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首置上車盤 「有辣有唔辣」
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2017年9月13日

首置上車盤 「有辣有唔辣」

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  特首林鄭月娥兌現了競選時的承諾,將於下月份發表的施政報告推出「港人首置上車盤」,計劃還沒正式實施,坊間已有多個預測:(1)按照家庭負擔能力定價。(2)售價比居屋更低,是市價的一半。(3)不設收入下限,上限約7萬至8萬。(4)轉售較居屋嚴格,只可回購給政府,不能享有樓價上升的好處等等。

  政府通常會在政策推出之前,預先放風試測外界反應,俗稱「試水溫」,如果出現太多反對聲音,會作出一些修改甚至擱置有關計劃。不過,房屋政策一般受到的阻力較少,歷屆政府均視之為重中之重,原因是房策(包括辣招)本身就是爭取民望的重要武器。林鄭非常聰明,一上任馬上成立土地供應專組,將尋找土地的責任推給民間團體,減少官員被問責的機會。

  這麼龐大的30人專組代表了甚麼?代表開拓土地資源非常困難,政府是傾盡全力了。然而不知大家有沒有留意到,在政府多番推介和放風中,始終沒有提到首置盤所推的數量多少,或者目標多少。這是最關鍵的數字,或許政府也沒有底,所以才將這個「波」推給社會。

假如只可回購給政府 升值空間有限

  有評論指首置盤計劃直接搶奪首置客,將對細價樓帶來衝擊,讓小單位價格下跌。這個見解表面上看有其道理,從近期地產商爭相推售細單位樓盤,盡量趕在10月份施政報告出爐前沽貨,便看得出發展商也感受到一定壓力。不過,雖然後市有一點不明朗,但是發展商並没有減價促銷,新盤繼續暢銷,價格再挑戰新高,連偏遠的屯門新樓竟也賣到每呎1.8萬元。

  筆者認為港人首置上車盤,對樓市有何衝擊仍是未知之數,首先要看供應的數量有多少,如果只是一兩千個單位,或者是代替了部分居屋的數量,那便作用不大。此外,土地專組開拓的土地有沒有實質上的增加,即是在原定的3萬多公營房屋,以及2萬左右的私樓目標中,額外增加首置單位,如果做不到這一點,政策便會失效。

  更重要的一點,如果首置盤只可回購給政府,不能有升值空間,那麼就是社會主義的計劃經濟,購買首置盤並不比居屋優勝,只是美其名做業主而已,跟新加坡的「組屋」也有點相似。港人羨慕星洲有近8成人成為組屋業主,但是星洲人平均財富卻比香港人低很多。所謂「有辣有唔辣」,選擇居住面積大一點,還是選擇升值空間多一些,真是見仁見智、各有各好。

首置上車盤 「有辣有唔辣」
1. Hing Kee
2017-09-13 12:10
有得住已經好好,以現時社會情況,不用捱貴租已是最大回報。
2. 浪子心聲
2017-09-13 12:13
若大家從令一角度睇人類行為就知「首置屋」可能帶來香港好大的變化,當一個社會大部分人都能解決基本的「衣、食、住、行」,就有很大機會出現多元的社會,因為多了人可從自己的理想作出選擇,不會為兩餐、更不會做樓奴,會有更多人為理想而創業或接受一些收入不高但個人喜歡的工作。

「衣食行」在香港不是問題,但香港要走高科技,多元化社會如西方的現代社會,就一定要解決「住」的問題,大部分香港人都無自己的空間。我相信林太就是想解決「住」的問題,而不是解決大眾的「投資問題」,香港是可以有「高樓價問題」,但不應有「居住問題」。

我相信林太正在為香港人選擇她認為最佳的方法去解決香港長期生活空間不足的問題,她是有心有力的特首,就支持吓佢喇!!
3. 人口入
2017-09-13 12:31
香港「居住問題」就是人口問題,人口問題未解決,「居住問題」永遠無法解決, 香港人是做什麼的???太多剩餘人群袛會為社會制造麻煩...喞然沒有土地供應,沒有房屋供應就要停止人口入口啦!!!
4. 浪子心聲
2017-09-13 13:22
To 3樓:

本人不認同,香港居住問題主因為人口輸入,香港實質人口增長不高,問題主因為過去20年香港房屋政策失誤,沒長遠及穩定政策,土地開發不足,令住房供應不足。


5. 沒有投資價值
2017-09-13 13:43
假如只可回購給政府 升值空間有限,變相長期租用單位,只是要一次比哂租金,不會加租(不包括不加管理費及大廈維修費),政府更可將所有責任推卸到所有所謂業主,這一着政府真是兩全其美,贏得掌聲又不用理會這個包袱,林鄭真是值得一讚!
6. 浪子心聲
2017-09-13 14:24
To 5樓:

諗清楚啲,對市民的好處係這一次過嘅租金可以造銀行按揭分期付款,更重要係退租時可以同政府拿回租金,實質市民可能只需付通脹差額。

如果首置屋的量是夠多的話,未來香港點會有居住問題呀?

7. 開心大發現兩全其美的謬誤
2017-09-13 14:41
689 個 6至居咪係咁上下囉, 公營房屋阿公唔再理有冇住多幾個人, 有冇富戶, 有冇做生意, 總之名正言順乜都唔理, 連房署這隻大白象嘅成本都節省埋, 唔係咩開心大發現。
8. 二少
2017-09-13 14:49
即係制造多條首置龍,一夠18歲就抽,一個首置名額滿足一家居住問題,其他成員私樓就出租,財富增值加速,多謝林鄭.
9. 沒有投資價值
2017-09-13 15:11
To: 浪子兄

如果你在10年前或是20年前買咗層樓,問銀行做按揭分期,到現在想要賣樓,但只是給回你買入時金額,,你估算你是否只是會損失了通脹差額後,你會唔會打算賣呢?

哈哈!
10. 知人
2017-09-13 15:30
香港有好多愚昧0既人拒絕移民人口,以為掩埋道門之後自己d生活就會過得好...真好笑...
而家洗碗冇人洗,啲建築工人人工仲個個都幾萬蚊都仲搵唔夠人做,搵個陪月比兩萬又冇人做...
再睇下我地班年青人,一畢業出黎就做草根,比洗碗地盤工更草根... 仲唔比人輸入移民人口, 咁自己咪一世草根?
香港比小數移民人口攞福利係事實, 但香港人攞人著數亦係世界級數. 君不見以前香港人移民外國都攞唔少福利, 澳門派糖個個又掙住過去攞, 仔仔女女都入埋籍...
攞綜援係散紙, 已經移民外國返香港醫病埋單先係大數目. 再睇埋住正苦樓個d富戶... 唉... 

11. 浪子心聲
2017-09-13 16:14
To 9樓:

諗清楚啲,人地講緊租屋解決居住問題,你講投資問題。

香港有好多人靜係想解決居住問題,過平淡生活,做自己喜歡的事,對投資無興趣㗎!傻佬!!

到時只想解決居住問題嘅人就買首置樓囉,想投資就買私樓囉,無人話未來唔可以買私樓投資呀?

12. 正苦樓個d富戶
2017-09-13 16:31
正苦對公營房屋思維的轉變, 源於靠一班薯片哥口中等退休嘅貢丸去管理戶藉、入息、資產、在屋內進行的活動等等嘅模式實在無法順應潮流和人生社會轉變(如代播香港電台節目係歷史遺留落黎嘅問題, 至今已不合時宜), 倒不如搵間管你公司, 請個清潔同保安簡簡單單。
13. 引刀一快
2017-09-13 16:46
住,係剛需

賺錢,係剛需中嘅剛需

唔想蝕錢,就係剛需剛需剛剛需

中曬喇。
14. 引刀一快
2017-09-13 17:00
To 11樓 浪子心聲兄

如果有一定比例嘅人,可以以呢種筍價買樓,會出現幾個抵觸投資者利益嘅情況。

1,少咗客源,當供求寬裕,就冇人搶。

2,低價現貨,價格對比,打擊豁出去嘅買樓心態。

3,首置計劃只係開端,往後極可能對地產既得利益者會有進一步鉗制。


15. Danny
2017-09-13 18:41

完全同意蔡生講法,非常好嘅文章!

"更重要的一點,如果首置盤只可回購給政府,不能有升值空間,那麼就是社會主義的計劃經濟,購買首置盤並不比居屋優勝,只是美其名做業主而已,跟新加坡的「組屋」也有點相似。港人羨慕星洲有近8成人成為組屋業主,但是星洲人平均財富卻比香港人低很多。所謂「有辣有唔辣」,選擇居住面積大一點,還是選擇升值空間多一些,真是見仁見智、各有各好。"

16. 有道理
2017-09-13 18:44
蔡生好文欣賞,一言驚醒夢中人!
17. 沒有投資價值
2017-09-13 19:49
To: 11樓

買樓跟本就是投資及住屋問題

你睇清楚D啦,現實生活中,有幾多買樓的人只會只想平淡生活呀,不問投資保值去買樓,你問問自己係唔係先啦,叻人!
18. 浪子心聲
2017-09-13 22:12
To 17樓:

「住房」同「白米」都係必須品,無投資價值都會有人買或租,因為生活所需,都要住㗎。

好像「白米」都無升值能力㗎,你都要買嚟「食」啦!

你可以話唔買樓可以租樓,係你話買首置樓好像一次過交晒啲租金嘅租樓方法,但我話仲可以在退租時拿回租金,咁 點會無人買首置樓,就當可退回租金的租盤囉,唔租就傻仔囉?

係你在5樓講「買首置樓,係變相長期租用單位」,你問問自己咁講啱唔啱,傻人!

19. 沒有投資價值
2017-09-13 22:46
To: 18樓

你睇楚未呀,正常的買樓有保值升值功能,現在變成不正常的租樓,還要付出現今租賃制度下一般由業主支付的費用(管理費及大廈維修費⋯⋯)
當退租後,表面取回全部租金,但是管理費及維修費就沒收了,還有貨幣的貶值(可以回顧一下過去,短的數年,長則數拾年,看看貶值了多少)

凡事唔好咁單純,叻仔哥哥,唉!


20. 東成
2017-09-14 00:11

蔡生很中肯嘅見解:

[筆者認為港人首置上車盤,對樓市有何衝擊仍是未知之數,首先要看供應的數量有多少,如果只是一兩千個單位,或者是代替了部分居屋的數量,那便作用不大。此外,土地專組開拓的土地有沒有實質上的增加,即是在原定的3萬多公營房屋,以及2萬左右的私樓目標中,額外增加首置單位,如果做不到這一點,政策便會失效。]

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