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剖析施政報告房屋政策(2)沒有提及的重要因素
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剖析施政報告房屋政策(2)沒有提及的重要因素

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年10月13日

  林太這份施政報告,有很多出人意表的事項提出來,而在過去CY的施政報告每次都重點提及的事項,林太今次反而沒有提到,記得CY每一次都提及未來十年供應量大約是48萬個單位,而政府搵地困難重重,CY用粒粒皆辛苦來形容,當時我已經覺得他誇大,難道政府內沒有官員知道地產商擁有大量可以轉做住宅用地的農地,有消息透露,擁有最多農地的地產商,如果轉化成住宅用地,已經足夠50萬個單位,要有足夠土地,當然是要地產商配合,估計新政府與地產商有默契,政府每年會從補地價批大約1萬2千個單位,另外一鐵一局四千,招標四千,足以滿足每年私人樓宇需要量,既然大局已定,林太亦毋須在施政報告話粒粒皆辛苦。

  如果供應量穩定,樓價飆升的問題就會迎刃而解,所以,政府穩定供應量同時亦要增加需求量,以免做成供應太多而樓價急速下跌,結果又會做成社會怨氣,而增加需求量的最有效方法莫過於逐步放寬逆週期措施,首先受惠的當然是首置上車人士,不過,放寬按揭一定要小心進行,如果進行太快,可能會令到樓價急升,我相信金管局一定會配合林太施政報告。

剖析施政報告房屋政策(2)沒有提及的重要因素
2. 樓價爆上的前奏
2017-10-13 09:31

施政報告建議白居二計劃恒常化,憂未補地價物業樓價被推高,合資格人士遂加快入市,刺激單日兩宗綠表公屋高價成交,包括屯門良景邨1房戶以115萬元沽,首破百萬水平。

中層264呎 首破100萬

上述成交為良景邨良偉樓中層16室,實用面積264平方呎,單位內間有1個房間,獲區內綠表客以115萬元(未補地價)承接,平均呎價4,356元,樓價屬良景邨1房戶,首次突破100萬元水平。

原業主2014年10月份,以租戶身份向房委會以25.7萬元購入單位,持貨剛好3年,額外印花稅限售期剛過,即以115萬元沽出,帳面升值89.3萬元,升幅達3.5倍。由於購入價較市價有折讓,故此轉售時升幅,遠遠拋離私樓。

事實上,屋苑面積300平方呎以下單位成交罕有,對上一宗買賣,要追溯至去年3月份,屬同座高層16室,面積相同,以66萬元沽出。即最新成交價,較去年單位高出逾7成。不過,去年成交單位買賣雙方姓氏相同,或涉及親戚之間轉讓,故此樓價相對平。

黃大仙下邨 兩房綠表320萬

另黃大仙下邨於施政報告公布後,兩房以綠表價320萬元沽,屬今年樓價次高。富誠地產營業董事林栢榮表示,屋苑龍順樓低層5室,實用面積439平方呎,望園景,單位以320萬元(未補地價)沽出,平均呎價7,289元。

樓價升帶動公屋樓價,美聯物業首席分析師劉嘉輝指出,本年首9個月註冊數字中,樓價逾300萬元的公屋(包括已補及未補地價)成交有96宗,比去年全年的52宗,上升85%,估計本年樓價300萬元或以上的公屋單位,成交宗數勢破100宗,有機會創有紀錄新高。多個屋苑中以大圍顯徑邨貴價單位最多,暫錄的29宗成交中,有15宗超過300萬元。

至於綠表居屋市場方面,屯門龍門居綠表呎價及樓價雙破頂,祥益地產高級區域經理黃慶德表示,屋苑9座高層G室,實用面積592平方呎,3房間,望內園景及河景,以442萬元(未補地價)沽出,呎價7,466元。相比於本年初同面積高層戶,成交價360萬元,即年內同類單位樓價升價23%。

3. 真真薯片
2017-10-13 09:53
地霸最緊要有著數, 地霸既要求求係立於不敗之地, 補地價要超平, 一個方面保障利潤, 另一方面加強防守力, 總之贏硬冇得輸先會去做

旨意農地補地價, 一來發展周期比熟地長, 5-7年內落成量將會繼續低迷, 地霸賺得更多, 防守力更強. 囤貨問題更嚴重

之前有人講林太可能帶比大家驚喜, 結果真係有驚喜, 成份施政報告幾乎冇增加供應措施, 首置盤得1000個仲要再等兩年, 真係好震驚, 係弱雞到令人震驚
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