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通過最不應該通過的辣招
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通過最不應該通過的辣招

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2018年1月15日

  上星期立法會終於通過由上一任特首CY在2016年11月提出的新15%DSD辣招,CY提出這項辣招時並没有深思熟慮,從當時參與記者會的司級或者局長級官員一臉茫然來看,相信很多高級官員在公布前不知道CY會推出這項辣招,我甚至相信CY不能連任,與這項辣招有關,中央政府見香港特首整治樓市,除了辣招之外,還是辣招,試問又怎會放心交給一個不懂管治的人去管理香港,倘若香港發生暴亂,香港政府宣布戒嚴,永遠不宣佈取消,令到市面非常平靜,但內裡暗藏殺機,最不幸的是特首根本不解時勢,還向中央邀功,所以,CY不能連任亦有其理據。

  今次立法會通過這項辣招,足以證明香港的立法會議員除了政治智慧之外,其他智慧真的是有限,他們根本不了解物業市場,政府推出那麼多辣招以及逆週期措施,最失敗的就是新15%DSD,如果政府沒有推出這項辣招,我夠膽講,樓價即使上升,幅度亦有限,而且,新15%DSD隱藏一項危機,當樓價下跌,將會令不少父子損失他們的物業,或者會有人認為我危言聳聽,我認為他們是不了解樓市。

  CY推出新15%DSD理由,就是他發覺當時太多已有物業的人買樓,寧願付雙倍印花稅,其實,那些人是買了新樓,他們即使付了印花稅,但在新樓入伙後半年內將自住單位賣走,他們是可以退回多付印花稅,其實他們是換樓,CY不知就裡,出招打壓,於是買家變陣,借人頭來買樓,地產商更幫他們一個忙,推出高成數按揭,本來買了新樓的人要在新樓入伙後半年內將自住單位賣走,市場上的二手樓供應量增加,對二手樓樓價有穩定作用,但借了兒子人頭買樓,便毋須將自住單位賣走,做成二手樓供應不足,樓價不斷上升,但用父子名義做業主的人未必有能力持有兩個單位,當樓價下跌,他們首當其衝,是最大受害者,CY不明白,通過議案的立法會議員也不明白,以外行人領導內行人來整頓香港樓市,如果成功都是符碌,不過都好,即是香港有運。

  不過亦有人不同意,他們認為如果沒有新15%DSD,買家不介意付正常的雙倍印花稅,尤其是那些牀位式單位買家,我認為關鍵就是在地產商,如果沒有高成數按揭,已有住宅單位的業主,當他們買第二個單位的時候,是很難取得正常按揭成數,他們要被迫出售自住單位,而新15%DSD推出之後,那些業主借人頭買新樓,地產商大條道理以協助年輕人上車為理由,向他們提供高成數按揭,政府亦不好意思反對,現在新15%DSD米已成炊,亦不要太過怪責立法會議員,以外行人來說,他們已經做得唔錯。

通過最不應該通過的辣招
1. LC
2018-01-15 09:46
其實是否15% DSD,最大的問題是高成數按貸,同九七年香港,08美國都一樣,高成數按辣在兩三年內供款倍增,銀行亦只會因為你既入息而借出應該數目,即係好大可能,高成數按買家最後要去搵財仔幫手,睇新聞絕大部份銀主盤都有同財仔借錢。又可能買家在這一年時間內去做回收入紀錄向銀行轉按,如果可以係銀行轉到既話,收埋租金的話,最多都係貼多少錢租比租客,如果樓市唔係插水式噤向下,噤買左高按又上到銀行既客仔最多都係過得辛苦D,但係如果借左財仔,噤就大獲D。
2. 真真薯片
2018-01-15 09:54
高按係地霸隻cup手煙, 最後都會出場, 加辣只係逼左隻煙士出黎, 如果連cup手煙都未出但係樓市都照升, 就仲大鑊

大陸仲係放緊大水, 4大城市樓價仲升緊, 17年頭11個月M2已經超越2016, 呢個係大環境, 689自己心知冇做功課增加供應, 當時仲有半年多少少任期, 加辣係拖多半年時間, 唔加既話佢下台時CCL應該唔止170
3. Michael
2018-01-15 10:12
其實cy 可能是最懂得樓市的官員之一, 但是團結不了商界是他不能連任的唯一問題。
妙家地產商整天在謀政府放寬ssd, 理由是可以壓抑樓價, 假如是真的,今日地產商用來買樓的錢, 可以炒熱樓市三四倍, 那時樓價肯定飛天。
現政府如果有遠見的話, 所有的附加稅保持不變直至房屋供應量充足及走向人均居住面積增加的趨勢, 其間無論有什麼金融風暴都處之泰然。 在二三十年後看返, 香港人終於可以住得有尊嚴而不是狗屋。
4. 同意2樓
2018-01-15 10:26
M2才是升市主因,不要再迷戀舊的理論。
5. Michael
2018-01-15 10:47
這裡有審查呀?為何不見了發文?
6. 真真薯片
2018-01-15 10:50
最差既辣招應該係ssd 2年變3年

因為地霸既高按plan成交期係睇住ssd期限黎做, 你2年佢就2年上會, 你3年佢就3年, 於是所有高按plan變晒3年+3年ssd就係逼人死守3年, 2015年底世宇開始高按plan先成為潮流, 如果ssd只係2年, 依家已經夠鐘上會, 上唔到就要放貨, 3年ssd逼人死守多一年, 即係最快要出年先開始有貨沽, 但係16年初新樓賣得少, 要16年下半年先發力, 即係19年底先會比較多人要沽貨, 仲有幾乎兩年, 有排等
7. 香港土著
2018-01-15 11:08
我懷疑,借人頭買新樓,同15%DSD關係不大。

動機係加碼港樓的話,DSD多與少都係要比,一樣有借人頭誘因; 動機係換樓的話,DSD可以回水,根本唔需要借人頭。

第二種情況之下,唔夠錢就要伸手問發展商借,第一間樓點都要賣,分別只係好手緊還是輕度手緊,賣樓遲或早之差。

第二種情況之下,要換樓又手鬆,根本就唔需要買新樓,亦冇借人頭誘因。

初步結論係,借人頭買新樓情况普遍,反映好多人唔夠錢都要加碼港樓,即係弱者狗衝。適逢狗年來臨,狗狗繼續衝呀!
8. 香港土著
2018-01-15 11:12
薯片兄,

既然SSD兩年或三年,發展商都係睇住嚟做,咁2變3有乜分別?
9. Michael
2018-01-15 11:12
回6, 政策只要能夠令空置率減少1%, 供應量已經比二至三年的新樓多了, 而且你假設了那些真的新買家能承受二至三年後的按揭貸款嗎? 數量不是很多。
記住, 新樓的價格是舊樓的五成至一二倍之高, 高成數買家根本在賭博, 非投資更非用家。
10. 真真薯片
2018-01-15 11:27
如果ssd 2年, 班賭徒早d認輸, 樓價冇升咁高就放, 輸少d亦唔洗劈咁多

Ssd 3年, 賭徒們死頂3年輸更多, 跌起上黎會更勁

從穩定樓市黎睇, ssd 2年好過3年, 除非正苦想睇大起大落, 咁可以set ssd 10年, 由班人中途爆煲比貴稅蝕住格硬斬, 然後市場亂成一團, 不過如果正苦想咁我都冇野好講
11. 鳥5
2018-01-15 11:53
同意5/F,M2係主因,世界各地如是,資金在泡沫不破,(有限)資源難敵(無限)資金,但如果正苦無視的話,等同放棄軟着陸,香港係資金开放地區(5係大陸),資金走除(加息)一招,無其他方法,政府收入(地策比重大),是故資金走(快速),係災難性,而家已經係全亞洲最 狂。論人口老化,香港只 滯後日本十年,。。今日香港樓市同97客觀不同,得大陸因素。。但資金在泡沬難睇清,有幾多人冇着褲。。。
12. 湯瑪斯
2018-01-15 12:00
有磚家話「唔買樓都有風險」。咁而家係唔係好多歐美國家既人都冒緊風險。定係呢句話只適合香港人。唔怪之得香港人一定要買樓,搞到樓宇需求比率甚高。
13. 鳥5
2018-01-15 12:02
亞爺攪地策有大家想5到(招數),有冇諗過亞爺有預案(地方政府玩破產,地方僓5七玩住)~跟美國呢?。。當然係後着。。。香港係美元区。。加息得一招
14. 鳥5
2018-01-15 12:10
同97一樣,供應係大家一樣睇晒不娈,但(需求娈,M2娈)。。。當時大家無諗過。。
15. 真真薯片
2018-01-15 12:22
香港同其他地方唔同在於香港有超貴租金而且年年升同埋香港褔利制度基本上唔係設計比正常有返工既人用

其他地方, 就算係北上廣深, 坐一個鐘車就去到市郊, 租金即刻跌到1/3, 新加坡有祖屋, 係就算月入超過5萬港紙都仲可以申請祖屋, 台北有桃園提供平價房屋, 依家仲通埋地鐵, 東京可以去千葉, 全世界真係得香港完全困獸鬥冇得走, 而且可以比業主任加租, 唔買既風險就係一世交貴租, 積蓄被吸乾, 老左訓板間房執紙皮等上公屋, 呢樣真係香港獨有, 全世界都冇, 不過, 地霸同AA捉住呢點, 叫你用1000萬買1房, 其實一樣輸, 當我30歲仲有60年命, 1000萬除60, 每年16.6萬, 咁同租樓比人吸乾冇分別, 仲要自己比差響管理費地租, 條數應該同租足60年差唔多, 一句講晒, 襟住黎搶
16. 真真薯片
2018-01-15 12:24
土著兄,

在下認為如果ssd 2年, 地霸高按2年到期, 有助買左新盤上唔到會既業主早d沽貨, 3年太耐, 本來今年中可以出現既沽壓, 推到明年底
17. Johnny
2018-01-15 12:27
哈哈哈哈哈哈哈
18. 香港土著
2018-01-15 12:56
薯片兄&4樓,

假若如閣下所言, M2就是王...

"中國據報明年M2增長目標定於約9%, 而過去10年,中國政府一直將年度M2目標設定在12%至17%之間。
"

係咪應該繼續買港樓呢?
19. 真真薯片
2018-01-15 13:01
土著兄,

在下認為目前一手樓開價已經透支左未來M2增長帶黎既樓價上升, 所以依家唔應該買一手樓

在下認為屋苑式2房民生樓如果見到12000蚊呎, 自有需要, 供得起, 有首期銀行正規上會, 自問跌兩成都頂得住, 可以買
20. 鳥5
2018-01-15 14:21
18/F,非是也非非,重點係大賭,自身防守。。。向一個(除時可以打2場區域戰爭)既國家,一埸會西幾年金融災難,5係香港人諗甘大不了。。。什麼負資產,冇人No呀,向國家角度只係西幾,實則只係内部財富轉移,边個跳,边個肥,5係國家重點。。再講香港要繁榮稳定,再升就繁榮5稳定,甘講大家明。。。
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