短期房屋政策係「治本不治標」至真

近日除了「港人首置上車盤」外，政府亦提出了兩個短期房屋政策，「社會房屋共享」和「貨櫃組合屋」計劃，讓長期等待上公屋的劏房戶能以較底租金入住，暫時解決居住問題。有樓評人認為這些短期政策是「治標不治本」，主要觀點為這些措施「杯水車薪」，受惠的只是少數幸運兒，大多數人仍然只能望天打卦。從經濟學「供求」角度分析，這些觀點好像正確，如「社會房屋共享計劃」，整個項目最多只有一千戶，對比近三十萬公屋輪候申請和二十萬劏房戶，實質連「標」都能不治，所以應該係「標本不治」才對。

經過多年討論，大眾已多認同香港房屋問題的主因為政府的土地政策失誤，引至長期公私營房屋「供不應求」，因此「治本」的方法明顯就是增加供應，雖然上兩任特首都已強調會在增加供應上下功夫，很可惜供應還遲遲未到位，樓價不繼創新高，公屋輪候申請已高達三十萬。七月林太上任特首後，就算發展商有明顯加快賣樓速度，而政府亦強調未來私樓供應可達9萬8千個，但大眾市民對政府能否解決房屋問題依然非常懷疑，因此仍有不少市民以高按買入新盤，已防樓價繼續上升。

為解決供應不足的問題，林太極可能在十月的施政報告中發表「港人首置上車盤」計劃，為求加快進度，多會以公私營合作大量興建「首置屋」，快則三年後首置屋就能到位，讓市民以可負擔樓價購入首置樓解決居住問題，明顯方向正確，從經濟學供求角分析就是「治本」大計。但這方向亦有風險，就是三年後可能會出現「供過於求」的情況，因為到時9萬8千個私樓供應亦應同時到位，香港的私樓剛需是否真的這麼強，還需接受9萬8千個單位供應到位的考驗。三年後「縮表」和「加息」的負面影響應比現時大得多，到時樓價有可能面對極大衝擊和壓力。

筆者認為要更有效地以增加供應解決香港房屋問題，政府應首先增加市民對政府的信任，現時無論政府推出任何政策，不少市民仍然懷疑政府是否真心，因為過去兩界特首推出多項辣招和不繼講會增加供應，但樓價還是創新高，更有不少網友表示政府對地產商既態度係「明抗暗幫」，辣招出了七年，到現在得益最多還是地產商。在政府「公信力」不高的情況下，政府若要以供應解決問題，就不得不推出比真正需求更多的供應才能產生效果，可謂「事培功半」。

因此筆者認為近日政府推出的短期房屋政策，「共享屋」和「組合屋」計劃在經濟學上雖然「標本不治」，但從政治角度分析，這些計劃可增加市民對政府解決房屋問題的決心，真的急市民所急，在過去幾天有市民願意以較低租金參與共享屋計劃，更有大地產商以一元租出土地支持貨櫃組合屋計劃，這些計劃正在凝聚社會多方面力量，創造氣氛，讓大眾市民感受政府正在不斷努力，全力以赴解決香港房屋問題，這樣市民對政府的信心便會慢慢增高，當大多市民對政府有信心時，政府推出任何政策便自然「事半功培」，在這情況下，首置屋的量也不需太多亦能為樓市降溫，對整體樓市有百利而無一害。 從政治角度分析，這些短期政策應是治香港政府的「公信力」之「本」，所以應該係「治本不治標」至真！