我去了幾日旅行，彷彿與香港樓市脫節，同行友人問，所有影響樓市的大數據都是向好，點解我仍然睇淡樓市，當時我並不明白他所講的大數據是指什麼，所以只能說我並沒有睇淡樓市，只不過認為細價樓樓價高，與一般小市民購買力脫節，嚴格來說，這就是大數據，但我知道一般專家所指的大數據就是有六成多住宅單位沒有按揭，就算有做按揭的物業，平均借貸比率是四成以下，以這個數據為根基，樓市有什麼危險。

　　在2003年沙士期間，香港有十萬個負資產者，但仍然有大約六成以上物業沒有按揭，但香港樓市仍然要經過一次前所未有的浩劫，試問大數據又代表什麼，如果我們倚賴大數據來分析樓市，不如做一些小觀察，所得出的結果會比大數據有效得多，在2012年，政府已經推出SSD，樓市非常淡靜，EAA邀請我為物業代理界演講，為業界打打氣，演講地點在理大大禮堂，有千多名物業代理參與，我當然不敢怠慢，於是做少少調查，首先問公司同事租務情況，其實我已經知道，但我想確認一下，公司各部門的租務包括豪宅、甲級寫字樓、商舖，甚至工業大廈的租務十分理想，完全沒有空置以及欠租，這個情況我亦未見過，所以，我不用再調查下去，斷定當年樓市一定會上升，當我演講完畢之後，笑聲雷動，台下有人話全部人都認為樓市下跌，只有我一個認為樓市會上升，我心裡覺得很奇怪，如果樓市下跌，政府又何需出招壓樓市，當年，中原指數上升22%。

　　今日當大家認為樓市還有大幅上升空間時，有沒有觀察到舖位的空置比以往多了很多，有樓收租的人知道，租客開始欠租，甚至出現租霸，況且，影響樓市的利好消息經已盡出，樓市現在亦只不過是勉強穩定，當任何不利消息，例如加息，銀主盤增加等出現，樓市一定會向下調整，屆時出現的大數據就會不利樓市，嚴格來說，大數據是結果，要知道樓市未來走勢，小觀察是比較有作用。