地產論壇
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買樓勝讀書?
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買樓勝讀書?

 

何熊輝

2017年9月30日

  作為父母,最關心子女的讀書及置業問題。一般而言, 出國留學, 數年的開支,動輒以百萬計,這金額對一般中產而言,已不易負擔。問題是幫了讀書,它日就難以幫助孩子置業,若只能二選一,究竟幫讀者抑或幫置業?

  現時一般富中產,都喜歡安排子女到英國留學,倘中學起計至大學畢業,花費不少於二百萬元,但殘酷的現實是,這些畢業生回港後,想找份高薪厚職並不易,故工作數年後要置業,若無父幹幫手,基本上成功機會不大。

  作為父母,不得不考慮這問題,若能力有限,可考慮壓縮在英留學的年期,或只到當地讀一至兩年的碩士課程,然後將省下的資金,幫孩子將来置業。坦白說,投資教育的回報越來越低。看看多個富豪,不少年少時寧願創業也不讀名校。因此,將資源全數投資教育,並不划算。

  筆者所見,有不少留學生,回港後找不到工作,又要父母打本做生意,這對富裕的家庭而言,當然無所謂,但打工的中産,當孩子大學畢業後,自己已要為退休的財政作安排,那有能力再幫孩子創業。

  筆者所見,現時不少中產仍不惜一切,幫孩子早早離港讀書,耗盡了所有儲蓄,換來孩子的工資,未必及本港首三間大學的畢業生高。既然如此,教育開支,可適當壓縮,以免做冤大頭。

買樓勝讀書?
1. 窮千萬
2017-09-30 16:33
知識改變命運,需要家教為本,又要有博學助擴濶視野,性格好,人脈廣,加少少運,才可成功,有時"父幹"處理不好,反而害了孩子。
2. 積陰德
2017-09-30 16:59
何先生,請你積吓陰德,在這時叫人買樓都要小心啲喇,還叫人用讀書買錢去買樓,真係無陰公。
3. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-09-30 18:43

大學生求田問舍

927日週三

大學生被視為「天子門生」,原該追求理想及推動社會進步,若鎮日談論賺錢買樓似乎流於庸俗,正所謂「求田問舍,怕應羞見,劉郎才氣」。但又有謂「有恒產者有恒心」、「齊家治國平天下」,擁有一片瓦遮頭這心願也可構成追求理想的基礎,尤其在樓價比天高的香港。有發展商覷準此種心態,擬推出「大學生上車盤」,但暫時看來似是宣傳噱頭居多。反觀內地和美國,分別有城市實施「大學生八折買樓」以吸引人才落戶,又有FinTech公司以大數據評估大學生賺錢潛力而提供房貸方案,均值得香港參考。

大學生滿街 「錢景」今非昔比

事實上,香港的大學生「天之驕子」地位已是好幾十年前good old days,那時候只得香港大學和中文大學兩家高等學府,畢業生不愁飯碗,基本上「人揀工」,自有更充裕條件去講理想。今時今日,本城有9家大學,適齡青年入讀大學比率由1981年的2%,增至目前超過20%(連同自資學位),所謂「通街大學生」早非誇張,一張沙紙亦已不是飯碗保證。因此,大學生們若及早為自己日後生活籌謀,實屬無可厚非。

顯然,本港樓價早已拋離了大學生收入水平。據統計處最新資料,擁有大專學歷的2024歲和2529歲青年之月入中位數,分別為1.1萬元和1.6萬元;按Demographia統計的本港樓價中位數542.2萬元計算,這兩批「大學生」分別要不吃不喝41年和28年,才能購買一個單位。就算可借助按揭上車,儲首期也是漫漫長路(何況怎會不吃不喝),而且利息令總成本進一步增加。

正因如此,若無「父幹」或「母幹」,現今普通家庭的大學生「求田問舍」絕非易事。針對這情況,近日有發展商擬「破天荒」推出「大學生上車盤」,初步打算從屯門一個單幢新盤撥出15個兩房和三房單位作為試點,售價介乎588萬元至832萬元,呎價1.39萬元至1.52萬元,但發展商會為合資格人士提供約兩成折扣優惠及「超低成數首期」。據了解,申請資格為本港資助大學畢業23年以上者,有穩定收入,屬首次置業,作自住用途,並將設有頭幾年的轉售和出租限制。

首置盤銀碼大 折扣無着數

按一成首期計算,大學畢業生只須付出最少70萬元左右(連同雜費),即可以上車;假設小情侶合計月入3萬元,儲起一半薪水,大概4年便儲得夠首期,似乎不太難。然而,關鍵向來在細節裏。首先,該盤呎價達1.39萬元至1.52萬元,在屯門來說不算便宜。再者,近年每逢新盤開售,發展商「循例」會拋出各種名目的折扣優惠吸客,幅度介乎一至兩成,故「大學生上車盤」即使有兩成折扣,亦未算特別「着數」。第三,當下樓市「lump sum為王」,細價劏房式單位最熱賣,相反兩房和三房單位較難推,今次用作「上車盤」,大學生其實「不易啃」。最後,在「超低成數首期」下,供樓才是最大挑戰;以600萬元單位、九成按揭、30年供款期、2.5厘息率為例,每月供款額達2.13萬元(尚未計加息因素),佔小情侶每月3萬元入息逾七成,他們必須努力工作確保每年有良好加薪,以及順風順水不會失業或生病,才勉強撐得起。

無論如何,大學生受過較佳教育,始終會被視為人才資源,中外都有城市或企業實行針對大學生的買樓措施。例如內地湖北省武漢市今年8月宣布,將由政府提供資助,讓合資格大學畢業生在當地「八折買樓」(按市價釐定),藉之吸引人才落戶以帶動經濟發展。

美初創大數據吸優質樓按

此外,現正籌備於紐交所IPO、估值達43億美元(約335億港元)的美國FinTech公司SoFi,借助大數據向大學生提供度身訂造的貸款方案,包括物業按揭(mortgage)。舉例說,假若一名大學生就讀於長春藤名校的「有錢途」科系,平日品行良好,沒有違規駕駛或觸犯校規紀錄,同時考試成績及課外活動皆出色,那麼SoFiAI和大數據便會把這名學生評估為「有潛質優秀貸款對象」,毋須等待他畢業,即可提供最多九成按揭或300萬美元(以較低者為準)、最長30年期、最低3.125厘年息的物業貸款,務求搶在其他金融機構之前,率先把這類「優質客仔」收納。

現世代一紙大學畢業證書不難拿到,但各人「錢景」可以差天共地,至少取決於院校、科系、成績、性格等不同因素。相對於本港發展商只憑畢業證書判定「大學生上車盤」認購資格,SoFi根據較全面因素來評估哪些大學生「值得支持他買樓」,無疑較為精準和有效。不過講到底,「大學生上車盤」也算是一條促銷好橋,正如一家哈羅國際學校有助屯門區物業「升呢」,該區一個單棟新盤憑着拿出15個單位作試點,從而被視為「高學歷人士居所」,書卷氣驟增,且看這些包裝會為該樓盤提升多少吸引力。



4. 積芝
2017-09-30 18:46
睇下日出康城呀, 有錢都買唔到, 野雞大學的學位, 要買就買。 駛鬼讀咩。
5. 辣辣番薯
2017-10-01 09:57
樓價堅離地,年輕人置業問題備受關注。新地將軍澳日出康城晉海昨發售首批403伙即日沽清,有指年輕買家比例佔約一半,但並非所有人「靠父幹」置業。一對月入共7萬元的80後準夫妻「死慳死抵」數年,「去少幾次旅行」終儲夠百萬元首期上車。
6. 回2樓淡淡
2017-10-01 10:16
淡淡們的仔女才冇陰公,個廢柴老豆自己都未上車,何來父幹。依家通街都是沒有腦,連自己國家都不尊重的所謂大學生,大學學歷已嚴重貶值。何先生有錯嗎?

2樓淡淡,請問過去十幾年有那一年你認為樓價不是離地的?

淡淡們的仔女無樓無出息,隔代貧窮就是這様造成的。
7. aaa
2017-10-01 11:14
同意二樓所言。他同蔡生一樣,什麽情况都話樓價會升,叫人買樓,為咗自己利益。
8. 拋棄幻想
2017-10-01 12:36
以現時香港的政治局面,即使搵到地,要開發變成熟地,再建成屋苑,最少要搞個十年十五年才能成事。醒目的家長認清事實,即時出手,不失為上策。
9. 十二哥
2017-10-02 08:54
慈父慈母不斷「科水」畀首期,發展商自然更有把握加價賣樓。新地將軍澳日出康城4A期晉海,昨日加推191伙,部份單位較兩周之前首張價單的同類戶型貴半成。而屋苑最細的318方呎一房戶昨終推出,屬全區面積最奀私樓,折實價近515萬元,呎價逾1.6萬元。
10. 引刀一快
2017-10-03 05:35
onclerkclerk兄,熊哥諦你個仔去英國讀書嘥錢喎。
11. 政on9
2017-10-03 08:09
香港人自己選擇,有咩好講。 買樓可以致富, 樓價只升不跌, 誰創做出黎? 不要老是說甚麼量化貨幣等等分析。 求知識價值觀也在香港沉淪! 
12. 三少爺
2017-10-03 10:22
未來社會只有富人同窮人,中間唔湯唔水嘅一群愈嚟愈少,同好多科幻片預言嘅差唔多,主要原因係工作漸漸被機器取代,人類失去以勞力換取資源嘅機會。資源集中在少數人手上,無產階級只可以靠政府接濟生活。工業革命前的人類都係分為地主同農民,香港只有富人同窮人之分,有樓就富貴,冇樓就貧困。
13. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-10-03 14:41
未來美聯儲局又縮表又加息,但另一邊廂,就表示明年定向降準,諗落都幾開心,想必港銀又再銀根寬鬆。想當初,美國量寬貨幣政策都係向指定的金融機構放水架啦,關香港香事咩,不過唔知點解D錢又會流入香港這個彈丸之地嘅?今次人行降準睇怕都係重蹈美量寬覆轍,港樓唔易爆。


人行預告明年降準
料放水逾8,000億

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■人民銀行預告明年實施定向降準,又稱未來會實施「穩健中性」的貨幣政策。資料圖片

【本報訊】人行預告明年實施定向降準!若金融機構從事中小企貸款等普惠金融業務,比例達一定要求,將可降存款準備金率0.5至1.5個百分點,並罕有非翌日生效,延至2018年才實施。經濟師估計,屆時將釋放近7,000億元人民幣(下同,約8,200億港元)流動性。
所謂降準,實際上是銀行存放於央行的準備金比例降低,讓市場獲更多流動資金,而定向降準則具針對性,須符合央行開出的特定條件才能進行。現時大型內銀存準為16.5%,中小型內銀則為13%。
人行稱,若金融機構從事單一客戶授信500萬元以下的小微貸款、個體工商戶貸款,以及農戶生產經營、創業擔保、扶貧、助學等貸款,凡上一年貸款餘額佔總額比例或貸款增幅佔總增幅比例,任何一項達1.5%,該內銀存準可下調0.5個百分點。

鼓勵內銀貸款中小企

此外,若以上兩者任一比例達10%,該內銀存款準備金率可額外再下調1個百分點,即整體下降1.5個百分點。
交通銀行(3288)首席經濟學家連平分析,大多數內銀可達貸款餘額或增幅比例1.5%指標,但是10%比例較難實現,目前以小微貸款為主的銀行有浙商銀行(2016)等,又預計今次降準將釋放約5,000億至7,000億流動性。
另一個重點是政策實施時間性,有別於過往降準於翌日生效,今次是在2018年起實施,分析指今次人行有意透過兩層政策,鼓勵內銀於第四季將貸款增幅大規模地轉向中小企,以獲取政策優待。
雖然定向降準門檻相當低,市場認為屬於全面降準,但人行否認,解釋有關政策不改變穩健貨幣政策取向,而是建立了增加普惠金融領域貸款投放的正向激勵機制,有助金融資源向普惠金融傾斜,未來仍會實施「穩健中性」的貨幣政策。
此外,內地券商天風證券研究員廖志明估計,今次釋放的流動性約為1萬億元,又歸納總體金融機構平均降準比例約為0.7個百分點,可提升內銀盈利增長約1.4個百分點。 

14. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-10-03 15:22
高力國際亞洲區估價及咨詢服務部副常務董事張翹楚

政府剛公佈新一季賣地計劃,新一輪賣地只有3幅住宅地皮供應,大家都關心會否因此導致地價再往上走,但其實近年發展商在新界地區修改地契補地價的動作頻繁,在市區的重建項目亦再度活躍,帶動私宅土地供應在第3季度提前達標。

當然,2016年初的輕微回調對補地價個案有增加作用,但最重要是發展商對後市的看法,補地價的藝術不純是低補高賣,也要看不同類型的物業價值變化與往後走勢,才能把握理想時機補地價。

就以農地為例,之前兩宗丁屋集體發展個案搞到丁屋開發投資者惹上官非,就已經嚇怕了不少買農地的投資者,直至近期有聲氣放鬆農地發展,才有所起色。

若然農地買家增多,農地價格騰飛,即使住宅價格不變,變相由農地變住宅要補的地價也會減少。工業物業亦如是,近年有很多創新工業物業出爐,讓工業物業價格上揚,變相由工業物業補地價作商業用途的金額也會減少。

因此,結論是總體樓市不振,不會刺激發展商補地價改用途,反過來原有用途升值或他們看好後市發展,才會帶動他們去補地價,近期補地價個案頻頻出現,大家應該都領略受到各大孖沙對後市的看法了。

高力國際亞洲區估價及咨詢服務部副常務董事 張翹楚

15. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-10-03 15:27
08月25日(五) 14:47

近年細單位做價較大單位更為理想,回顧今年首8個月,截至8月23日,十大屋苑實用面積400方呎以下單位,平均每宗成交金額約450萬元,較5年前(即2012年)同期平均每宗成交金額約255萬元,上升達77%。

至於實用面積400至800方呎的中型單位,今年迄今平均每宗成交金額約680萬元,較2012年同期平均每宗約440萬元,升幅只約55%,反映細單位做價升幅較中型單位為佳。

觀乎個別屋苑,例如沙田第一城,2012年首8個月實用面積400方呎以下單位,平均每單位成交價為243萬元,今年至今已升至平均每宗約440萬元,期內升幅約8成。至於另一個升幅更為顯著的為荃灣中心,由2012年首8個月平均每宗成交價205萬元,上升至現時約390萬元,升幅達約9成。

隨着細單位主導市場下,預期細單位做價表現將持續優於中型單位。

美聯物業首席分析師 劉嘉輝
16. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-10-04 01:12

傻璨五人是在八苦之最「求不得」


早前《來自星星的你》重播,其中一幕,劇中男主角都敏俊教授用庫伯勒─羅絲模型(Kubler-Ross Model),去解釋一個人在失戀時的五個階段,由女主角千頌伊精彩演繹出五個階段的情緒。

庫伯勒─羅絲模型是出自她在1969年出版的《論死亡與臨終》(On Death and Dying)一書中提出的,描述了人對待哀傷與災難的五個獨立階段,書中這個模型被廣泛流傳,被稱作「哀傷的五個階段」(Five Stages of Grief)。

去年提出來的「樓市升災」不幸言中,因為香港人由於持有物業是少數,對尚未持有物業或沽空樓市(賣自住樓看跌)的人眼見樓市飛升等同於一場災難,他們也有相同經歷:

一、否認──「不會吧,樓價不可能那麼貴啊!」、「經濟那麼差,根本支撐不了高樓價。」

二、憤怒──「為甚麼我買不到樓,不公平!」

三、討價還價──「可不可以調整20%給我入市」、「求你沙田第一城跌落395萬,這次我一定買。」、「最多我不換新手機和減少去日本,你畀個機會我入市。」

四、抑鬱──「我這一輩子都當不了業主,繼續做樓奴。」、「只怪我沒有有錢的父母比首期,不會投胎。」

五、接受──「好吧!既然之前賣出自住樓的決定是錯誤,惟有買回一個細單位。」、「大都會高樓價的現象改變不了,努力儲首期。」、「沒有父幹,只可以靠自己,減少消費,做多份兼職。」

有些人一輩子也不能走出災難的陰影去不到第五個「接受」的階段,徘徊在「否認」、「憤怒」、「討價還價」和「抑鬱」之中,這個西方學說和佛學中的八苦之最「求不得」非常相似,渴望得到之情催生而來的痛苦是令人嘆息。上述症狀的人最容易在網上討論區出現,他們不會有理性討論,只會作出謾罵和惡毒攻擊,既解決不了問題,只增了自己的「口業」而已。
17. 辣辣番薯
2017-10-04 16:17
恒生指數周二收報28173點,怒升618點,成交1031億元。股市未冧,樓價係唔會冧。縮表同加息未推冧樓價之前,應該先推冧股市,因為股市比樓市更加敏感同liquid。如果你見唔到股市會冧,你亦唔應該預期樓市會冧。過去10年最大嘅一課,就係課室書本教嘅理論,在現實世界完全唔係同一回事。
18. 十一郎
2017-10-05 19:29
前身有「居屋樓王」稱號的紅磡紅灣半島,新世界發展及新鴻基地產購入後,這個私人參建居屋搖身變成私樓,定名海濱南岸。市場消息指,該屋苑最新晉身成「千萬屋苑」之列,首錄一宗三房單位突破千萬元成交。
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