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政府要掌握補地價主動權
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政府要掌握補地價主動權

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2018年4月9日

  陳茂波在三月中表示關注新樓銷售以及空置情況,有必要時候會推出新樓空置稅,意味著政府希望掌握新樓推盤主動權,如果這項政策落實,以後新樓供應量將會大增,就算不能夠將樓價壓下去,最低限度都能夠將樓價保持平穩,不過,有評論員大潑冷水,認為政府推出新樓空置稅,地產商會聯手不補地價,供應更少,樓價會升得更高,推出空置稅可能得不償失,老實說,我不覺得那些評論員做分析,好似恐嚇政府多一些。
   
  不過那些評論員亦說得沒有錯,各地產商不替他們的農地補地價,政府很快就會用盡手上土地儲備,到那時候,地產商就掌握樓市主動權,要防止這個情況出現,政府除了要掌握推盤的主動權外,還要掌握補地價主動權,這可能會令到政府受到一些損失,但這是值得的,否則的話,當地產商掌握樓市主動權之後,賺錢的就會是地產商,揹鑊的將會是政府。

  現在,當地產商覺得有需要才會考慮申請補地價,最初的時候一定會給予政府一個低於市價很多的價格,經過多番商討,唔知用了幾多時間,好彩的話,才可以達到一個雙方都認為可以接受的價錢,嚴格來說,在這個過程上,首先是由地產商提出補地價,所以,是地產商掌握了主動權,政府是處於被動的位置。

  政府要掌握補地價主動權,一定要改變主客的位置,政府如果决定發展某一個地區,首先去信給持有該地區農地的地產商,歡迎他們申請補地價,並且列明政府要求的補地價費用,同時表示政府準備接受某一個數目的申請,如果申請的數目多於政府要求,就以價高者得,如果申請出價未達到要求,政府是有權不接受補地價,這個方法類似招標,或者是地產商現時賣樓的方法之一,我估計這個計劃的成功機會率高達九成,當政府掌握了補地價主動權之後,亦即是掌握樓市供應主動權,成功的話,政府可以考慮撤招及放寬逆週期措施,令樓市回復正常運作。

政府要掌握補地價主動權
1. 真真薯片
2018-04-09 11:12
呢條橋既前題係, 手上持有農地既地霸有好多個, 而且地霸之間存在競爭性

但係香港手持農地既地霸得果幾個, 要聯手圍標圍死正苦根本冇難度, 正苦最易比人圍標, 睇下佢d外判合約就知
2. 向泛民说不
2018-04-09 11:29
薯片,唯一可以做到的就是填海。你地泛民要合作,仲有,远水救唔到近火。
以前689搞补地价,你地就话官商勾结,现在变官商合作
3. 十一哥
2018-04-09 12:09
空置稅好易拆招、學老表體貼伙記、唔賣住做宿捨…得冇 ?  

農地~土地收回唔係冇先例、大孖沙嘅就~審慎商議 ? 黎民百姓嘅就~決斷執行、2千幾貴族要玩就平租大波地、黎民代代生息之地就手到拿來、老友…千祈唔好窮、公平…有銀士先有資格講 。

4. 十郎
2018-04-09 12:35


      11哥 : 你米踩親自己 , 你都有資格講公平既。

      勿話收農場農地 , 因為建地鐵理由 , 民居都照收 , 上環議論一輪的森美牛扒對面 , 地點係上環 , 一層舊樓補嘗價是約150萬 , 時至今日 , 被收樓者祇好日日祈禱。


5. 真真薯片
2018-04-09 12:42
向飯, 你答到我未者?

點解正苦可以突破犯民拉布填海起港豬oh(即使慢左兩年), 但係就7年都填唔到海起樓?
6. Koichi Fuyumi
2018-04-09 13:35
真真薯片兄,我試代向泛民说不師兄回答:

1:屯門至赤鱲角連接路在2007年開始興建,港珠澳大橋在2009年開始興建,當年立法會拉布尚未流行

2:2016年三跑填海,政府頂住傳媒壓力繞過財務委員會方法衝關成功,填海650公頃

3:政府在2018年2月,在4名反對派議員DQ失去分組否決權下,啟動東涌新市鎮擴展計劃,填海130公頃,預計2020年完成第一階段填海工程。

現在,DQ補選後,反對派仍然未擁分組否決權,就要看政府有沒有其他填海項目衝關。政府在12和13年分別公布《優化土地供應策略:維港以外填海及發展岩洞》和作出公開咨詢,理論上已有技術數據去執行,如果政府沒有把握這次機會,可算是失職。
7. 真真薯片
2018-04-09 14:46
KF兄, 都係你有料到

理論上2016年正苦可以頂住壓力填海起3跑, 果段時間應該一樣可以頂住壓力填海起樓, 到今日犯民少兩票+正苦有剪報工具, 想衝既話照計比2016年更易衝, 2018年2月東涌填海已經證明正苦想填海衝立法會係一定衝到, 賴犯民拉布填唔到海呢個藉口已經過時

如果我係犯民議員, 我會係垃圾會動議立即填海, 睇下你班牛鬼蛇神點避, 當然事實上係冇可能, 因為正苦建制犯民都係幫地霸嫁嘛
8. 十一哥
2018-04-09 14:54
十哥    左右不分冇立場、踩到自己慣經啦、口不對心…做人托咩!


9. 2047年
2018-04-09 15:03
填海造陸加起樓,最快都要二十年。補農地主動權完全在地霸手中,政府最快也要等2047年後才有辦法。

香港人等2047才買樓吧。不過到了2047深圳貴香港幾倍,香港人可以考慮搬去湖南。

現在不上車就一定赢?等到2047樓價就一定平過現在?
10. 公信力
2018-04-09 15:16
身為政府官員,十幾年來都只俾市民單邊的投資建議,就是不要買樓,不斷明示樓價快跌,結果搞得現正自己公信力冇曬。

香港人已經不相信政府可以增加供應,而各區不斷出現的二手破頂潮就是市場對政府不信任的回應。

香港官員應該對樓市收聲啦!
11. Koichi Fuyumi
2018-04-09 15:32
16年三跑例子,除了頂住壓力,最重要是可以透過機管局融資。而且土地用途單一,是可一不可再的例子

17年4月政府開始為東涌填海闖關,但一直被拉布未有進展。直到17年7月份四名議員被DQ,計劃終於在17年10月獲得批准。因政府利用同步招標方法,所以18年2月就可以開始動工,兩年後就可以交付土地給房委會,並計劃在23年就開始搬入第一批居民

前幾天立法會在討論11號幹線時,公民黨郭家麒議員本來想提出休會議案拉布,但因為三月份通過了「剪布」修訂,休會議案被主席否定。但郭家麒仍然堅持拉布,改提出中止待續,結果表決要延至下週

所以某程度上向泛民说不師兄所說的也有一點道理:

1:填海可以短時間內提供土地,以東涌例子為例,立法會批核到土地交付只需兩至三年

2:縱使有「剪布」修訂和反對派DQ,但政府還是沒辦法逃得過反對派拉布,要加速發展土地,還需反對派減少拉布

12. 十郎
2018-04-09 15:41


      2047年係一國一制呀 , 有冇得補地價 ? 到時至知。

13. 十一哥
2018-04-09 17:20
話咗低B高學歷焗住打正苦工、不務正業…懶叻多咀…教人買唔買樓投唔投資、不過掉轉諗…睇得準嘅又點會咁7去打正苦工吖。

考試讀書叻可以係好很蠢、一切跟住syllabus行、正苦工啱哂…跟住機制行、托杉唔使識轉膊。

14. 真真薯片
2018-04-09 18:25
FM兄,

想了解下係DQ補選加有剪布後, 今日有乜野阻住正苦再做多幾個東涌填海起樓方案出黎衝立法會呢?如果要同一人莊冇反對派比, 當然係慢左, 但係有壓力同慢左係咪代表應該好似依家咁放軟手腳等運到, 淨係靠把口9up空置稅同搞辯論?

依家至未來一年內, 係正苦強推填海同其他政策既大好機會, 如果正苦整完個東涌之後就放慢手腳, 咁就係正苦問題, 唔好賴犯民, 莫非正苦一定要等到一個犯民都冇先肯做野? 要完全冇壓力下先去做既話, 搵邊個做都得啦, 洗鬼幾百萬人工一年請佢黎做?

高球場單野已經照晒班牛鬼蛇神出黎啦
15. 向泛民说不
2018-04-09 18:58
薯片,现实d啦。现在的情况之下,填海是10年计划,DQ真不该泛民都系今年的事。之前每年很多民生的法案都系因为泛民拉布而延迟,难道你盲的吗?就是现在效率提高了,你们泛民还是一样的拉布,一样的在议会里面100米9.9秒跑。

董伯伯話香港每個家庭要有一层楼, 你地就聯合公文党, 地產商趕董伯伯下台, 以家無房打炮只能怪自己哦。怪得变个啊。泛民打手。
16. 向泛民说不
2018-04-09 19:05
政府很多建设的流程都是需要10年到20年。而填海就可能更长。97年计划要填海来改善港岛的交通,到现在还没有完成。仲有西九到现在还是烂地,这样就快过去20年了。观塘裕民坊重建,还是有所谓的要保育,到现在还没有拆,也快20年了。

97年之前,当时港督话填海,就填海,话玫瑰园计划,就玫瑰园计划。那种效率,现在是基本上做不到了。

香港现在的土地基本上都是97年之前填海和规划出来。现在都好像用的7788. 
17. Koichi Fuyumi
2018-04-09 19:11
四個字:司法覆核
18. 真真薯片
2018-04-10 00:01
正苦填海造地起公屋居屋比人申請司法覆核? 未來人新聞?

如果正苦真係講到明填海起居屋, 我真係想睇下邊個民選議員咁夠薑走去司法覆核, 我寫包單果個議員下届無論去邊個選區都唔洗旨意當選, 除非申請司法覆核果個議員係建制派咁就另計
19. 真真薯片
2018-04-10 00:12
向飯, 犯民係錯, 不過呢一刻正苦要做既係趁犯民勢弱, 盡快推多d民生政策, 填海起樓, 唔係乜都唔做, 淨係識開吹水會同出口術, 人地話佢做唔到野就怨犯民, 講黎講去都係冇貨賣, 咁係冇意思, 所以我一直重申, 地霸, 正苦, 建制, 犯民, 朝野藍黃其實四位一體互相勾結, 睇唔清個局既人, 一係就話正苦錯, 一係就話犯民錯, 正苦就專門作d話題比你班人討論,  一時哥爾夫, 一時空置稅, 不斷搵敵人去批鬥, 但係真正既目的, 其實就係拖時間, 另一邊用辣招同控制資助房數量/資格去幫地霸壟斷市場, 結果當你班淡友/藍絲/黃絲嘈完一輪, 幾大地霸一年又賺過千億, 呢個先係真相, 而寄望正苦打救, 絕對係緣木求魚, 香港好多3, 40歲中青一生既家庭幸福就比呢班人(高官, 地霸, 犯民都有份)害死, 真係非常冇陰公

嘈啦, 繼續嘈啦, 轉個頭, 樓價又升
20. Koichi Fuyumi
2018-04-10 07:42

1: 如果成塊地用嚟起公屋,從規劃角度去看是不現實的。將來一定會有人指控政府起悲情城市2.0。但填海時如果有任何私人商業用地,就會當場被指控官商勾結


2: 司法覆核永遠都唔會係議員或政黨去做,係求祈搵個無收入的市民去做


3: 環保就是大道理,不用說什麼未來人新聞,就歷史已證明政府想用低生態價值郊野公園起公屋老人院、再一地換一地用高生態價值地交換都已經大受批評。因為小白鷺、候鳥、野鴨,及不常見的蝶類豆粒銀線灰蝶常在郊野公園附近出沒

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