不利樓市的創新高

　　上星期五，不少有心人都金睛火眼睇實中原指數是否能夠止跌回升，甚至創新高，如果創新高的話，即使7月份大部分日子都有雷暴警告，仍然會是艷陽天，當大家集中注意力在中原指數的時候，房運局走出來搗亂，宣布在未來三至四年的潛在供應量由九萬六上升至九萬八個住宅單位，又創新高，本來供應太多，令樓價會向下調整，不過，睇好樓市的分析員表示，即使供應充足，但仍然擋不住國內及本地強勁需求，樓價會繼續上升，而中原指數又止跌回升，雖然還未創新高，但只要保持上升幅度，下星期必定可以創新高，這亦可以確認他們的分析，其實，分析員沒有說出最關鍵的問題，就是潛在供應點解會創新高。

　　我說出來大家亦未必會相信，現在連政府也沒有能力阻止潛在供應量創新高，當政府在三個月前表示潛在供應由九萬四增至九萬六個住宅單位，當時其實已經是創新高，現在又宣布由九萬六增至九萬八，繼續創新高，我認為這是一個警號，因為新增的供應量並不是政府規劃出來，而是現樓貨尾單位，即是當新樓盤入伙時，地產商還有相當多住宅單位未能售出，或者會有人認為這是實質供應量，房運局可能搞錯，我認為用詞是正確，因為地產商有持貨能力，他們如果不願意出售那些新建成單位，沒有人能夠強迫他們，所以，那些貨尾單位只能夠被歸納為潛在供應量，如果需求強勁，就不應該有大量貨尾單位，潛在供應量就不會創新高。

　　政府對地產商可以說是情至義盡，買二手樓最少要付五成首期，還要通過壓力測試，新樓只需要付一成半兼免壓力測試，二手樓業主在買入另外一個住宅單位之後，就必須賣走一直持有的單位，即使二手樓業主有持貨能力，不賣走就要付15%新樓樓價作為印花稅，這亦可以說是懲罰性空置稅，因為通常新買入的樓價是高於一直持有的住宅單位，如果買家是搬入新樓居住，空置的是舊有單位，最多只能夠徵收舊有單位的空置稅，但新樓就沒有空置稅這回事，現在地產商可以無限期持有那些新建成的單位，但世事並非必然，倘若政府關注地產商的高成數按揭，一定會削弱新樓的購買力，潛在供應就會增加，如果政府見到貨尾單位增加，最後被迫推出空置稅，屆時，地產商就要減價賣樓，現在其實是賣新樓的好時機，如果不把握機會，政府推出任何政策都會對地產商不利，潛在供應量創新高不但對樓市，亦是對地產商一個警號。