繁榮背後的代價

整天強調房屋政策是施政重中之中，總是擺出一副要幫助年輕人上車買樓的樣子。

施政重中之中???

施政重中之重???

在香港,  好多冇買樓人士都有一個共同特性,  我怕買貴樓,所以十幾年來都買唔成樓, 等樓價跌先買, 想唔到沽樓後, 樓價唔跌, 興旺十幾年,  咁玩法, 分分鐘旺足20年以上...

每篇文章都有個人獨特見解!蔡生有料到!

'樓市升跌和經濟發展息息相關，我們不能因為想要樓價大跌，而希望經濟轉差，執政當局也不會因為要讓年輕人上車，而故意去破壞經濟。用行政手段干預樓市，只是一種暫時管理需求措施，用來緩和樓價的升勢，一旦購買力釋放，樓價又會再次上揚。香港是國際大都會，繁榮的背後難免要付出一些代價，高昂的樓價和地價使政府庫房水浸，但也讓普羅大眾忍受居住擁擠之苦。'

[回顧上屆梁振英政府，整天強調房屋政策是施政重中之重，總是擺出一副要幫助年輕人上車買樓的樣子。結果上任5年，樓價升了近6成，而期間不斷出招加辣及收緊按揭，年輕首置者上車買樓愈來愈困難。今屆政府班子雖然沿用了不少舊人，但是施政方針明顯有所不同，沒有強調「打倒地產霸權」，沒有高呼「反對官商勾結」，實事求是辦事，先尋求立法會議員共識，減少拉布，有利將來推行政策。]

林鄭比較有親和力,管治一定會好啲,樓市唔會跌,今年下半年再升5%起碼!

內房股錢淹腳目

2017年7月12日 上午4:20

融創（01918）「蛇吞象」萬達旗下文旅資產，今年花於併購的金額已逾千億元，幾乎是其自身市值雙倍，不但震驚市場，亦令人質疑「錢從何來」。解答這問題，可從融創和萬達宣布交易的同一日（本周一），備受忽略的另一宗消息講起，那就是另一隻內房股新城控股（01030）停牌，以待發出私有化公告。

過去12個月，新城控股股價累漲1.6倍，較恒大（03333）和融創這兩大「內房火車頭」並不怎麼遜色。但為何在股價倍升之後，大股東仍覺得目前市值顯著低估，以致於要提出私有化？背後原因關乎內房行業最近兩三年的大趨勢。

新城控股估值低私有化

以新城控股為例，去年賣樓金額達到650億元（人民幣．下同），按年勁增104%。在今年上半年，其賣樓金額更高達490億元，按此速度推算，全年很可能突破1000億元。另一邊廂，新城控股股價在近12個月飆升158%之後，目前市值仍僅159億港元；相比起近千億元人民幣售樓規模，市銷率（Price-to-Sales Ratio）僅約0.13倍，難怪其大股東認為現價依然顯著低估。

或曰，新城控股自去年以來的「賣樓大爆發」，會否只是「霎時虛火」？這要從兩個角度看，一方面，假若內地樓市快將冷卻甚至崩盤，那麼新城控股這種賣樓勢頭必無法持久。但另方面，假設作為外部因素的內地樓市在兩三年內能夠避免爆煲，單看新城控股的自身因素，其賣樓成績應有條件維持，甚至在未來兩三年更加凌厲。

皆因在市況平穩暢旺之下，決定一家房企賣樓成績的最重要因素是土地儲備。例如新城控股去年賣樓金額650億元，銷售面積為575萬方米；而在同一年，該公司大手買入40幅地皮，主要來自一二線城市，新增土地儲備（按建築面積計）1424萬方米，截至去年底的土地儲備達到3532萬方米。換言之，假設新城控股維持去年的銷售面積，同時不再購置新地皮，現有土地儲備也足夠5年之用，不必擔心「市旺但缺貨」。

簡單來說，內地數以百計大小房企當中，有一些像新城控股一樣，在過往兩三年大膽地以高槓桿掃入大量地皮。隨着內地樓市自去年開始熾熱，這些房企等於「瞓身賭贏一鋪勁」，現在賣樓賣到開巷；假設樓市不崩盤，可望在未來兩三年持續旺場。除了新城控股，業內「贏家」還包括恒大、融創和碧桂園（02007）等，所以它們近12個月股價升幅均超過1倍，且看來似乎餘勢未盡。

融創銷售勁擁千億彈藥

回到文首的問題，融創「錢從何來」？截至去年底，其手持現金698億元，而今年上半年賣樓金額達到1118億元，全年很有可能突破2100億元目標。

對房企來說，「賣樓金額」是很玄妙的數字，它嚴格而言屬於「預售金額」，通常在大約一年後交付物業之時，才可計入營業額和利潤。不過由於「預售金額」確實是真金白銀收到的款項，在會計報表中以「客戶預付款」形式作為負債入賬。

當然，房企賣樓也需要成本，主要包括地價和建築費，通常在房企賣樓之際，這些成本大部分已經發生和入賬。恒大、融創和新城控股等房企目前負債率高企，皆因過往兩三年花費了巨額成本買地和起樓，而賣樓金額卻尚未作為營業額入賬，當中大約有一年的時間差。

換言之，假設融創今年賣樓金額達到2100億元，由於所涉及的成本大部分已是「過去式」，所以在扣除一些應繳工程款項和稅款，以及償還流動負債貸款（截至去年底高達326億元）之後，這筆錢的一大截都可以袋袋平安。難怪在宣布跟萬達的交易時，融創老闆孫宏斌豪氣地「預先透露」，融創截至6月底手持現金達900多億元，較去年底的698億元進一步增加；若再計及下半年銷售金額，融創手上隨時有逾千億元彈藥可供調動。而恒大、碧桂園、新城控股等同類「贏家」房企的情況也相似，堪稱「錢淹腳目」。

中央倘出招恐滿手蟹貨

然而，商業環境瞬息萬變，2017年下半年只過了12日，各房企儘管對全年賣樓目標相當樂觀，卻也難言100%把握。中央政府自去年底開始正視樓價飆升，使出各種冷卻招數，暫時來說達到「樓價微降、銷售暢旺」之理想局面。不過遏抑樓價已成主旋律，習大大也強調「房子是用來住的，不是用來炒的」；尤其在「十九大」前後，假若樓價再現上漲苗頭，不排除中央會再出重手，有可能打殘樓市。屆時恒大、融創和新城控股在過往兩三年掃入的地皮，恐會立刻變成「蟹貨」。總的來說，這批「贏家」房企的風光究竟是霎眼嬌抑或持久，始終存在政策風險。

今日辣招他日救命蕉

6月9日週五

踩過長途單車賽的朋友都知道，補給安排是一大難題，出發時糧水負磅若太重，難免會拖慢初段速度，但在尾段體力將盡，從背包掏出一隻香蕉塞進口中便可再衝一段，這隻蕉又被車手稱為「救命蕉」。港府和金管局近年不斷出「辣招」嘗試遏抑樓市，其實亦是為將來預留後着，萬一樓價失序下瀉，辣招便可搖身一變成為「救命蕉」。德銀昨天預測香港樓價在10年內會勁跌48%，空置率會飆升至9%，更甚者如化身為傻燦風水師‧土著‧自醉‧浪子‧阿井直指中國有個大浪打埋嚟，香港樓價將會大跌3、5、7成，到2016年底見118指日可待，當中固然有其建基於人口結構的理據，然而卻未必有充分考慮到「救命蕉」因素。

德銀料人口老化推冧樓價

德銀作出如此大膽估計，主要由於預期本港人口結構出現變化，作為「買樓主力」的25至44歲壯年人口佔比，將由目前29%，到2025年降至26%；相反60歲以上人口佔比將由22%急升至30%，屆時會令香港成為亞洲人口老化第二嚴重地區（僅次於日本）。這不但會導致「剛性需求」驟降，人口老化亦影響按揭取用能力，更少家庭可以獲批30年期按揭貸款；再加上供應增加和美國加息等因素，所以德銀料樓價將由目前高位到2026年大跌48%，才可達致平衡。

德銀的分析不可說沒有道理，但主要聚焦於本港內部基本因素，對於政策變化因素着墨較少；同時，不管喜歡與否，中港兩地經濟日益融為命運共同體已是不爭事實，所以分析香港樓市不應只看維港兩岸，而須把整個神州大陸框架形勢也納入考慮。

日後撤招變托市手段

先講政策因素，港府及金管局自2009年起連環出辣招以「管理」樓市需求，這其實有點似長途單車賽的糧水負磅，儘管在初段會構成負累，但在有需要時就可變為「救命蕉」。例如當樓價忽然跌幅過劇，超過了政府的盤算，屆時大可撤銷SSD、BSD、DSD等厲害印花稅，釋放受壓的置業需求。此外，金管局連續8次以「逆周期」名義收緊樓按，猶如郭靖降龍十八掌一重接一重；但所謂「逆周期」，無形中也為了日後能變為「順周期」，不但這8招可以逐一收回，更可反過來放寬樓按，這正是樓市現況跟上一輪高峰期（1997年）的最大分別之一。

當然，物業市場的老行尊都很清楚，所謂「剛需」其實不太剛，一旦樓價轉勢下行，「剛需」隨時會突然一下子消失，就像1998至2003年樓市低迷期的情況。屆時即使港府完全「撤辣」、放寬樓按，甚至打鑼打鼓呼籲市民入市，也未必可以帶動市民的買樓意欲。

不過，目前本港樓市的需求構成跟1997年存在頗大分別，除了本地市民剛需，還面對着龐大「內需」，說的是內地13億人的潛在需求。隨着深圳、北京和上海樓價日益追近香港，同時香港始終具有「一國兩制」、醫療、教育、出行便利和治安等方面優勢，所以在很多內地豪客眼中，本港樓價根本不算什麼。

龐大「內需」成強大後盾

目前除了BSD（買家印花稅）有助阻嚇內地豪客南下掃貨（儘管不少富豪不介意「豪畀你」），同樣重要（甚至更加重要）的是投資移民政策。港府先是於2010年把房地產剔除於投資移民計劃，意味境外人士不可再「買樓換身份證」，繼而在2015年更加徹底叫停投資移民計劃，至今未有恢復跡象。

假若真的如德銀預測，香港在10年內由於人口結構變化導致樓價大跌，港府大可恢復投資移民計劃，實行「買樓送身份證」。屆時除非「一國兩制」已失效，香港真的淪為中國一個普遍城鎮，或者內地本身的經濟和樓市已經爆煲，否則這一招總可為本港樓市帶來強力支持。最後還有一個變數，在於港府心目中可接受樓價下跌幾多，若然當局認為樓價跌一半也不會動搖經濟穩定，反而有利社會和諧，那麼日後坐待樓價插水並非無可能。

樓市旺盛之際，很多機構、專家和學者不斷警示風險，但樓價偏偏愈升愈高，十個買家超過九個在賬面上贏錢，傻燦‧土著‧自醉‧浪子‧阿井在CCL127點作死亡吻別後，再也難以接受香港樓價走勢超過160點，於是有買家高呼「專家食屎」。只是香港樓市的影響因素已變得龐大和複雜，難再根據以往的框架去分析。不過萬事萬物再複雜，總脫離不了常理和天道，且以龔自珍一首《己亥雜詩》作結：「卿籌爛熟我籌之，我有忠言質幻師。觀理自難觀勢易，彈丸壘到十枚時。」

未來是中國資金買起香港的資產格局...

TO:14樓,閣下冇留意蔡生文章,蔡生就係叫當局要著重民生,關心市民居住問題,他文章長期呼籲政府增加土地供應,尤其是公屋與居屋.

佢最贊成林鄭月娥推行港人首置上車盤,港人特別是年輕人優先,基層市民安居樂業,社會至會穩定繁榮!

to 友是低 B 兒童...

樓價升跌一點,對買家已經失咗意義,買唔起的仍然買唔起,宜家應關心的是居住問題,不是樓價問題.

起多啲公營房屋對基層市民最有幫助,林鄭做得啱!