公屋不能炒三大理由

內地樓市炒風熾熱，國家主席早前在內地十九大會議重申：「屋是要來住的，不是要來炒的。」對於實行資本主義的香港，好像不可思議。

房屋是一種資產，資產價格在自由市場自然有起有跌，對於斥巨資買樓的人，不可能不考慮升跌。然而，對於無能力買樓的人，或要長期捱貴租，但租金長期更有可觀的升幅，「屋是要來住的，不是要來炒的」實在非常中聽。

比這樣更中聽的，是有經濟學者提出的：「應該讓更多人分享樓宇增值帶來的財富增長」。團結香港基金最近建議公屋，可以不連地價的成本價賣給租客，他日租客若果要轉售，只須以原來地價補還地價，買入單位至售出期間的地價升值毋須補回。

建議獲得社會熱議。大抵公屋居民都表示支持；雖然有團體關注往後出租公屋的建築量會否減少，而改以綠置居或首置居形式推出，迄今反對「出售公屋、共享增值」的聲音並不多。

納稅人及輪候隊伍受累

筆者則認為對公屋而言，「屋是要來住的，不是要來炒的」這個說法十分正確也十分重要。

筆者認為，香港毋須干預私樓的自由買賣，並且一直反對自二○一○年起逐步引入乃至加強的額外印花稅、買方印花稅、第二個物業適用的較高印花稅等。不過，筆者認為：公屋應該堅持只能用來住，而萬萬不能用來炒。

理由有三：第一，公屋租戶變成業主，以四百多萬元賣出「分享樓宇增值帶來的財富增長」，其實是坑害勤奮地「揼石仔」累積財富的納稅人。這些納稅人從來沒有享受過公屋福利，甚至其實多年來向政府庫房交稅，好讓公屋居民「住好啲，住平啲」。自己則「住差啲，住貴啲」，若干年後還要向交稅的受益人貢納巨資，讓他分享樓宇增值帶來的財富增長，實在非常不公。

第二，公屋租戶賺完平租，藉買入公屋單位再可賺樓價，吸引力實在非同小可，於是即使沒有資格申請的人也樂於變成有資格，沒有迫切改善居住環境的人士也加入輪候，結果是本來合資格和有迫切改善居住環境需要的人士，要輪得更久才可上樓。

出售單位難補回礙流轉

第三，房委會每賣出一個公屋單位，就少了一個可供輪候冊人士上樓的單位，要補回並不容易。事實上，地價多年來一直上升，意味着新建造公屋單位的社會成本亦一直上升。至於已經購入單位的原來公屋租戶，有大條道理等候更長的時間才補地價，原因是補價的實值會愈等愈小。由此可見，只要求原租客以購入時的地價去補地價，不一定會加快單位的流轉。

買賣倘無利 有助遏炒風

要公屋是只用來住不用來炒，最佳的辦法是：一）不讓買家擁有任何其他物業；二）只讓買家賣給合乎輪候公屋條件的家庭。如此落實，則買公屋將無利可圖，更迫使有能力、有興趣炒樓的人士視買公屋為畏途。

何濼生

香港大學經濟系學士、多倫多大學經濟學博士，專攻政策研究。研究範圍包括社會保障、教育、醫療、房屋、宏觀經濟、國際金融等。曾任職加拿大安大略省政府經濟部及安大略省經濟局，回港後在香港中文大學及嶺南大學先後任教，現為珠海學院商學院院長。