不甚了解的潛在供應量

　　政府公布在未來三至四年的潛在供應量從98,000下降至97,000個單位，比上一季下跌了1,000個單位，雖然數目不大，但立刻有人話潛在供應量減少，樓價睇升，這點我不明白，因為以現時潛在供應量計算，每季應該消耗6,000個單位才可以在未來四年用盡潛在供應量，由此可見，雖然消耗持續，但潛在供應量不斷增加，不過，大家要留意的是貨尾單位，已經連續上升幾個季度，今季比上一季多了1,000個單位，如果貨尾繼續上升，這將會是樓市病毒，最後地產商都是要減價去貨，令整體樓價下跌。

　　我相信很多人都不知道潛在供應量是怎樣計算出來，於是我問老友攞了一些數據，簡單做了一個表，好似存貨表一樣，大家一睇就會明白：

　　至於點解潛在供應量比上一季減少了1,000個單位，政府的解釋是剔除了一些未必能夠在未來三至四可以供應的單位，我覺得這個做法有些少不妥，如果政府可以隨時加加減減，潛在供應量就根本沒有意義，倘若今季政府不調節，潛在供應量可能隨時超越10萬個單位，現在經過調節，令人覺得潛在供應量在穩定水平，甚至令人以為潛在供應量減少，樓價便會上升，誰不知這是政府調節的結果，原來供應是大過需求，樓價有下跌危機，我認為政府不應該隨便調節，即使被剔除的潛在供應量是不可能在三至四年內出現，都不應該剔除，如果真的是要剔除，都要公佈被剔除的潛在供應量數目及原因，讓市民了解到真正的情況。

　　政府公布潛在供應量的原因是希望市民了解到供應和消耗是否已經達到平衡，如果潛在供應量保持在現有水平，這表示供應與消耗相若，樓宇供應不足的問題可以說已經解決，政府亦應該有準備放寬辣招及逆週期措施，如果不是，究竟要到什麼時候才考慮放寬，唔通真的是要等到樓價大跌的時候才考慮放寬。