物業市場的物質不變定律

　　上星期五，中原指數在連升十九個星期之後斷纜，有記者問我會不會是樓市調整期開始，我話無論樓市怎樣好，總會有下跌一日，如果指數在連升之後下跌一次，就被認為是樓市調整期開始，這是否太過兒戲，最少要等多幾個星期才可以肯定，不過，有不少評論員已經急不及待說樓市轉勢，而當中有不少是在三、四個月前才轉軚，現在反轉再反轉，的確是有多少難度。

　　記者又問我怎樣才可以確認樓市轉勢，其實，老施在兩、三個月前已經確認樓市轉勢，不過大家沒有察覺，當時老施話，樓價與用家的購買力脫節，即是話用家買不起樓宇，在物業市場，有一條物質不變定律，就是在上升中樓市成交量大幅減少，如果能夠證明是買家嫌樓價太貴或者根本沒有能力買樓，樓價就很難維持，向下調整只不過是遲早的事，不過，成交量大幅減少是可以見到，但如何證明市民是沒有能力買樓就比較困難，不過，老施就有足夠數據，所以他說樓價與用家脫節即是樓價太貴，當成交量大幅減少出現之後，樓價就會向下調整。

　　在中原指數十九連升之後，指數負責人表示樓價雖然在上半年升了13%，下半年仍然會上升5%，但在上星期一，物業代理行表示六月份一、二手樓成交量太少，一手樓只有六百多宗，二手樓則低於二千，估計樓價會在未來三個月下跌3至5%，很多人會覺得很奇怪，怎麼可以同一間公司在三日內出現截然不同言論，其實不用大驚小怪，行內人都知道這條物業市場的物質不變定律，現在由公司其他人修正，總好過以後被人問及的時候不知怎樣解釋。

　　不過，亦有評論員話這只是樓市鞏固期，在幾個月之後，樓市又會重拾升軌，我不敢抹殺這個可能性，但首先要考慮影響樓價的不利因素正在發酵，供應增加以及利息上升，如果可以預計到供應不會增加甚至減少，利息亦不會上升，樓市就有機會進入鞏固期，但現在樓價已經與用家購買力脫節，在利息上升之後，他們又如何能夠負擔，供應增加會對樓價做成壓力，樓市又怎樣可以出現鞏固期，現在說什麼也是言之尚早，不如多等一段時間，觀察這條物業市場的物質不變定律有沒有變質。