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新舊樓的協同效應消失了
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新舊樓的協同效應消失了

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年7月10日

  今年樓市在上半年大部分時間新樓以及二手樓表現皆不俗,只是在踏入六月份,一、二手樓巿場就出現分野,新樓依舊熱賣,二手樓變得冷清,主要原因是向隅的新樓盤買家並沒有轉到二手樓巿場,往日,如果新樓盤熱賣,買不到新樓的人會出二手樓巿場尋寶,做成二手樓也熱賣,當二手樓熱賣,直接刺激了樓市,令到同期推出新樓盤熱賣,這是新舊樓交替的協同效應,但這種情況最近消失了,因為新樓以及二手樓的購買力出現質變,雙方沒有交流,買不到新樓的人很難轉去二手樓巿場,因為二手樓業主不會像地產商一樣,向賣家提供高成數按揭,而有能力買二手樓的人亦不會選擇買新樓,因為他們有議價能力,可以選擇他們喜歡的地區以及要求低於市價的樓宇,現在新樓二手樓的購買力分道揚鑣,很難說幾時可以再融合,甚至是禍是福也很難說。

  地產商為新樓買家提供高成數按揭已經成為新常態,如果有地產商不願意為他的新樓提供高成數按揭,一定不會吸引到新樓購買力,變相將他的新樓變成二手樓,所以,我估計以後無論大中小型地產商賣樓,高成數按揭是不可或缺,直到政府禁止地產商向買家提供高成數按揭,在現階段,政府為求有更多新樓供應釋放到市場,暫時是不會禁止高成數按揭,在沒有協同效應的情況下,新樓二手樓的樓價亦會出現分歧,買新樓的人只希望少付首期,樓價高於市價亦可以接受,而二手樓買家有議價能力,必定會向業主鋤價,成交價低於市價的機會亦會較大,當新舊樓的協同效應消失,以二手樓樓價制作的樓價指數在買家鋤價之下,向下調整的機會就會較大,所以我預測樓價指數下半年會下跌,就是根據這個理由,如果以新樓制作樓價指數,就有機會依然上升,因為地產商可能會推出全數按揭,唔使俾錢買樓,樓價一定會上升。

新舊樓的協同效應消失了
1. 博士粉絲
2017-07-10 08:54
(2)出售樓花/樓宇現金收入(cash)
Sorry for a typo 
2. 博士粉絲
2017-07-10 08:55
唔知望下啲大地產商份財表,睇番(1)出售樓花/樓宇收入(sales),(2)出售樓花/樓宇收入(cash),可唔可以估算到大慨幾多成買家用左發展商按揭,即係發展商無收錢?
3. 真真薯片
2017-07-10 09:08
2樓, 只要睇一手成交數據, 睇開單價對比返付返辦法, 就知邊個單位係比足錢, 邊個單位冇比錢
4. 博士粉絲
2017-07-10 09:30
3/F,一個一個樓盤一個一個單位sum up有啲攰,總數對總數相除方便啲,亦到知發展商一年少收左幾多億現金😅
5. 真真薯片
2017-07-10 09:34
其實只要有人download左價單, 告種付款辦法既折扣率同開單價, 掉落excel sort下就一目了然, 老C同發展商應該一早有人做緊, 只係唔講比大家聽者
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