樓市已經固體化

　　中原指數繼續上升，已經超過六月底，我無話可說，不過，指數計算方式沒有將銀主盤成交價納入考量，未免是不夠全面，現在打算買樓的人知道，如果買一些由小業主擁有的物業，便會發覺很難可以用市價買到，或者要付高於市價大約一成才有機會，這個狀況顯示樓市已經固體化，如果不介意物業是銀主盤，則有機會可以低於市價兩成能夠買到，買樓的人絕大多數是精明的消費者，他們當然首先會考慮低於市價的銀主盤，固體化樓市成交量不斷降低，但成交價就不斷創新高，如果不知道箇中原因，就會認為樓市不斷上升，原來，指數以偏概全，根本未能夠反映真實情況，不過，固體化的樓市究竟是怎樣的?

　　有很多物體可以以固體、液體，氣體存在，以水為例，固體叫冰，氣體叫蒸氣，液體當然是水，在一般情況下，水是會以液態存在，如果到達攝氏零度，水就會以冰態顯示，現實是，當水變成冰，它的體積是會增大，樓市也是一樣，當樓市在正常情況，有買有賣，有足夠成交量支持，所得到樓價是正常，但現在樓市呈現冰態，成交量遠低於正常，這顯示樓市已經固體化，樓價亦會比正常高，大家或者會覺得很奇怪，但其實是正常。

　　有多個原因做成樓市冰態，首先當然是政府的各項特別印花稅，這令到小業主在沒有必要情況下，是不會賣走自住單位，即使是物業投資者，他們知道在賣走任何物業之後，再買的時候就要繳付各項印花稅，或者，他們的開價就會包括未來再買物業時要繳付的印花稅，最後做成樓價上升，其次是不少業主根本沒有借貸，亦沒有打算賣走他們的物業，表示樓市已經固體化，但不排除有買家願意付很高的溢價來買他們的物業，做成樓價上升，但當供應上升，成交量增加，樓市便有機會回復正常，去固體化的樓市，樓價是會下降，不過，這只是一個理論，影響樓市的因素還有很多，不能夠單一而言之。