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當樓市下跌,細價樓會先行
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當樓市下跌,細價樓會先行

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年8月15日

  不少人話我又睇錯樓市,在六月份,當樓市仍然上升時,我話七月樓市見真章,即是話七月樓市會下跌,而事實上七月樓市仍然上升,雖然樓價指數只是升了0.04%,但可以證明我仍然是預測錯誤,我暫時不會認輸,因為政府所提供的數據與樓價指數有偏差,在五、六月份,政府的數據顯示,細價樓指數已經下跌,但樓價指數公司仍然公佈樓價指數全面上升,當中包括細價樓指數,所以,七月份的樓價是升抑或跌,要待八月底政府的公布才可以作準,如果是上升,我當然是會認輸。

  就算樓市七月份微升,但成交量嚴重偏低,在動力學來說,是強弩之末現象,當成交量增加,樓市就會開始下跌,成交量愈大,樓市的跌幅愈快,就好似近日股票市場,連續幾日成交超過千億,但恒指跌幅愈大,在股市的人知道,當成交量減少,表示股票持有人見股價太低而不願意賣股票,股市就有機會回升,但現在樓市,成交量還未開始增加,換句話說,樓市只是處於強弩之末狀態,仍未開始向下調整。

  樓市點解會成交量偏低,出現強弩之末狀態,簡單來說,就是沒有足夠購買力,即是動力不足,本來樓市已經隨時會向下調整,更何況現在是購買力嚴重地被透支,樓市需要一段時間來休養生息,但現在的情況正在相反,新樓盤不斷湧現,銷售情況雖然理想,但現樓貨尾不斷增加,做成潛在供應量增加至在未來三至四年有九萬八千個單位,但這些供應量還可以控制,只要地產商持貨不賣,樓市就沒有大跌危機,現在市場上最危險的就是有大量銀主盤,做成沒法估計的潛在供應量,而那些銀主盤大多數是公屋,未補地價居屋,或者是細價樓,當那些銀主盤的銀主見到勢色唔對,就會急速出售那些銀主盤,就算低市價兩三成,只要能清還原業主的欠款,銀主一定不會吝嗇出售手上銀主盤,如果數量太大,就會做成斷崖式下跌,現在最擔心的是市場承受能力不足,有能力買樓的人大多數已經有物業,他們買那些銀主盤是要付15%印花稅,還未有物業的恐怕沒有能力支付四成首期,在購買力嚴重不足的情況下,樓市有機會向下調整,但細價樓則會先行。

當樓市下跌,細價樓會先行
1. 引刀一快
2017-08-15 09:01
等到越來越多人醒覺,發現大灣區係未來嘅天水圍,不過就03年嘅價。到時就知道搶納米樓唔會滿足真正剛需。
2. 黃老闆個仔仔
2017-08-15 10:22
仔仔2003年至2008年長居內地,對於內地治安和醫療的不濟深有體會,到了今天依然是香港人退居內地時要認真考慮的問題,當中還未計物價生活成本等等,內地唯一好處是居住面積比香港大。假若退居大什麼灣區的話,能確定有足夠的生活費嗎?

請問引刀兄能不能詳細講講大灣區有什麼香港比不上呢?
3. 博士粉絲
2017-08-15 10:33
現在市場上最危險的就是有大量銀主盤,做成沒法估計的潛在供應量,而那些銀主盤大多數是公屋,未補地價居屋,或者是細價樓

博士好似講過話未來3年會有一萬個銀主盤,即係每個月30個左右,我而家都留意緊
4. 引刀一快
2017-08-15 11:44
黃老闆個仔仔

你呢個問題真係有建設性,大灣區今時今日當然有好多嘢係唔及香港嘅,但係除居住面積外,亦有好多特點同優勢,你想我喺呢度回答,還是專文寫一下睇法?我其實都好想寫吓大陸D唔好嘢,免得俾人話係大灣區AA,不過到時一定會俾左仔圍攻。


5. 引刀一快
2017-08-15 15:27
黃老闆個仔仔

請問你03至08年間,身處大陸何處?
6. 兩塊
2017-08-15 15:37

              巡城

7. 黃老闆個仔仔
2017-08-15 16:27
大灣區嘛,每區自已定為都分不清楚,又要追GDP,各懷鬼胎又如何合作呢?最叻就是一個口號就吹到上天。

大陸是『口號』式國家,不需太認真,還有人記得幾年的前海嗎?

回內地做生意又是吹什麼和書記有特殊關系!吹什麼會投資多少個億!生意未談飲食先行,賺了也不夠應酬開支。

在大陸,人的誠信是沒有的,只要生意模式成功就會被抄襲,亦沒有版權可言,加上和內地人合作做生意又要當心被吞併…

內地富了…送錢送基建給別國,自已國家民生可以不理。有錢有能力的都往外逃,只有窮港人才會回內地退休。

8. 香港土著
2017-08-15 16:49
"長實華懋荃灣西掀搶客戰"

如果發展商之間真有默契囤積居奇, 點解會出現搶客戰呢?
9. 博士粉絲
2017-08-15 18:17
#8,契弟走得摩,哈哈哈
10. 真真薯片
2017-08-15 20:03
長實d貨尾咁貴, 華懋近年習慣賣平過對手, 在下都想睇長實點樣用貴貨去搶打算買平貨既華懋客
11. 向飯民說不
2017-08-15 21:35
7楼,你就像饭民黄丝那样抹黑中伤大陆,事实就胜于雄辩。大陆的崛起,一定有其优势。香港人不懂大陆的浅规矩,所以无台湾人做得好。
至于帮非洲搞基建,事实是基建上可以赚钱,而且可以帮中国竞争非洲的资源。

12. 引刀一快
2017-08-16 04:12
黃老闆個仔仔

你講中咗當年嘅情況,不過係當年。睇嚟文化差異令閣下受過多少委屈。

所謂“只有窮港人才會回內地退休。”,又中!不過,以香港今日樓價,有幾多香港人唔係窮港?

大灣區各個市各懷鬼胎好正常,睇中嘅係交通,往來香港,以及輻射全國嘅交通。

我得閒寫篇嘢先。




13. 博士粉絲
2017-08-16 09:03
基建行業其實好睇唔好食,境外基建項目建築期起碼5年以上,之後先到回本期。落後國家根本無錢搞,要搵中國借,基建落成後經濟效益存疑,還款來源無保障,仲未計及政治風險,突然反轉豬肚親美唔還錢又得,商行好難批,一般由政策性銀行提供優惠貸款比當地政府/業主。

如果掟出去既錢有3成收唔番,或者項目在當地因為種種原因爛尾收唔番,又或者掟出去既錢分10 ~ 20年只收番個本,我覺得係得不償失,相當於中國出錢買境內啲建材番黎燒左佢差不多,都叫淘汰落後產能既
14. 老白
2017-08-16 13:37
我2005年起系深圳住左十年,除左d人质素系比香港差d,地方比较脏,交通比较乱外,其他都很好,亦觉得很安全,最重要系大家要收敛d唔好露财。  

反而之前系美国住左10几年,都仲觉得美国系个好危险嘅地方,个个可以有枪,系马路开开吓车都可以比人放冷枪,唔小心开入d横街窄巷小黑帮地头可以比人横枪扫射,抓到个连环杀手问佢做乜杀人,佢话唔系为钱为色 而系因为无聊,觉得杀人有趣好玩,比佢吹涨;系深圳d坏蛋大不了只是求财。
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