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[晴報] 供應落後 租金急漲 置業比租樓更抵 供應落後 租金急漲 置業比租樓更抵 行政長官林鄭月娥上周三(11日)發表任內首份施政報告,提出「以置業為主導」的房屋政策方針,引起社會廣泛討論。其中一個爭議是,有論者指若房屋只是為了滿足居住需要,而不是為了投資/儲蓄,那麼大可租樓,不用置業。因為置業同時帶來30年的按揭債務,等於「綁死」自己,一點也不划算。事實是否如此﹖筆者用了一些簡單的數據運算,發現在投資回報長期低企(少於5%)、房屋長期供不應求,令租金持續上升(每年5%)的環境下,純粹以一生人居住得最「慳錢」為目標,置業方案比租樓優勝,數據上的說服力極其明顯。 以下筆者先假設只有支出、沒有回報下,到底是交50年租;還是置業供款30年,到最後20年「免費」的方案,何者支出較高。 以表1的數據為例,首先,假設一個普通單位每年租金是100元,並假設租金將跟隨長期走勢(1985至2015年),每年上升5%。參考今天的住宅租金回報率,每年100元租金,以2.5%的回報率推算,這個單位的售價便是4,000元(注意這是單位的「理論」樓價,而不是呎價),並進一步假設按揭利率為3%,較現時市場普遍約2%為高。 以慳錢為目標 買樓較划算 由於不論是租樓或是買樓,都牽涉數以十年計的現金流。要比較兩組不同現金流的高低,我們需要將其「折現」(discount)至今天。第9項的數字就是三個不同的折現率(discount rate),分別是3%、4%及5%下,所得出50年總租金的「現值」(present value)。簡單來說,若未來50年,我要支付每年100元、並每年上升5%的租金,那麼我可以在今天拿出8,079元在市場投資,賺取每年3%(即折現率)的回報,便解決了未來50年的租金支出,如此類推。因此若市場的投資回報(即折現率)較高時(如4%),今天要拿出的錢便會相應較少(6,136元)。假設置業者以年利率3%,承造樓價7成的30年按揭,這30年供款的現值,加上今天付出的1,200元首期,就是買樓的總開支(第10項)。在上述的假設下,租樓相比買樓的總成本高出40%至1倍。 必須留意,表1的計算是假設房屋完全沒有資產價值,50年後今天買的房子將分文不值。換言之,買樓和租樓只是「今天先付首期,然後供款30年」;和「交50年租」的分別。單是從控制一生人總居住成本角度出發,置業已經較為划算。簡單來說,就是多貴的樓都有供完的一天,但租金支出卻永遠不會停止。 務求鎖定成本 可減低壓力 就好像很多電器和家具,大家購買時都不會想像日後轉售圖利,是一項純粹的開支。例如,二手電視機不可能「升值」,投資價值肯定是零,但一般人都不會租電視而是買電視。即使沒有投資價值,純粹為了鎖定使用成本,不論用多久都是同一個價錢,已經足以支持購買而非租用的決定。 表1假設租金支出長達50年,而置業按揭只有30年。表2改變假設,把租金支出設為與按揭供款的年期一樣,同是30年。因此,表2第3項的租樓總成本遠比表1中所示為低。這樣的假設下,租樓就會租為比買樓划算,但幅度只是2%至19%(第5項)。不過,表1中「物業在50年後分文不值」的假設明顯是脫離現實。表2先極保守地假設,30年後樓價將與今天完全一樣,無升無跌,置業者在30年後以4,000元沽出(第6及7項)。若計及這筆賣樓收入,30年租樓的總成本,又會比置業貴14%至63%不等。若我們再貼近現實一點︰30年後租金水平升至每年412元,假設因為樓宇老化了、投資風險較高,並反映在要求租金回報率由2.5%升至5%(即樓價升少了),推算樓價將是8,232元(第9項)。那麼,租樓就會比置業貴81%至4.5倍。 租金開支難減 資產惠後代 衣食住行四種主要開支之中,衣食行還可節約減省。唯獨是「住」,一方面是最大的支出,但同時又最欠彈性、最難壓縮!例如,當租金按年上升20%,收入不變下,難道你可以忽然住細20%嗎?當年輕時這樣定期搬屋還可能是轉轉環境的新意,但有否想過年屆80的自己可否忍受這種頻撲生活?這還未計及置業者百年歸老後,可以有資產留給下一代的「附帶好處」。 新增供應緩慢 增加流轉性 當然,以上計算中兩個最重要因素,就是息率低企、以及租金長期上升。若租金連年下跌,那當然買樓便不划算。但過去10年,新開發土地規模比之前大跌9成;這直接影響建屋進度。未來5年,估計出租公屋落成量年均只有1.4萬伙,較相應目標每年2萬伙相差3成!這樣的情況下,你還會否「賭」香港的租金會出現長期持續的跌勢? 既然新增供應如此緩慢落後,長遠而言要控制租金升幅,我們必定要想方設法增加現存單位(existing stock)的流動性,尤其是居屋及租者置其屋單位,盡量讓它們進入租賃市場。 正如特首所言,置業與否,最終是市民在衡量自身因素後而作決定。但無論如何,政府致力建立置業階梯,為不同收入的家庭重燃置業希望,這個政策方向,單從「數據智慧」分析,已經值得肯定。 新聞連結: http://www.skypost.hk/newsDetail/headline?headline=%E4%BE%9B%E6%87%89%E8%90%BD%E5%BE%8C%20%E7%A7%9F%E9%87%91%E6%80%A5%E6%BC%B2%20%E7%BD%AE%E6%A5%AD%E6%AF%94%E7%A7%9F%E6%A8%93%E6%9B%B4%E6%8A%B5&date=20171020
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42.
浪子心聲 |
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2017-10-20 10:21 |
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明知兩年後供應到晒位,大把靚貨任你買,現時高位同啲新盤都係推咁啲差貨,靚嘢不多,又要用高按先入到貨,未來有很大機會來個調整,又會放寬逆按,可以低息同銀行高按入貨,這才是機會,地代唔會提你。
要投資真的好多選擇,現時新盤管理費非常高,房屋政策明顯會有范式轉變,國家同香港政策會一至,「樓是用來住、唔係用來炒」,即是政策大方向是減低住樓的投資功能,因此必須對新房屋政策牢牢掌握,才決定投資方向好啲 。
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43.
香港土著 |
2017-10-20 10:44 |
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刀兄,你錯晒啦... 係心水清就唔會成世做最底層地代日日癲狗吠啦!
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兩年又兩年,人生有幾多個兩年呢,要知道,就算隔一晚,女仔都會變女人,更何況兩年咁多,浪子兄,把握現在創造未來才是正確人生態度,千萬不要把希望放在別人身上,尤其不要把希望放在政府身上,"You want to do it right , you got to do it yourself"
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45.
香港土著 |
2017-10-20 10:46 |
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46.
INDEX |
2017-10-20 11:04 |
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謝謝41樓,
林生果然好野,短短數百字已講出為何買樓比租樓化算~ 真係吾明點解咁容易明既道理都有人吾明。
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土兄,過去咁多年,一直都是一片好心,勸你上車,唔好幫人供樓,可惜你最終都係選擇租樓日日賺,結果如何,大家有目共睹. CCL 好快會突破再創新高,兩年後樓價多數高過今日啊,低失業率,建築工人都年年加人工啦,通貨膨脹,樓價點會跌.
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48.
引刀一快 |
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2017-10-20 11:35 |
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香港土著兄
心水清三個字,我係對住空氣講啫,總之佛渡有緣人係喇。
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49.
引刀一快 |
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2017-10-20 11:37 |
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To 44樓 浪淘沙
孫九招果時,咪就系D負資產“把希望放在政府身上”囉。
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50.
笑而不語 |
2017-10-20 12:04 |
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51.
引刀一快 |
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2017-10-20 17:21 |
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52.
向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不 |
2017-10-21 01:13 |
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明知過兩年供應到晒位,大把靚貨任你買.....
哈哈哈哈
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53.
樓淡多數窮死一生 |
2017-10-21 06:18 |
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樓淡最大的致命傷就是在等待執平貨的心態。2008年是沙士後的入貨最佳機會,結果我公司所有樓淡都話中原指數只跌兩成,未跌夠,等再插多幾成再入市,於是租住等,大多數一路租到依家。触咗過百個月租金,更加錯失了過去十年超低息供數機會,更更加錯失了這次的大升浪,淘大花園2008百幾萬,依家差不多升到6百萬。
歲月不饒人,好多樓淡已等到差不多50歲。50幾歲才上車,以後點退休?
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54.
浪子心聲 |
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2017-10-21 10:37 |
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53樓,做人或做地代都要有點「良心」,自己都知見頂喇!還在高位叫人入市,可能有「報應」㗎!
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唉,浪子兄,從你嘅寫作風格,大約可以睇到你係一個受過良好教育嘅人,也有體面工作,可惜這類人通常都有象牙塔裏想事情的問題 !浪子兄,請張開你的眼睛吧,用心去看看們的現實世界,我們其實是活在一個笑貧不笑娼的反常社會,好人會被雷劈兼無瓦遮頭,壞人可以人見人愛兼家財萬貫,如果你以為政府可以解決到房屋問題,我可以相當肯定甘同你講,你將來一定會好失望,點解,因為你嚴重地高估咗香港呢班高官嘅節操。
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56.
浪子心聲 |
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2017-10-21 12:47 |
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浪淘沙兄,多謝你的意見,我當然明白現實世界人性的表現,正如我在「釣愚」一文中談及自由經濟中產生很多不良行為,政府官員亦不列外,所以我對上三任特首沒有期望。
中國貪官多到數知不盡,中國為什麼能在過去三十年發展得這麼好,我個人認為主因為有好領袖帶令全國向正確方向發展,現今中國有了習近平,中國已從「和諧」發展階段到「復興」階段發展。
而香港的問題不是沒有好公務員,而是沒有「有心有力」的特首作為香港的領袖,從品德及能力,我個人認為林太都是相當不錯,香港有了這位特首,日日工作17小時為港人解決不同問題,因此我才對香港未來充滿希望。
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57.
五十步笑百步 |
2017-10-21 15:28 |
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中國貪官和香港貪官本質上是一樣的,一邊非法等貪,另一邊合法地貪,只是手法高低分別而已,大家都是貪官,千萬不要因為你合法地貪就看不起人。
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58.
天真爛漫的浪子 |
2017-10-21 17:05 |
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浪子可能讀書太多,講來講去都是旨意有能政府打救。把自己的幸福寄望在政治領袖的能力身上,正正是好多樓淡的天真特質。
自己䏲錯市,冇能力置業安居,就賴地代,怨地覇,不知自我檢討。2008年你肯聽地代話入貨執幾件淘大或嘉湖,今天就唔使搞成咁,要跟件儍刀一切返大灣區餵蚊。
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刀刀,快啲跳出黎咬七阿天真啦,人地已经踩你啋到上你心口啦.
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60.
浪子心聲 |
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2017-10-21 17:56 |
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我從不旨意政府打救,我只是分析事實,計劃未來,分享見解,從不說誤導他人的言論,及依賴政府的幫忙。
遊戲規則是政府定的,我不過是瞭解誰在定規則,她的意念及為人,便可準確預測局勢的發展,你們真的不瞭解浪子的個性了。
你們地代亦應想想事勢的改變,如果是新人更應想一想,這項業應無從前這麼好景了。
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