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背道而馳的細價樓指數
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背道而馳的細價樓指數

 

湯文亮博士

紀惠集團行政總裁
2017年7月4日

  六月底的中原指數破了160兼創新高,但已經沒有記者問我點解,六月份成交量大幅下跌,而樓價亦早已超出用家能力負擔,這兩個狀況同時出現,就表示樓價將會下跌,我唔知道從幾時開始,不少人叫我做大淡友,包括那些昔日睇樓市極淡的人,今日他們轉了軚,認為樓價有無窮上升空間,一切阻力變成助力,以利息為例,利息上升代表經濟非常好,香港經濟是否很好,我不用多講,大家去睇一睇那些駐有名店街道,包括波斯富街,廣東道等有多少空置的舖位,有人認為是那些人經營不善,並非香港經濟轉差,老實說,那些名店經營者是頂級生意人,如果他們要結業,證明生意的確難做,而一線舖位的空置率上升,一定會影響某些人收入,當然亦會影響樓價,但似乎不對,樓價在過去幾個月不斷屢創新高,與實則的經濟背道而馳,實在令人擔心。

  我實在不明白,點解咁多人叫我做大淡友,其實我只是向購買細價樓的人提出警告,或者可以叫我做細淡友,即是細價樓大淡友,而一向以來,我雖然非常關心細價樓指數,但有記者問我點解政府公布的五月份細價樓指數,無論香港,九龍,新界均全面下跌,但中原指數五月份的中小型住宅單位指數繼續上升,兩者相距3%,老實說,兩種指數只是升多升少,這就比較容易解釋,但背道而馳則有難度,我只能夠說,兩種細價樓指數只有一種值得信賴,今日,在新樓盤的熾熱的銷售情況下,五月份細價樓又怎可能下跌,到了下半年就唔敢講,所以,應該是政府的細價樓指數不值得信賴,不過無論如何,細價樓的跌浪已經開始,有人話細價樓下跌,大價樓亦不能避免,我覺得這又不一定,上星期,細價股跌到痴線,股市紋風不動,細價樓下跌,暫時是不會影響到其他類型物業。

背道而馳的細價樓指數
1. 香港第一樓神
2017-07-04 09:16
林𡚒强睇好,其他人點唱淡都無用,
2. 真真薯片
2017-07-04 09:56
細價樓有兩種, 一種係400萬以下, 另一種係600萬以下, 兩種都可以做按保

當單位越劏越細, 400萬得150呎, 用家拒絕接貨, 當然就會爆, 但係當350呎既細兩房跌返去400-500萬時, 又會有返承接力
3. 博士粉絲
2017-07-04 10:10
不過無論如何,細價樓的跌浪已經開始。
但我睇地代啲宣傳單張,成交價高到嚇死我。。。月租12500 - 13500,實用370呎左右新界單位賣到520萬(睇個勢未回住好似仲有得升,個別去到53x萬),回報率2.9% - 3.1%,扣埋管理費,差餉地租,地代一個月租金佣金,2.5%都唔知有無,如果扣埋利息,1%回報都未必有。
完全不能理解,咁高既成交價由什麼去支持,真係諗住加到租?
4. 博士粉絲
2017-07-04 10:22
1%咁低回報,投資者仲要比丁權稅15%,我估投資者唔會買。
如果大部份係剛需人士,仲要係首置客去入市,有幾多實力,有咩風吹草動可以坐幾耐,真係想睇下
5. 博士粉絲
2017-07-04 10:27
如果調反轉講,全部剛需客入市,炒家絕跡,壓力測試加3厘都過到,個個無賣樓壓力,二手樓都唔知幾穩定(如果份工份糧無變化的話,應該都係既,千祈唔好裁員減薪,肯定咩都得👍)
6. OH SH
2017-07-04 11:22
為什麼上文一個回應也沒有??
7. LC
2017-07-04 11:35
租唔跌,價我諗難少少,如果加埋股又跌,噤可能細價樓會有壓力,不過噤講,香港有百萬現金流既人有八十幾萬,都可以視為潛在買家,三四百萬既樓隨時上車無問題,當然有價值既樓會賣出先,問題係香港無劏房指數,而新買樓既人最少都會頂兩三年,只要有人肯高價成交,成個細價樓都企得住,要存款突然消失,噤幣值大上大落,金融風暴,噤先有機會,又可能係收入少過支出,噤格硬上車果部份人既樓就會嘔出黎,不過真係要睇香港人既防守力去到邊,97 有本事既人都搞移民,所以噤多人有職升,但係防守力弱,唔同搞移民班友坐左高位多時,香港經過e十年代左噤多大陸人既錢,同埋無移民潮,可以講係full team 上陣再加中國外援,要似97 噤跌法,除非升多過97 既%
8. LC
2017-07-04 12:01
92 至97 香港中產大換血,流失左大量資金同人材,所以樓價既防守力大跌,走既業主以數十萬計,本來就元气大傷,我相信如果佢地唔走,香港樓價又未必跌成噤,最少以我所知既移民過外國都有置業,今時今日倒返轉,大陸既人材同資金都流向香港. 收多收少d租都有一班己經供斷晒樓既業主頂住個雞頭,加埋移民日日黎香港150 個額都唔夠用. 調整係會,但係爆到九七噤,可能要d 意料之外既事.
9. 鳥5
2017-07-04 12:31
細價真係要分幾種,劏房盤主要对手係公屋,量未到,跌5跌都5會賣,成5O蚊尺(毫宅價),管理费又平。我覺得抗跌強,其他舊式位置靚细數就差小,新界新细樓管費高,供應大再危D。最危新型立米樓(除非向灣仔)。(真係 唔湯唔水)
10. 博士粉絲
2017-07-04 14:01
To 7/F, 跌到97/03就太誇張,三四百萬我都覺得好多人買(97後應該值百零萬左右),但而家升到500頭,如果回番落三四百萬,其實都跌成20%up,都唔少架
11. 十一哥
2017-07-04 15:43
97時阿爺對美·日都仲要忍氣吞聲、中國反唔反艇未睇得通、香港人對前境15·16、一風吹草動就走死唔要命、夾屋·居屋揚番比政府、分到公屋都嫌三嫌四…挑一聲話唔要、今時唔同往日、阿爺成個國際財神、要錢有錢…講力有力、香港座正門口…實受頭牌、再加息口有排低位運行、跌1成左右…自然有大把人補位上、照計上落一成會係常態、不過對D監硬上車嘅…上一成…扣皮費…有乜肉、回一成…頂得順皮費就有排捱…頂唔順就輸得好甘。


12. 老白
2017-07-04 16:12
2-3厘净租金回报其实唔低,03沙士果阵都只系4-5厘,但当时利息高以家几厘,睇番美国d大城市回报目前亦只系净2-3厘,如果同深圳嘅零点几厘(利率5厘)比,香港楼简直超值,佢跌70%都仲系贵过香港。

其实房价大升唔系香港独有,这十年全世界的大城市大部分都升,历史上好像没发生过,都要拜各国央行所赐。
13. 老白
2017-07-04 16:16
但凡事都物极必反,或者有日当所有人都觉得银纸冇价值时,佢嘅价值又会突然浮现番,上一次有同样体验系1997年
14. 鳥5
2017-07-04 18:50
7/F,97為牛3頂,98為熊2逃生底,O3為熊3底。。而家講牛3轉熊1(尚未確認)。甘快提O3。。係都5好講出啦!,剛剛先到父慈子孝,最快出年中先到慈父勇孝子(上身)。。。大戶而家先谂緊殺第二層(換數客)先渣新樓,後沽業主自己樓。大戶轉角技術。。
15. 鳥5
2017-07-04 19:09
To7/F,股票同樓市可以同步亦可以不同步,美国樓市O6年見頂,股票金融係O7年近十月先爆。。97年前香港係(約升9年跌6年),置於事後 孔明既書,可以睇下98~99出版講地產既書䏲下。。需然今日你買5到2O18既書,甘快講熊3,係都5好講出㴝啦!你想想,O3年果時,週街書到扑亍果時叫人買樓,李超3萬點沽貨離塲,週亍發達,叫人離場。。叫人計好自己數就算㗎啦!叫做該講就講啦!5該講就5洗講㗎啦!
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