超高差餉得不償失

有評論員建議政府考慮向投資物業徵收超高的差餉，藉以平抑樓價。這個建議當然對平抑樓價非常有效，但必亦同時帶來極沉重的社會代價，因此並不是好主意。

租盤供應焗住消失

該建議的主要內容是向投資物業徵收足以全數抵銷租金收入的差餉，使投資物業再沒有淨回報，藉此教投資者卻步，讓新建房屋都是給自住業主購買。倡議人是香港大學程騰歡教授，他曾以「一人一屋 港人住港」為題發文。

如果這政策只適用於新購入的物業，而早已購入的物業可豁免，則現有租客還有機會續租。假若政策適用於所有出租物業，則問題更大。

如政策真的適用於所有出租物業，原來業主多被迫把物業出售變現，其中，又尤以靠租金收入供樓的業主為甚。由於超高差餉等同所有租金收入上繳，只能售出單位，割價到甚麼程度都要賣，又或須面對物業被銀主收去的命運，如樓價低於仍欠款額，可能被迫宣告破產。至於毋須要賣樓還債的業主，如仍保留物業，原因只有一個，就是指望政策不會持續太久。

由於出租物業毫無價值，市場將再沒有任何租盤供應。租客當然可以考慮執平貨變身成為業主。但由於樓市大跌，職位或不保，賤物鬥窮人，仍可能無法買樓。由於租盤失蹤，市場將出現有樓無人住，卻有多人露宿的局面。

打擊投資經濟活動

隨着樓市大跌，自置居所業主都可能面對身家大跌，甚至陷入負資產的窘境。他們當中，如果遇上公司裁員或生意失敗亦可能會遭到銀行收樓。

如果政策只適用於新購入的物業，早已購入的物業可豁免，則經濟陷入大蕭條的機會將較低，但嚴重衰退仍勢難避免。隨着樓價明顯下跌，樓宇作為抵押品的價值下跌，將大大影響中小企的借貸能力。投資活動乃至整體經濟活動都必定驟降。

公居屋應嚴禁炒賣

政策完全沒有考慮市場上的確有人只對租樓有需要，但對買樓沒有絲毫興趣，因此，政策的另一副作用，正是減少了消費者的選擇。隨着樓價下瀉，政府的財政收入必大受打擊，無法不收緊種種政府服務和福利開支。

由於超高差餉壓樓價的副作用巨大，筆者無法認同採用這樣的政策。然而我也同意「一人一屋 港人住港」的原則，但此原則只應適用於公共房屋。是以，我認為不論公屋租客或居屋業主，應只供自住於該單位的人士享用並應嚴禁擁有投資物業。如此，住公屋或買居屋的人士都不能靠炒樓致富。

有能力買樓或換樓的人士佔用公屋或長期留於居屋不遷走的誘因便大減。放棄公屋或由居屋換樓至其他私樓的住戶便會增加。公屋或居屋可以惠及有需要政府協助解決居住問題的人，機會亦會大大提高。

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為珠海學院商學院院長。