2018年香港樓市趨勢的政治分析

近日湯文亮博士有好幾篇文章認為明年香港樓市若下跌幅度在10%內，已算相當理想，主要觀點為環球利率上升及香港經濟環境開始轉壞。湯博士的預測與媒體的樓評剛剛相反，大多樓評預測2018年香港樓市升10％，主因為就算利息上升對整體低息環境影響不大、貨幣充足、需求仍然強勁。

這些文章令我都想分析一吓明年香港樓市走勢，我個人喜歡從「傳統經濟學」、「政治形勢」及「行為經濟學」三個角度分析，從前我只會思考頭兩個角度，近年就加入了「行為經濟學」的社會心態分析，但這個分析已在「香港樓市的思想泡沫何時爆」文中作出大膽預測，其結論對2018年沒大影響，因為思想病毒的爆破還需實質樓價大幅下跌才會出現，明年頭三季出現機會不大，所以行為經濟學的因素對明年樓市走勢影響不大。

縱觀多個樓評的預測可說都是已「傳統經濟學」上的供應需求因素如利率、貨幣、經濟環境、市民對住房需求等等作出分析，但我個人認為這些因素在明年改變不大，就算明年再加三次息，而香港跟著加還追加今年未加的，都是約加1.5%左右，對香港整體低息環境實質改變不大。加上這些因素的改變要帶來樓價的調整，在傳統經濟學上是從一個平衡點轉移到另一個新平衡點價格是非常緩慢的，同時在現今香港樓市由大地產商新盤主導下，就算需求減少，地產商都可以唔減價，甚至加價，因此以傳統經濟學預測明年樓市走勢準確性應不高。

我個人認為現階段對香港樓市能產生明顯影響的是「香港房屋政策的改變」，這是「政治形勢」分析。正如我多篇文章已表達，林太是純中央委任的香港特首，她其中一個主要任務就是解決香港住房問題，穩定社會。今年8、9月時她應該曾放風表達會以官商合作的農地首置樓解決住房的供不應求問題，但在10月的施政報告就好像消失了，得番1000個以官地試行的首置計劃，其他的房屋政策改變不大，如綠置居和白居二恒常化，令她公信力大跌，其後嘗試對傳媒解釋，但又出了個80萬公屋論，令她更要向市民道歉，可以話行錯咗兩步棋，但以她的個性不會就此放棄，調整後她必更努力實行其房策大計。

縱觀林太在今年參選特首後對香港房屋政策的觀點，在此作出對明年香港房屋政策的改變及樓市的預測。我個人認為2018年頭三季，港府會讓樓市興旺，就算中原指數再創新高，都不會加辣，當然更不會減辣啦。同時期「搵地小組」會不斷得出結論，大多數增加土地的方案都行不通，香港土地短缺問題非常嚴重。在明年夏季香港樓市可能進入樓市熾熱的時期，但樓價升幅不高，約5％以下，同時期「搵地小組」在這情景下向林太提交報告，香港必須大興土木開發新土地面對未來的發展，維港以外填海、舊區重建、新界棕地等等都應該考慮。在大多數香港市民整體認同「搵地小組」的結論下，林太在2018年10月的施政報告中，就會大篇幅地發表其心目中的房屋大計。在這個施政報告發表後，香港樓市正式進入「範式轉變」，香港的房屋政策會向星架坡的「組屋」政策模式發展，我個人認為最大的改變是香港的出售公營房屋如「綠置居」、「居屋」、「首置樓」都會以市民負擔能力定價，年輕一代買不起樓的憂慮就可大大減輕，我個人對香港未來的長遠房屋政策的預測可看「 80萬這個數字根本唔重要」一文。

簡單總結，以「政治形勢」分析香港2018年樓市走勢是先升後跌而波幅輕微，升約5％而在明年夏季見頂，10月施政報告後，香港樓市正式進入「富有香港特式的組屋政策」發展，樓價應在10月後開始轉勢向下，但跌幅緩慢，希望這個在我心中有點新意的想法對大眾網友有參考價值。