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風燭殘年的購買力
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風燭殘年的購買力

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年10月3日

  金管局一段小報告成為城中熱話,搞到陳總要親自解話,報告關注慈父加按物業協助兒子買樓,總裁話這是人之常情,不過,請大家小心利息趨升風險,其實,用到老父購買力,代表樓市已經去到最後階段,無論加息與否,樓市即將下跌,金管局只不過是盡人事,免得日後被人話不但沒有出招制止慈父加按,甚至連警告也沒有提出,其實,稍為對時局有一些了解,都知道慈父大多數已經到達風燭殘年,即是一班老弱殘兵,叫他們在城頭防守還可以,叫他們進攻,即是叫他們去送死,不過,那一班協助兒子買樓的慈父是心甘情願,因為叫他們去送死的是他們的兒子。

  現在最擔心應該不是慈父加按,而是兒子在買樓後是否能夠持續供款,從電視訪問所見,有兒子話樓價長遠必升,買左樓才作打算,我聽到都驚,如果兒子供唔起,不但他買的單位被沒收,慈父加按所得化為烏有,甚至連慈父的自住單位亦有可能要出售,屆時真的是人又老,錢又冇,就算老婆唔走佬都死,老實說,現實是非常殘酷,他日樓價下跌,慈父與他們的兒子出現困境時會埋怨那些不斷吹噓樓市會繼續上升的專家,最後有機會自取其辱,因為那些專家一定會說,他們早已叫買樓的人量力而為,如果沒有能力就不應該買樓,怎能怪他們,慈父已經是風燭殘年,捱不住這樣的打撃。

  慈父是否幫兒子買樓,其實除了他自己的能力外,亦要顧及兒子買什麼樓,如果買二手樓,兒子很難付四五成首期,慈父幫忙亦是人之常情,如果買新樓,兒子只需要付15%首期,慈父就不應該幫手,如果兒子連15%首期亦拿不出,還買什麼樓。

風燭殘年的購買力
1. 真真薯片
2017-10-03 10:07
金管局要管父按唔難, 只要將壓測再加一個要求 : 供款人或擔保人計算工資收入只可以計到65歲, 就可以打殘父按, 而且要求亦合理

不過正苦點會敢搞地霸, 你一搞佢, 佢又罷賣, 唔補農地地價, 人地一早賺飽錢, 新正苦岩岩上場要交功課, 地霸唔推地, 睇下邊個傷d?

結果唯有學侵侵, 日日出黎開咀炮, 叫大家小心d
2. 引刀一快
2017-10-03 10:07
他們早已叫買樓的人量力而為,如果沒有能力就不應該買樓,怎能怪他們

那些不斷吹噓樓市會繼續上升的專家”有好多身份,或者分身,唔同嘅名銜講唔同嘅嘢,總之買買買,不過,到跌得金嘅時候,除名人外全部消失。


3. Desmond
2017-10-03 10:26
如果現在買樓的首期是慈父出,由兒子供樓,如果將來兒子不想供而要賣掉房子,賣房的錢應全歸兒子嗎?父親會因而有意見嗎?看來現在的樓市制度將來會衍生很多家庭倫理問題。
4. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-10-03 11:10
未來美聯儲局又縮表又加息,咁又點呀?但另一邊廂,就表示明年定向降準,港銀行貨幣供應充足。想當初,美國量寬貨幣政策都係向指定的金融機構放水架啦,關香港香事咩,不過唔知點解D錢又會流入香港這個彈丸之地嘅?今次人行降準睇怕都係重蹈美量寬覆轍,港樓唔易爆。


人行預告明年降準
料放水逾8,000億

9,266
■人民銀行預告明年實施定向降準,又稱未來會實施「穩健中性」的貨幣政策。資料圖片

【本報訊】人行預告明年實施定向降準!若金融機構從事中小企貸款等普惠金融業務,比例達一定要求,將可降存款準備金率0.5至1.5個百分點,並罕有非翌日生效,延至2018年才實施。經濟師估計,屆時將釋放近7,000億元人民幣(下同,約8,200億港元)流動性。
所謂降準,實際上是銀行存放於央行的準備金比例降低,讓市場獲更多流動資金,而定向降準則具針對性,須符合央行開出的特定條件才能進行。現時大型內銀存準為16.5%,中小型內銀則為13%。
人行稱,若金融機構從事單一客戶授信500萬元以下的小微貸款、個體工商戶貸款,以及農戶生產經營、創業擔保、扶貧、助學等貸款,凡上一年貸款餘額佔總額比例或貸款增幅佔總增幅比例,任何一項達1.5%,該內銀存準可下調0.5個百分點。

鼓勵內銀貸款中小企

此外,若以上兩者任一比例達10%,該內銀存款準備金率可額外再下調1個百分點,即整體下降1.5個百分點。
交通銀行(3288)首席經濟學家連平分析,大多數內銀可達貸款餘額或增幅比例1.5%指標,但是10%比例較難實現,目前以小微貸款為主的銀行有浙商銀行(2016)等,又預計今次降準將釋放約5,000億至7,000億流動性。
另一個重點是政策實施時間性,有別於過往降準於翌日生效,今次是在2018年起實施,分析指今次人行有意透過兩層政策,鼓勵內銀於第四季將貸款增幅大規模地轉向中小企,以獲取政策優待。
雖然定向降準門檻相當低,市場認為屬於全面降準,但人行否認,解釋有關政策不改變穩健貨幣政策取向,而是建立了增加普惠金融領域貸款投放的正向激勵機制,有助金融資源向普惠金融傾斜,未來仍會實施「穩健中性」的貨幣政策。
此外,內地券商天風證券研究員廖志明估計,今次釋放的流動性約為1萬億元,又歸納總體金融機構平均降準比例約為0.7個百分點,可提升內銀盈利增長約1.4個百分點。 


5. 真真薯片
2017-10-03 11:30
大陸買樓一早就係靠父按

其實當樓價脫離一代人既收入, 自然就要靠上一浸既樓價升幅去支持下一浸升浪, 度度都係咁, 呢種升浪只要資產價格繼續升, 理論上係可以無限升, 大陸上年搞去庫存, 內銀調高估價合埋眼借, 就係咁

阿爺成日都話收水, 間唔中一野放大水, 感覺就好似老豆成日叫個仔讀書(收水), 讀到好似拉牛上樹咁又慢又辛苦, 然後老豆突然叫個仔去打機(放水), 一放就馬騮甩繩, 玩到老豆姓乜都唔記得
6. 向飯民說不
2017-10-03 11:44
引刀 大陆买楼很多时都系双方家长比首期,我听到最少3个真实个案。
7. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-10-03 11:49
真真兄你講野真生活化 :)


8. 史路比
2017-10-03 12:49
博士未有從生意人的角度看慈父按。
如果父母有無按揭的樓,也無其他負債,就算有其他流動資產,首選都應該是按樓變現幫仔女俾首期(如仔女有買樓需要)。因為現在按揭利息只有1.7%,買股票或人民幣定期都有4-7%利息回報,低息長債換高息回報是生意人手法。
不過最終賺唔賺就是後話,因為如果之後的都應屬於屁話。
9. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-10-03 13:03

香港《经济日报》2017年10月3日社评:

「人行以特急文件发布,明年初符合普惠金融条件的银行,最多降準1.5%。此新猷除催谷普惠金融贷款外,或是中央针对经济增速放缓,及美储局缩表加息的冲击,打沖喜预期针。

以今年8月底内地人民币存款近162万亿计,降準0.5%最多可释放约8,000亿元人民币,降準1.5%最多可释放约2.4万亿,规模相当惊人。市场一般相信最终释出资金远远不会达到上限,有估计7,000亿至过万亿,如此大数额对金融市场与经济势造成一定刺激作用。

中央提早3个月示意会降準、释出大量资金,无疑可起调控市场预期,纾减金融和经济一些压力的作用。当然是否如此,只有中央知道。而人行强调是次预告降準并未偏离稳健中性的货币政策,由于尚有3个月时间,此端视乎人行未来会否还有其他大动作,但趋鬆的倾向似已存在。」


預告降準惹猜測 為經濟防風

人行以特急文件發布,明年初符合普惠金融條件的銀行,最多降準1.5%。此新猷除催谷普惠金融貸款外,或是中央針對經濟增速放緩,及美儲局縮表加息的衝擊,打沖喜預期針。

容3個月跑數 催谷普惠金融

為支持金融機構發展普惠金融業務,人行上周六突以特急文件發布,達標銀行可獲調低存款準備金率。定向降準非新鮮事,但今次卻與以前大為不同,令市場充滿猜測。

是次降準不是短時間內即實施,而是待明年初人行考核各金融機構的普惠金融貸款比例,達標才獲降準;一般達標者降準0.5%,普惠金融貸款比例較高者則降準1.5%。

換言之,人行給各金融機構「跑數」,且「跑數」多的所獲降準多兩倍。可見中央確是力推金融機構增加各類普惠金融貸款,即中微企、農業、貧困人口消費和助學貸款等。

以今年8月底內地人民幣存款近162萬億計,降準0.5%最多可釋放約8,000億元人民幣,降準1.5%最多可釋放約2.4萬億,規模相當驚人。市場一般相信最終釋出資金遠遠不會達到上限,有估計7,000億至過萬億,如此大數額對金融市場與經濟勢造成一定刺激作用。

正是此消息可能令市場震動,令中央在拍板後,以特急文件發布趕在股市收市後、國慶長假前公布,讓市場有數天休市時間消化,避免市場震盪。但以降幅最多可能等於3次降準的大動作,來催谷普惠金融,即使將來中央推出其他招式大舉收回部分釋出資金,動作亦勢令市場波動,故外界關注,中央可能還有其他考量——就是經濟需要。

強調幣策中性 似存趨鬆傾向

以目前經濟形勢來看,確實是沒有即時放水刺激的需要,然而,第三季一些經濟數據反映,增長很可能慢於第一、第二季的6.9%,第四季可能繼續放緩,那明年呢?要額外留意的是,美國聯儲局於本月開始縮表,並已示意年底很可能再加1次息,明年則可能加息3次,那會否令內地今年第四季和明年初金融與經濟壓力較大呢?

面對這些市場憂慮,若中央提早3個月示意會降準、釋出大量資金,無疑可起調控市場預期,紓減金融和經濟一些壓力的作用。當然是否如此,只有中央知道。而人行強調是次預告降準並未偏離穩健中性的貨幣政策,由於尚有3個月時間,此端視乎人行未來會否還有其他大動作,但趨鬆的傾向似已存在。

欄名:社評
10. LC
2017-10-03 23:04
    做番按其實要計年齡,也計壓測,父資產按出黎既錢我相信都係政府管轄之內,就係因為而家噤難按貸,所以先噤多財仔出黎搵食,借財仔比錢個仔買樓的話,我相信不會是主流,我相信上一代供斷樓既人都得來不易,我諗只有 03 年買左樓爆發既人先會輕易按爆自己層樓,因為佢會覺得黎緊都係會有 03 年,但係香港唔係日本,痴住大陸搵食好難會有噤大問題 , 其實情況係好似其他樓貴既城市一樣,落錯車既朋友的確係會被邊緣化,因為身邊既香港人同大陸人行得好快,搵錢既人最後會take over 晒唔搵錢既人既資源。所以我諗如果未買樓既人就算而家E 個 moment 買,輸既機會都係好低,問題係買新樓既人就自求多福,就好似抽新股一樣,邊個話一定會比舊股值D?只係一般香港港女既諗法,反正都比噤多錢,梗係買新。 而最後大家都知真正港女係無乜消路。

     做左既通帳係唔係噤易退得返?我諗最少中國唔會比E 件事發生。早一年前中國就打壓樓市,都係沖住美國縮表而黎,加上美國 donald trump 上台,我直覺話我知美國大勢己經去左一半,有D似上年黎炒RMB 既大佬 要靠出口術,連名聲都輸埋既局面。

       樓市如果唔升,調整廿個點,之後整固,就會開始第二輪既貨源歸邊,到時中價樓都會向上升。而家入市無疑係火中取律,但係睇得透先係真英雄。買新樓既另作別論。

     
11. LC
2017-10-03 23:04
    做番按其實要計年齡,也計壓測,父資產按出黎既錢我相信都係政府管轄之內,就係因為而家噤難按貸,所以先噤多財仔出黎搵食,借財仔比錢個仔買樓的話,我相信不會是主流,我相信上一代供斷樓既人都得來不易,我諗只有 03 年買左樓爆發既人先會輕易按爆自己層樓,因為佢會覺得黎緊都係會有 03 年,但係香港唔係日本,痴住大陸搵食好難會有噤大問題 , 其實情況係好似其他樓貴既城市一樣,落錯車既朋友的確係會被邊緣化,因為身邊既香港人同大陸人行得好快,搵錢既人最後會take over 晒唔搵錢既人既資源。所以我諗如果未買樓既人就算而家E 個 moment 買,輸既機會都係好低,問題係買新樓既人就自求多福,就好似抽新股一樣,邊個話一定會比舊股值D?只係一般香港港女既諗法,反正都比噤多錢,梗係買新。 而最後大家都知真正港女係無乜消路。

     做左既通帳係唔係噤易退得返?我諗最少中國唔會比E 件事發生。早一年前中國就打壓樓市,都係沖住美國縮表而黎,加上美國 donald trump 上台,我直覺話我知美國大勢己經去左一半,有D似上年黎炒RMB 既大佬 要靠出口術,連名聲都輸埋既局面。

       樓市如果唔升,調整廿個點,之後整固,就會開始第二輪既貨源歸邊,到時中價樓都會向上升。而家入市無疑係火中取律,但係睇得透先係真英雄。買新樓既另作別論。

     
12. 引刀一快
2017-10-04 03:19
向飯

大陸人雙方父母俾首期又如何?香港人買大灣區就唔使咁緊促。同港樓比,值博率、性價比都高一大截,你估香港冇兩襯家夾份俾首期呀?
13. 引刀一快
2017-10-04 04:10
真真薯片兄

香港人買大灣區,就不一定要靠父幹喇。
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