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自欺欺人的小陽春
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自欺欺人的小陽春
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2018年2月28日
上星期，中原指數大升1.77%，不少睇好樓市的人非常雀躍，認為指數去到200點是指日可待，我亦相信在大家一致睇好樓市之下，是有可能做到，不過，當指數繼續上升，成交量則會下跌，這點與唱好樓市的物業代理意願不同，他們認為指數上升，市民會追價入市，老實說，的確是有市民追價入市，但數量不多，到成交量慘 不忍睹的時候，物業代理就會唱淡，而事實上物業代理估價指數已經連續下跌兩個星期，表示樓價將會下跌，這將會在三個星期後反映出來，指數制定人已經作出預告，不過，大家可能仍然沉醉於指數大升，暫時未能察覺而已。
有人會認為，自從去年地產商提供高成數按揭，將大部分購買力吸引買新樓，更何況一個新樓單位收入隨時可以抵得住三個二手樓單位，在佣高糧準下，令到一般物業代理基本上沒有興趣做二手樓，做成二手樓成交量慘淡的原因，並非是樓價飆升，不能夠抺剎這個可能性，不過，新樓銷售量又並非那麼理想，今年一月份賣了1,063個單位，二月份至今賣了480，有睇好樓市的人話樓市小陽春提早來臨，我希望他們可以睇真d，如果兩個月買不足2,000個單位就叫小陽春，可以說整年都是小陽春，今年會有多達27,000個新樓單位推出市場，另外有9,000個已入伙還未出售的新樓單位，如果要消化那些新樓單位，每個月最少要賣3,000個，現在離目標甚遠，說現在是小陽春只不過是自欺欺人。
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自欺欺人的小陽春
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道指跌299點，迫近25,000點水平。如果你認為10年債息升到2.9厘，股市還會上升，那就太天真。現實是債息上升必定壓低股價，投資市場金科玉律。大戶可以頂上，但是，能夠頂住多久? 債息突破3厘就是大限之期。只要聯儲局一聲加息，即上3厘。現在炒股還有逃生機會，因為賣股票比較方便快捷，而且有大戶接貨。賣樓不是一兩分鐘可以完成，也不會有大戶接貨。樓市會是今次美國加息重災區。當然，背後還有石油時代過去，石油出口國集體破產。美國攻擊北韓和伊朗。大地震，全球升溫、失業大時代等等。
全自動駕駛電動車今年會推出，大量人口失業，斷供和破產急升...............。負面因素太多，2018年的樓市結局不容樂觀。
香港樓價為甚麼要在美國加息和石油時代結束的時候升到這個危險水平? 地霸和庸官知否這樣做會拖垮香港經濟根基，令香港永遠沉淪
我的估計是聯儲局今年加息4次，最少加息一厘。現在香港最優惠利率約5厘，即是年中會去到6厘。在美國，因為有30年長債鎖定息率，定息樓按利率可以，但不一定低於最優惠利率。在香港，利率看漲，定息樓按利率會高於最優惠利率最少4厘。定息樓按在10厘之上。在香港造浮息利率是找死。因為美國要加息至通脹去到2%以下，否則不會停止加息。天曉得加多少厘才停下來。
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同意一樓睇法,我都唔知點解,啱啱買咗樓,之前嗰層樓賣咗半年都賣咗出,啲買家壓價5%,我唔賣,同博士之前講嘅一樣,市埸價賣唔出啦.
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正苦野都唔一定次次要打6折, 例如劏房居民數字, 就係正苦幫你打左6折
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供應量其實好透明, 所以在下可以夠膽講未來5年內供應量係唔會太多
至於息率, 股市, 實在唔識睇, 或者咁講, 如果我有能力睇得通股匯息債, 我晨早發左大達, 長住4季酒店, 點會有住屋問題
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8.
政府覓地真有難度？ |
| 2018-02-28 16:30 |
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政府在覓地方面，便捨難取易，東涌填海便是一例，還記得當天動工禮只有4名環保人士示威。過去沙田、將軍澳亦透過這既快速而低爭議情況下達成。加上填海造地以宏觀方式設計交通機建及民生設施，相比舊區重建彈性更高。土地不足？其實問題本質正在逆轉中。
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香港根本就沒有土地不足的問題，過去及現在的住房供應不足實為政府的政策，不過現在就有點不同，明顯由於中央有明確的指示，土地政策已經改變，當搵地小組這場大龍鳳在年尾做完，長中短的土地政策就會正式出台，有遠見就一早睇到，無遠見就要再過兩三年，自自然然明白香港實在有足夠的土地。
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從一般邏輯看 , 美國實行零息 , 零息就弱美元 , 弱美元即是美元貶值。弱美元其實是搵持有美元儲備 ; 美元債券的國家笨7。美國如果繼續施行低息 , 從債券得來的收益不能填補美元貶值的損失 , 不加息就看看債券銷情怎麼辦了。
弱美元可能會導致輸入通漲 , 如果如果美國通漲失控 , 美國的經驗是要將利率定於通漲兩厘以上 , 這是過去80年代的經驗 , 所以人人話80年代供樓的恐怖。有人認為已經是明日黃花 , 不足作患 , 我都贊成的 , 祝好運。
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11.
真真薯片 |
| 2018-02-28 20:02 |
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689時等長策會, 等港人港地, 今日林鄭換個名, 叫搵地小組同首置盤, 竟然仲有人信, 真係橋唔怕舊, 最緊要受
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12.
浪子心聲 |
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| 2018-02-28 21:39 |
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真真小弟弟，能否分別幾時係真係假，就係真實力。
你要用點心力瞭解今次的分別，睇唔睇到分別就要睇你個人實力喇！！
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就算短期有，起出嚟最極速都要5年，所以供應其實無增加過，政府亦唔敢追落後，因為政府只想樓唔爆升，唔係想跌，所以唔難搞唔細份都係留嚟做土儲，否則day1梁生上台，一次過將康城同錦上路掟哂出街，今日晨早冧左啦
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14.
好友淡友 |
| 2018-02-28 22:17 |
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浪子兄，
想指教如何看得出中央俾了指示給特區政府開發土地？ 如果真的如是，中資水喉應該沒有誘因過來肓搶地。
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15.
To 9樓浪子兄 |
| 2018-02-28 22:23 |
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16.
真真薯片 |
| 2018-02-28 22:36 |
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浪子大哥哥, 在下呢個留言區年資只有兩三年, 唔知浪子大哥哥係689吹大雞搞長策會同港人港地時, 浪子大哥哥當時是否已經明察秋毫, 一眼睇穿689當時係假搵地, 而今日同樣再次睇到別人睇唔到之處, 一眼睇出林鄭係真正搵到地
如果浪子大哥哥可以搵到舊post證明4-5年前已經一眼睇穿689原來係假搵地, 咁在下真係信浪子大哥哥今次睇得出林鄭係真搵地, 絕對係實力, 在下必定心服口服, 五體投地
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真真小弟弟，都話咗你天真無邪啦。地都可以假搵囉，整個post有几難。
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18.
Ian Poon |
| 2018-03-01 00:13 |
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真心想問，
中原估價指數之數值介於0-100之間, 當指數>50時, 通常表示處於擴張期, 反之則為收縮期
Dr. 湯講既"物業代理估價指數已經連續下跌兩個星期" 即係由86.46下跌到而家79.56代表緊咩?
答案A: 樓價跌緊
答案Ｂ：樓價升緊
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19.
你信唔信我信你信我信 |
| 2018-03-01 03:24 |
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20.
浪子心聲 |
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| 2018-03-01 08:18 |
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真真小弟弟，我都係得兩三年多的資歷，所以四、五年前都未識上地產網，但當年689參選特首，我已大力反對，如你有看我過去的留言，你應知我是百份百不相信689是真心為香港。
今次搵地小組的全民大討論咨詢就應該係假嘅，但政府想增加土地供應就係真嘅，年尾你自然會知道什麼是真，什麼是假！
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