走多名業主返惠東公安局協助調查。

內地律師吳慶有指出,「小房產權房」有多種,大都不能自由買賣。其中一類較常見的「小產權房屋」,只供農村人口自建居住或繼承。按內地法規,非農村人口的境外人士和城鎮居民,絕不能購買這類房屋,部分房屋可能因土地和建築手續未齊備,被列為違法建築。即使買賣雙方簽買賣合約,買方亦不會獲得業權,可謂全無保障。
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