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愈潛愈多的潛在供應量
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愈潛愈多的潛在供應量
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2018年1月30日
陳茂波大約在兩年前開始講潛在供應量，有老友問我何謂潛在供應量，我話我是陶淵明學生，好讀書不求甚解，真的不知道什麼是潛在供應量，有人解讀為政府可以提供的土地用作興建私人住宅單位數量，當時大家都認為政府是誇大了數字，到最後結算，可能有一半供應量潛水，所以，應該叫潛水供應量比較恰當，政府當時亦了解一般人想法，但沒有官員澄清，令人更加肯定所謂潛在供應量其實是潛水供應量。
最初波哥提及潛在供應量的時候大約是八萬二個單位，當時一般人認為即使數字確實無誤，仍然是不足 夠，以每年消耗兩萬個單位速度，八萬二個單位僅僅夠四年，但兩年之後，現在潛在供應量是九萬七，比兩年前還要多，結果令到一般人更加不明白，點解潛在供應量會愈潛愈多，原來波哥是會計師出身，用一套簡單存貨出貨表來解釋，半製成品以及貨尾就是潛在供應量。
簡單來說，已申請興建，或者興建中單位，扣除已出售的就是潛在供應量，到新樓盤入伙，貨尾單位亦會歸納為潛在供應量，在過去兩年，潛在供應量增加一萬五千個單位，證明供應比消耗多，供應不足根本上不成立，今年超過二萬個新樓單位入伙，相信有不少仍然未被出售，所以，我估計今年潛在供應量因為貨尾單位增加而增加，到今年底，潛在供應量將不會少於十萬個單位。
有人曾經問我，點解潛在供應量是增加不是減少，理由很簡單，就是不斷有新樓動工來補充消耗，如果潛在供應量能夠維持在八至十萬個單位，代表動工量與消耗量持平，樓市應該很健康，如果低於八萬個單位，代表動工量不足，有可能令樓價上升，如果超過十萬個單位，代表貨尾單位增加，地產商有減價促銷壓力，樓市亦可能會下跌，如果大家了解多一點潛在供應量，對了解樓市走勢亦會有所幫助。
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愈潛愈多的潛在供應量
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真正最驚人嘅潜在供應，係大灣區，適合同適應兩邊走嘅人越來越多，不出15年，中港各有一屋會成爲新常態。
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用一套簡單存貨出貨表來解釋，半製成品以及貨尾就是潛在供應量。
inventory（潛在供應量） = raw materials（批出地皮） + work in progress（起緊未賣出的樓花） + finished goods（起完未賣出的現樓，或者好似博士咁叫貨尾）
如果某新盤樓花，仍然起緊未賣出，應該歸類為raw materials 或 work in progress, 成為潛在供應量一部份。 如果未賣出既樓花（rw or wip）變成未賣出的貨尾（finished goods），對上述算式總數（潛在供應量）應該無影響？
要令上述算式增加，應該係正苦推出更多地皮（raw materials），但要扣番建築期幾年先可以變樓花賣出街，而地霸賣wip（樓花）同賣finished goods（現樓/貨尾）速度慢過地皮增速（raw materials ），算式才會有變化。
其實呢個數字變動可以受到地霸建築期快慢而影響，又可以受到正苦推地快慢影響，又可以受到地霸賣樓花or貨尾快慢影響，太多variables，好難有結論。
但係，我覺得呢個數字由一開始講果幾年一定係不斷增加的，因為建築期頭幾年無得賣，只會增加。之後先到比較兩邊速度，然而，兩邊速度快慢又會繼續比起樓速度影響。。。
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邏輯上, 浪澄灣果堆貨尾, 應該由正苦公布潛在供應數字開始, 就一直存在係統計數字之中, 直到今日, 浪澄灣貨尾都仲係潛在供應, 所以浪澄灣長期幫正苦提供潛在供應數字功不可沒, 難怪要頒個大紫荊勳章比佢
以浪澄灣既方式賣樓, 除左可以賣貴d賺多d, 仲可以幫正苦交數, 好大機會獲頒大紫荊勳章, 所以各地霸都不甘後人, 齊齊大搞浪澄灣, 海之戀, 海旋, 維港頌, 匯璽, Monterey, 啟德Oasis全部先推平價單位, 優質3房海景留做貨尾慢慢賣, 更絕既直頭玩招標, 咁樣落去, 地霸有錢賺, 正苦有數交, 單位空置居住密度減低, 地霸正苦居民三贏, 周圍都係浪澄灣, 惦!
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5.
Johnny |
| 2018-01-30 11:23 |
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近年動工量已經明顯下降，相信未來潛在供應量會跌返落黎。
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6.
供應恒隆化 |
| 2018-01-30 13:38 |
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發展商玩野，扣起大把單位唔賣。谷起樓價，存貨Mark To Market, 股價一樣有支持。潛在供應可以潛二十年。
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20年就誇張d, 在下估計7-8成潛在供應會係4-6年內賣出, 當75%供應賣5年, 每年實際賣樓16500個單位, 呢個先係真相
可以在下講得唔好, 講到好似地霸專登唔賣樓, 睇到租租好慘自己就好high, 其實冇咁既事, 囤貨其實係手段, 目的係賺錢, 地霸想賣貴d, 例如2萬蚊呎, 以2萬蚊呎去推盤, 只去到7成貨, 其餘3成就囤貨拖長10年賣, 例如今年要推10000個單位, 想賣兩萬蚊呎, 只去到貨7000, 剩3000就囤起黎分10年賣, 每年賣300個, 咁第2個又有10000個單位要去貨, 咁就是賣6700個新單位+300個貨尾, 於是市場又係得7000個供應, 貨尾變成3300+2700=6000個, 總之, 由於住宅供應壟斷性高, 幾個大地霸加埋控制左市場8成供應, 供應方可以控制供應量去調節價格, 以賣到自己想要既價錢, 而更高既利潤同不斷上升既租金收入又同時支持供應方去囤貨, 呢個市場格局係冇可能被打破, 除非市場上出現一個超大既新供應參與者, 入去市場立即用非常大既市場份額(例如連續幾年都一炮過平價推大量單位去做爛市), 否則呢個遊戲係破唔到, 就算係內房加入, 問題係內房既目的一樣係賺錢, 佢地冇任何動機黎玩劈價, 更何況佢地以高價投左地, 更冇劈價空間可言, 除非內房想蝕大本
簡單講, 地霸完全主導供應, 手握定價權, 本來正苦既居屋就係用黎平衡供應市佔率, 等地霸冇得為所欲為, 但係自從停建居屋, 正苦係現樓市場已經冇role, 就算依家覆建居屋, 速度太慢, 數量太少, 正苦係市場上只係中小型發展商, 有如華懋, 你一個劈價, 等你賣完果少少, 個市又癲過, 冇得搞
題外話, 林鄭推4800個綠置居, 本來係有希望挑戰地霸, 不過依家房委會已經話要檢討數量, 最黎推出黎唔知幾多百個, 或者千零個, 即係多左兩個房協盤比大家抽下, 總之正苦資助房供應量唔可以威脅到地霸, 已經係正苦內部既共識
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9.
寄生蟲阿笨 |
| 2018-01-31 11:00 |
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