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點會唔賣樓,契弟走得摩才是
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點會唔賣樓,契弟走得摩才是

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年7月24日

  由於今年上半年多個地產商變陣成功,為客戶提供高成數一按,結果令到今年上半年銷情不俗,多個地產商宣布銷售達標,雖然立刻提高銷售額,這只是意識形態上做法,我估計大地產商的銷售策略將不會好似上半年那麼進取,但這又不表示購買力轉移到中小型地產商的單幢樓,除了個別中小型地產商不能夠提供高成數按揭之外,市場上的購買力亦已經被消耗得七七八八,樓市無論是理論或者按實際情況,亦應該要休養生息,但事實上現在是反其道而行,下半年推出新樓大約比上半年多最少多三成,雖然在七月初的新樓銷售成績仍然驚人,但我估計下半年新樓銷售量將不及上半年。

  上半年賣出了九千多個單位,不過大多數集中在大型以及提供高成數按揭的樓盤,即使可以同樣地提供高成數按揭,單幢式新樓的銷情絕不理想,如果下半年銷售不及上半年,樓市情況就不大樂觀,因為下半年可供出售新樓單位超過一萬八千個,較上半年為多,如果只能夠銷售九千個,亦只不過佔數量一半,其餘的便會累積下來,對未來銷售構成壓力,不斷累積甚至會成為壓冧樓市病毒,而官員們在近一年經常說在未來三至四年有九萬六個單位供應,即是每年有兩萬四,如果今年只能夠銷售一萬八千個新樓單位,就會有六千個貨尾,大家千祈唔好忘記,如果能夠出售一萬八個新樓單位,已經是近十年最好的一年,主要是因為地產商願意提供八成半按揭,亦可以說是透支了市場購買力,當地產商在自願或者是不自願的情況下減少優惠,甚至不能提供八成半按揭,樓宇銷售量一定會大幅下降,結果亦會令樓價下跌,千祈唔好倚賴地產商的持貨能力,地產商是頂級生意人,絕對明白貨如輪轉道理,要他們持貨不賣,除非政府沒有土地供應,不過,這不會叫持貨不賣,是叫做囤積居奇,現在正好相反,一般人都知道政府在未來供應不但穩定,而且大幅高於需求,地產商絕對不會持貨不賣,而且會用盡各種方法賣樓,而且一邊賣樓一邊對自己說,契弟走得摩。

點會唔賣樓,契弟走得摩才是
1. 十一哥
2017-07-24 11:05
走好耐…不過唔郁、平D ? 人地渣嘢都成得咁貴…靚貨冇理由平賣㗎 ! 唔明…好亂  !  

呀!皆因…仲未遇到有特異功能嘅AA 。




2. 真真薯片
2017-07-24 12:26
董伯同長策局計晒數比大家知, 10年供應係18萬, 問題係發展商有冇力扣起當中兩成黎浪價?

發展商既然係囤積居奇, 唯一可以令發展商唔囤貨既辦法, 就係令發展商認為d貨越囤越唔值錢, 或者發展商等錢洗被逼放貨, 港樓作為必須品, 而發展商基本上壟斷供應(除左10%居屋貨源), 又個個賺到飽晒, 點樣可以令發展商唔好囤積居奇?
3. Koichi Fuyumi
2017-07-24 12:33
一年囤積六千個單位, 方便計數平均價一千萬一個單位, 一年就要600億貨. 兩年就要1200億, 四年就要2400億. 仲要大發展商齐心去囤, 其實唔容易達到.

特別係大發展商明白家下得佢地以用高成數按揭食晒個市場, 點解要為啲細發展商去囤?


4. 真真薯片
2017-07-24 15:29
一年萬八個單位, 一個一千萬, 囤兩成都係360億

關鍵係囤左呢3600個單位, 剩返果14600個單位可以由賣12000蚊呎, 變成賣17000蚊呎, 每呎賺多5000, 如果每個單位500呎, 5000*14600*500=360億, 即係一年賣樓賺多360億, 岩岩好平左囤貨成本, 即係囤出黎既貨係零成本, 第時可以好似浪澄灣咁慢慢賣, 毛利率100%, 啖啖肉, 仲可以攞大紫荊, 點解唔囤貨?
5. 真真薯片 .真.ON9
2017-07-24 18:02
一年萬八個單位, 一個一千萬, 囤兩成都係360億?

你唔見海之戀滯消咩?薄扶林搞場600人排隊大龍鳯都係賣得13伙!財仔8成半都搞成咁,購買力已經透支得八八九九!下半年供應高峰期,發展商夠薑推10成好未?實情發展商係唔會!
銷情唔好又點返本投地呀?香港地產商轉營呀?

仲有,浪澄灣大地恒隆主晨早已經冇係香港投地,轉戰商場收租啦!

6. 長俠
2017-07-24 19:58
現最佳囤積方法是本地大型發展商將手上農地繼續曬太場,祇靠政府賣地,內房貴買自然要貴賣,相信有助穩定樓價.
7. Koichi Fuyumi
2017-07-24 20:36
囤兩成貨, 個呎價就可以升四成打成平手, 實在有點太理想. 就算第一年得, 咁第二年呢? 放番啲貨出嚟定繼續囤? 


8. 十一哥
2017-07-24 23:24
老表買咁多地起宿舍…似乎籌旗有D濕滯、建築費有着落未呢 ?  有乜依郁真係好易攪喎個party…


9. Desmond
2017-07-25 00:11
海航遇到難題了

http://hk.apple.nextmedia.com/realtime/finance/20170724/56998296
10. 真真薯片
2017-07-25 09:35
5樓就真係on9啦

長真用96億買海之戀塊地, 起2400個單位, 依家賣左1300個單位已經收返150億, 已經完全收回地價, 建築成半收返一半以上, 即係剩底1100個單位成本只係50億, 賣600個單位已經回本, 剩底個500個最優質座向一於學浪澄灣咁擺足十年, 就係擺係度唔比你住, 賺到盡之餘仲可以攞囤貨大紫荊, 依家投地咁貴, 唔囤緊d貨第時冇貨賣點算
11. 香港土著
2017-07-25 13:04
薯片兄,唔使同d不知名嘍囉理論啦~ KF兄個point比較值得討論。
12. 真真薯片
2017-07-26 21:03
回下KF兄,

10年18萬供應, 即係每年萬八, 每年囤兩千浪住個價, 沽萬六, 最後應該會有兩萬貨尾好似浪澄灣咁慢慢賣

不是發展商都有分大細, 大型屋苑式新樓, 尤其係大帽山以南既屋苑式非劏房新樓, 真係唔憂賣, 相反大西北新盤同車位式單位約來要跌會跌得多過人, 就算囤貨都幫佢唔到, 但係果d多數係細發展商, 大發展商基本上係冇得輸
13. 香港土著
2017-07-27 09:22
薯片兄, 你將每年囤兩成(即三千六)變成每年囤兩千, 然後得出十年兩萬貨尾, 兩萬個一千萬即係二千億, 條數似乎細返少少...

第一個討論點: 如何將政府所講四年九萬六, 變成每年萬八呢?

第二個討論點: 每年供應二萬四, 假設買樓需求完全唔受任何外在因素影響, 去貨量繼續每年萬八, 即係未來四年要囤二萬四個單位, 即二千四百億, 收水大環境底下, 六大地產商有冇哩個能力/決心?

第三個討論點: 囤積居奇首要條件係壟斷性供應及定價能力, 今時今日是否依然做到?  
14. 真真薯片
2017-07-27 21:17
土著兄,

第1, 2點, 一年萬八定2萬4, 在下係根據長策會既規劃同董伯團結香港基金既報告, 未來10年私樓供應目標係18萬, 所以每年供應係萬八, 4年96000係做唔到, 因為正苦今日批左地就假設發展商4年內一定推樓花賣, 事實上近期好多新盤既地都係5年前左右批出, 所以4年96000只係數字遊戲, 將5年既供應話你知係3, 4年, 再加囤落既貨尾砌數砌出黎, 大數係長策會同董伯條數10年18萬, 呢條先係實數, 發展商每年囤一兩成, 約2000-3000個單位, 去貨16000個左右, 浪住個價, 最後會剩底萬幾兩萬個貨尾, 但係浪高價令發展商賺多左, 好似今年上半年咁, 有錢係身就唔急賣樓, 結果變成 :囤貨 ->價高->利率高->錢多->防守力->囤貨, 既輪回, 不過樓價就算囤貨都唔係無限升既, 不過浪住係萬4-兩萬蚊呎都夠肉食

第3, 邊個有力挑戰發展商壟斷性? 內房? 你睇下幾間國內石油公司係香港既油站就知, 有得壟斷, 梗係圍埋一齊搶你地平民錢, 唔通鬥劈價劈到自己蝕大本黎益用家咩
15. 香港土著
2017-07-28 10:15
薯片兄,你有個盲點就係羊群心理,樓價升得耐就越多人信冇得跌,越多人信你就越傾向繼續跟大隊...

問題在於,你將一條已經向上多年曲線繼續無限伸延,向上劃條直線預測未來,有少少唔夠彈性。
16. 真真薯片
2017-07-28 11:05
土著兄,

在下從來冇話樓價可以因為囤貨而無限升, 在下係想講發展商會通過囤貨同間歇性罷賣/擠牙膏, 將樓價保持係13000-18000, 平均價15000-16000既區間, 以保持佢地既利潤, 由於佢地財雄勢大, 唔好期望可以打破發展商呢度護城牆

閣下都有個盲點, 就係自己睇淡見到相反論據就以為人地係全面睇好, 有時論據相反, 唔代表立場對立
17. CCL
2017-07-28 11:20
身邊實在有太多類似土土咁沽樓搶租盤的家庭,現在佢地真係好驚,瞓唔安,食唔落,所以好憎唱好的人和其論點。真係唔好和他們討論樓市,他們已經開始有些精神失常。
他們想離開香港,但是其他地方又搵唔到食,教育醫療等等又沒有香港咁好,真係進退兩難,一世交租,幫人供樓已經係唯一出路了。
早知今日,何必當初咁貪心呢!
18. 香港土著
2017-07-28 12:23
多謝指出,我確實有哩個問題。
19. CCL
2017-07-28 14:04
土土唔洗客氣,你們的盲點就是只看一手供應,其實二手才是最大的供應,辣椒導致二手無盤,樓市只靠一手,邊可能會跌呢!

【專家點睇】林浩文:二手流轉少 一手多供應無助抑樓價升

4,643
建立時間 (HKT): 0728 10:36

政府住宅供應數字再破頂,萊坊高級董事及估價及諮詢部主管林浩文指出,近年政府積極推地,相信9.8萬伙供應可達標。但二手流轉少,發展商賣樓會因應市況調節,再多一手供應,亦會因二手流轉不足,導致樓市呈「乾升」狀態。

據他統計,今年至2020年住宅供應中,約有70%至80%是實用面積700方呎以下中小型單位,其中,只有200方呎以下的「納米樓」佔約3%至4%。主要是市場購買力及按揭等限制下,發展商才建小型單位,但仍佔未來供應的很少部份。

今年有機會影響樓市的因素是經濟及政府政策。要留意政府會不會再有新招數推出。至於息囗,估計本港按息要多加1.5至2厘才對買家及樓市有壓力,暫影響不大。

記者;程俊華
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