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2017年樓市上升真相
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2017年樓市上升真相

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2018年1月15日

  2017年樓價上升13%,雖然出乎我意料之外,但很多人預測準確,不過,他們並沒有講樓市上升的真正原因,有人會話,利息持續低迷,而且香港有條件在美國加息之下仍然可以不加息,一般市民都了解到這個情況而入市,做成樓價上升,如果加息,他們一定會改口話因為經濟向好,所以才加息,樓市會繼續上升,結果是無論加息與否,樓價都會上升,根本沒有討論餘地,更加不是樓市上升真相。

  亦有人會話,政府沒有能力增加供應,所以樓價上升,我真的不明白,政府已經三番四次講今明兩年供應達標,而且供應不足的老問題不但可以說已經解決,在不久的將來,有可能出現供應過剩,但仍然會有人話,政府增加供應又如何,地產商可以持貨不賣,樓價依然高企,其實,如果地產商持貨不賣,又怎會借錢俾買家買他們所建的新樓,未來供應是否足夠,地產商應該最了解。

  其實,2017年樓市上升真相很明顯,不過沒有人願意說出來,首先是地產商高成數按揭,令到不少人可以付低至15%首期便可以買到新樓,不少年輕人憑父幹就可以上車,新樓樓價飆升,影響所及,做成二手樓樓價同樣上升,樓價指數破頂,如果沒有高成數按揭,新樓銷情平淡,樓市又怎會上升。

  大家千祈唔好以為只是新樓有高成數按揭,其實二手樓也可以很容易取得高成數按揭,有不少國內資金到港經營財務公司,向買二手樓的業主提供高成數按揭,利息低至年利率7%,亦毋須壓力測試,令到金管局的逆週期措施形同虛設,沒有逆週期措施的香港樓市,樓價上升是必然的結局。

  我認為高成數按揭是2017年樓價上升最大原因,不過,我很少聽到有人提及,我不知道一般人不敢面對現實抑或是真的不知道這個原因,雖然高成數按揭令到樓價上升,但如果那些利用高成數按揭勉強上車的人未能夠依期還錢,結果是銀主盤湧現,在銀主盤充斥市場之下,樓市便會有下跌風險,歸根究底說,高成數按揭可以令到現在的樓市上升,亦會令到未來樓市下跌,水能載舟 亦能覆舟是也。

2017年樓市上升真相
1. 偉雄
2018-01-15 10:04
澳門賭仔輸咗最鍾意講原因,自圓其說。
2. 真真薯片
2018-01-15 11:11
地霸做高按, 主因係購買力追唔上樓價, 而高樓價賣樓調返轉又可以抵消部入高按風險, 因為高按拉高成交價, 假設部份高按成交最後變成壞賬, 地霸首先都賺15%(因為樓價高, 呢15%同樣變大, 可能相當於唔出高按既低樓價既25%), 同時, 高樓價新盤成交有3成係買家自己上會, 果批收入就談談肉, 同時亦因為樓價拉高, 成本冇變, 談談肉變成超級厚切, 仲未計高按plan既高息收入, 地霸出得高按, 當然係計好晒數, 點會死錯人

高按同供應是否達標無關, 如果供應充足, 點解本地地霸會不斷創新高價投地? 
3. 香港土著
2018-01-15 11:15
薯片兄,

你覺得超人有冇參與高價投地?
4. 香港土著
2018-01-15 11:22
" 如果地產商持貨不賣,又怎會借錢俾買家買他們所建的新樓,未來供應是否足夠,地產商應該最了解。"

哩個因果關係夠真。

如果話"地產商計過數,所以借錢比買家都必賺..." 可能係太過高估地產商能耐。


5. 浪子心聲
2018-01-15 11:50
我真有點不明白,湯博士明知現時和過去一年樓價升的原因是高按,為什麼博士還預測2018年上半季跌5%。

我個人都非常認同香港樓市基本因素不佳,如供應增加、加息、縮表等等,從經濟學角度樓價應向下調整,但香港樓市是非常沒效率的,一手市壟斷、辣招令交易成本過高等等,短期樓價的走勢不一定跟隨經濟學定律。正如2017年的升市主原為地產商的高按,這都是地產商「營銷手法」及地代和傳媒配合令市場熾熱,所以我個人認為2018年上半必然以地產商的營銷手法為主道,樓價無得跌,直至過去幾年的新盤到入伙期後,地產商才有意慾減價,快都要今年下半年,甚至要到明年2019年才會出現。
6. CCL
2018-01-15 12:03
12萬億存款準備掃貨,每年最多兩萬個供應,2手供應接近零,銀行減按息,預示低息持續,股市創新高。
個個都識計這條數,可憐的土土,只有你唔識計,把握明晚你唯一的機會吧!
7. 湯瑪斯
2018-01-15 12:07
湯博士分析獨到:「金管局的逆週期措施形同虛設,沒有逆週期措施的香港樓市,樓價上升是必然的結局。」香港樓市的風險正與日俱增!話「唔買樓的都有風險」既人遲早害死人。樓市必須降溫。
8. 真真薯片
2018-01-15 12:27
土著兄, 

超人切緊脂, 已經唔同玩法, 佢2015年沽一大堆大陸地產項目, 之後升到把把聲, 點睇?
9. 香港土著
2018-01-15 13:00
薯片兄,

2015年打後, 超人出, 你入, 期間個市繼續升, 所以你勁.

我自問智慧遠不及超人一半, 都係量力而為好喇.
10. 真真薯片
2018-01-15 13:10
土著兄,

在下認為2015年超人大力沽貨, 背後係政治原因居多佢要做全球資產重置, 唔係要同你對賭, 正如某富豪要移民賣樓, 你接左佢層樓然後升, 你唔係賭贏佢, 因為人地本身就唔係同你賭, 而係要搬資產

不過話說回來, 超人2015沽中國, 買英國歐洲, 跟住中國去庫存大升, 英國脫歐大跌, 客觀上超人都算領左野, 佢或者應該遲少少先買英國, 當然超人沽完中國, 幾時買, 買邊度, 我完全影響唔到佢, 我冇咁大影響力, 但係做下事後孔明就唔難
11. 向飯民說不
2018-01-15 13:31
超人属于卖港贼,起拉米楼 赚到尽,完全无咩回馈香港,跟住切脂去英国,其实当年英资一样。
他绝对不是什么眼光好,只是他和当年英资一样可以官商勾结,先知道发展,可以更低的拿到土地,所以先发,现在没有特权,就马上跑,真不该
12. 香港土著
2018-01-15 14:52
向飯, 依你所見, 大陸咪個個富豪都不該?
13. 真真薯片
2018-01-15 14:56
大陸富豪只係白手套, 超人想做有自我意志既手套, 所以阿爺唔爽, 於是超人要切脂
14. 向飯民說不
2018-01-15 15:51
楼上两位,大陆富豪点做是大陆人问题,骗也是大陆人。关你地咩事。但是超人赚的是香港人钱。
15. 引刀一快
2018-01-15 16:39
其實李先生撤資嘅理由好簡單,因爲楷哥骨子裏唔係藍絲,喺香港玩落去,唔係呢樣,就係果様,所以走為上。
16. 真真薯片
2018-01-15 16:46
向飯兄,

超人係大陸同香港都賺唔少, 請上網搜尋 “別讓李嘉誠跑了”, 依家討論緊點建超人切脂, 所以攞超人同大陸富豪做個比較, 兩者同樣賺大陸錢, 一個聽話, 一個貌似唔想聽話, 所以切脂, 呢個只係普通推理, 冇話一定岩, 所以只係發表下個人推理意見, 有咩問題?
17. Koichi Fuyumi
2018-01-15 18:47
基於博士今日文章和前一段時間的分析,小弟認為2017年升的原因是:追落後

傳統上銀行按揭係樓市最大水喉,在政府操縱下,不少需求因首期原因變成無效需求。但現在發展商同北水財仔做高成數按揭;令本來想買但無能力買的無效需求,變返有效需求

這樣需求基本上仲有排消化;有部分人睇法係這樣需求算提前殺雞取卵,不健康地消耗未來需求。但我的看法其實是追落後;過去幾年有大部分收入不錯,一直想買但被政府逆周期監管措施踢出局的人初步估計都有十萬個單位需求

(計算方法:二手成交由每年十萬宗以上跌至現在每年四萬多宗。假設當中有三分一人係比首期因素踢出局的需求,由13年累積到現在都有成十萬個需求)

我的看法是樓價其實係政府操控下,過去幾年升幅其實人為地壓低咗。無政府出招的話,CCL可能早就過咗200。所以17年的升幅基本只係追落後,而不是反映對未來的樂觀

其實樓由09年50點升到17年160點都係三倍升幅。股市其實都係由10000點,升番上30000點都係升咗三倍。覺得買樓升得多的人基本上都係本金少的人,借咗錢,升幅當然會放大(風險亦一樣變大)如果資金本來已經有不少累積的Old-rich的,年紀又有咁上下本來就唔會借大錢,其實買樓買股都差不多。

除咗追落後外,另一個原因係銀行家由操控估價去攻破政府逆周期監管措施,本來估價1000萬借七成700萬,家下新監管下就推高估價到1400萬借五成700萬出去。但二手市場成交價一直都有參考銀行估價,結果二手市場跟住估價走拉高樓價和指數

但請不要睇完小弟分析後立即去買,因為樓市永遠都係需求比供應重要。需求可以一夜由氣氛产生,又可以一夜由氣氛改變而消失。但供應好難有大變動。無人估到氣氛幾時改變,但買樓要困三年這點就大家都好清楚。今日有閒錢我仍然建議買股。轉身快,風險低。但如果你本少,要借的話,的確樓係比股容易借錢好多,不過小弟實在唔識比意見要借錢的朋友
18. 十一哥
2018-01-15 19:39
水·電·煤·通訊·碼頭·石油·等等…民生嘢老表埋手…單單kick手kick脚、改由x哥出手、外夷點會唔知…但最重要政治上易交代、咁資金何來  ? 直接過數…就唔知幾時比人閹住抽秤、x哥擺明賣產變現走佬格…老表就呱呱叫咪完鬆、成齣戲就絲絲入扣…眉來眼去、加埋哨牙仔個角色…就令劇情更有說服力。

港資係大陸…一早唔識切脂、早期揾埋實唔夠呢幾年蝕、老表開咗竅嘞、再冇乜嘢要靠港佬帶路、以前收縮就比老友笑冇信心冇眼光、今日老友就呻冇跟散水上岸、原因大陸前境越好…港佬係大陸越冇運行、以前老表鄉下仔…好易揾笨7、今日就直情冇當你係對手。


19. 偉雄
2018-01-15 23:59
連容納留言的氣度都無,還談甚麼國家大事?six啦!
20. 真真薯片
2018-01-16 00:24
Fuyumi兄既分析相當有質素, 在下起碼同意兩點, 

1/ 冇辣招應該升得更勁
2/ 銀行拉高估價破逆周期措施, 呢點好重要, 銀行估價係所有野既源頭, 理論上只要銀行敢借, 有人敢簽名咩起條債去買, 就可以有成交價, 而定價係銀行話事, 將來壞賬係將來既事, 大陸2016去庫存勁升就係內銀放水放出黎
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