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虛擬供應壓不冧市
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虛擬供應壓不冧市

 

何熊輝

2017年6月24日

  政府高官經常指未來三年會有9.6萬個住宅供應,基於供應增幅大,故樓價有機下調。這良好意願合情不合理,皆因供應量不等於賣樓量。發展商手上的持貨(供應量),可按市况好壞來訂定賣樓策略,好市多售,市差少賣或甚至不賣,那麽倍增的供應量只要攤分多一倍時間放售,倍增就問迎刃而解。 

  供應量增加,就假設發展商必須即時推出發售,是完全不考慮經濟商業運作原則幾天真假設。發展商在市況差時,可將落成單位轉售為租,甚至任由將之丢空。這樣守三幾年,待好市再賣。這情況過往已出現多次。 

  不缺錢的發展商,過往也有不少例子將建成的樓盤分超過十年時間推售,因此供應增就説樓價跌,是官員不求甚解,但求解脱責任的解説。現時出現的情況是,越增加土地供應,地價越高,原因是香港多了很多中資發展商,他們為求取地,往往不惜以高溢價投地。結果地王接二連三出現。 

  政府責任是推足夠土地予市場,以期達到供求平衡,但供求三平衡後,市埸會自我調節,因此樓價最終也達致平穩狀態。這就是政府樓策不會言明的目的。倘它日樓市出現大幅調整,這必然是超大黑天鵝事件的魔法所致。 

虛擬供應壓不冧市
1. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-06-24 10:10
『現時出現的情況是,越增加土地供應,地價越高,原因是香港多了很多中資發展商,他們為求取地,往往不惜以高溢價投地。結果地王接二連三出現。 』

海航出書自揭秘密

5月23日週二

來自內地海南省、背景神秘的海航集團近來在港備受矚目,包括累斥272億元連環奪得九龍啟德新區4幅地皮,晉身該區「大地主」,昨天更盛傳有意收購「港產基金一哥」惠理集團(00806),似乎在樓、股兩瓣皆野心勃勃。然而對於這家神秘財團,不但港人不太熟悉,就連內地及海外媒體和商界也所知有限。但據了解,海航將於今日(周二)在港出版《海航的神秘密碼》系列叢書,首度向外界自揭秘密,或許象徵這家財團隨着版圖擴大,有意加強公眾形象。

該叢書一套六冊,總篇幅接近1000頁,由香港中華書局出版,據悉將自今日起在本港各大書店推出。筆者日前先睹為快,只見該套叢書雖由筆名「天道」的作者執筆,但有海航主席陳峰撰寫總序言,當中提及「這套叢書旨在從海航集團內部、外部兩個視角,從戰略轉型、精神哲學、經營理念、海航人、管理密碼、實踐案例六個維度,全面解析海航成功的神秘密碼」。此外,該叢書很多內容也明顯由海航提供內部機密資料編撰,因此或可視為海航的「半官方自傳」。

總資產逾萬億 港為「橋頭堡」

顧名思義,這套叢書的重點在於披露海航的「神秘密碼」,包括首度公開了這個非上市財團的「家底」。據內文記載,創業於1993年的海航集團,去年營業額超過6000億元(人民幣.下同),資產規模超過1萬億元;同時資產負債率由2010年的80%左右,下降至去年的59%。該財團分為物流、旅業、金融和實業四大板塊,收入佔比分別為60.4%21.4%10.2%8%。而海航賴以起家的航空旅遊產業,轄下包括海南航空、天津航空、西部航空、首都航空等逾10家航企,去年總收入超過1300億元,較2010年增加2.3倍。

另一個焦點,關乎海航最近積極在香港投資插旗,背後有何盤算?據書中所述,海航把香港視為「橋頭堡」,已經在港成立了國際總部,提升國際項目運作能力,為此後大規模向亞洲和歐美拓展奠定基礎。內文並引述海航集團董事長王健解釋:「一方面,香港是同根同族,這一點是任何一個地方所沒有的;另一方面,香港是航運中心、亞洲的金融中心,是和西方文明交流的一個最合適的地方。」

南懷瑾制訂員工守則

海航此前予人感覺非常神秘,一直有傳陳峰本人是虔誠佛教徒,又把儒釋道文化引進海航管治,包括要求員工背誦古訓等,該套叢書亦在一定程度上予以證實。例如當中提到陳峰研修佛法,又是素食者,「海航精神中有着強烈的佛學思想影響」,「他(陳峰)將海航的成功主要歸因於獨特的企業文化,其中糅合了儒家、佛家和道家價值觀」。

此外,海航在已故國學大師南懷瑾主持下,提煉中華傳統文化為《海航同仁共勉十條》,要求所有員工遵守。陳峰還親自從南懷瑾重要著作《論語別裁》中精選13萬字內容,編成《中國傳統文化導讀》,作為員工必讀教材。

三度入選哈佛案例

最神奇的是,內文提到在環球金融海嘯爆發前夕的2007年,海航管理層在內部會議講述「神醫扁鵲見蔡桓公」故事,借此提醒當時中外經濟看來形勢大好,然而似乎暗藏危機、山雨欲來風滿樓。結果不幸言中,但海航已預先做好轉型、瘦身等部署,不但安度金融海嘯,還有條件實現逆勢擴張。

不但本港及內地商界對海航感興趣,原來西方學界也一早留意海航,美國哈佛大學商學院曾經三度把海航作為分析和教學案例,分別是2005年的《海航集團:民航業的奇蹟》、2008年的《海航集團:開啟中國民航運輸業的新方向》及去年的《海航集團:具有中國特色的全球卓越集團》。該套叢書獲得哈佛授權,把這三個案例全文翻譯和結集為叢書的最後一冊,展示西方頂尖學界眼裏的這個神秘中國財團。

講到底,隨着海航積極在境外豪邁擴張,難免日益受注目,以往的低調作風和神秘形象可能需要調整,變為更加公開和透明。所以在香港這個「橋頭堡」買地和買公司之餘,也出版這套「神秘密碼」叢書,或許正象徵着轉變的第一步。

2. 發神經
2017-06-24 10:17
深水埗車位式牙籤樓只賣得三成!!!
3. 再次發神經
2017-06-24 10:24
啱喇,現在收起不賣,到2020年入伙,可賣4萬蚊一呎,快D埋嚟睇,埋嚟揀,唔買就笨,收起唔賣喇,十年後賣10 萬蚊一呎呀,快D買喇…. Hehe
4. 再次發神經
2017-06-24 10:24
啱喇,現在收起不賣,到2020年入伙,可賣4萬蚊一呎,快D埋嚟睇,埋嚟揀,唔買就笨,收起唔賣喇,十年後賣10 萬蚊一呎呀,快D買喇…. Hehe
5. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-06-24 11:24
居屋的即時需求量已過十萬,9.6萬個單位是未未未來幾年的期貨,

新居屋攪珠 18歲大專女中頭籌 或無得揀樓    


賴太與女兒得悉「中頭籤」後興奮大叫。(馮淑環攝)

【晴報專訊】新一期居屋接獲逾10萬份申請,超額認購49倍,單身申請便佔57%。房委會昨攪珠決定揀樓次序,一名以白表單身首次申請的18歲大專女生「中頭籌」,抽中首個號碼「36」,其母表明會付首期兼供樓。惟申請眾多,白表人士只有抽中首個號碼才有揀樓機會,但屬揀樓次序最後的白表單身族,可能機會渺茫。

新居屋昨早攪珠,超額認購49倍,即50人爭一個單位。住私樓的18歲賴小姐,首次以白表單身申請,一擊即中首個號碼「36」,與母親在場興奮尖叫,賴太形容「好似發緊夢」。她原本目標是競爭較少的梅窩居屋,現或考慮轉投彩虹居屋,預算300萬元以下,會為女兒付首期,即使女兒投身社會後未有能力供款,都會代她供樓。

首入紙一擊即中 慈母代供樓

今期居屋共接獲104,654萬份申請表,當中綠表為12,528份,佔整體12%,白表為92,126份,佔88%;另外家庭申請佔43%,為45,060份,單身佔57%,共59,594份,綠、白表單身申請分別約4,200份及5.5萬份。即使各預留50個配額予綠、白表單身,白表單身仍要每1,100人爭1個單位。房委會資助房屋小組主席黃遠輝指,單身申請者比例較高,但單位有限,只能設有限配額。對於會否考慮提高單身配額,他稱居屋數量少,需照顧不同類別申請人。

家有長者申請人 揀樓排第一

雖然賴小姐「中頭籌」,也不一定可選到心儀單位。按攪珠方式,共有100個分組號碼,以申請人數除以100計算,即整體綠表每個分組號碼有125人,白表則有921人。新居屋計及餘貨單位共2,108個,按綠、白表各一半配額計算,一般綠表家庭要抽中首8個號碼才有機會揀樓,白表家庭更要是首1個號碼才有望揀樓。

另外,房委會預留600個配額予「家有長者」的申請者,按揀樓次序,是排行第一揀樓組別,白表單身人士則排行最後,換言之競爭十分激烈。

房委會指,因新居屋於去年12月以市價作定價,但去年底至今樓價升約9%,故揀樓時將根據市況調整折扣率。

2資助房屋項目年底推

房協將於今年底推出2個資助房屋項目,分別位於將軍澳港鐵調景嶺站及輕鐵屯門石排站附近,提供620個單位,最快2020年落成入伙。

兩個屋苑的設計與早前推售的沙田綠怡雅苑相若,單位設露台、會所等。將軍澳項目為33層高,提供約330個單位,屯門項目則約30層高,提供約290個單位。單位實用面積約300至600平方呎,定價則暫未公布。資產及入息限額料與新居屋看齊,單身入息為2.6萬元,資產限額為85萬元,2至9人家庭入息則為5.2萬元,資產限額是170萬元,綠白表比例估計為3比7。

6. 市民
2017-06-24 12:00
唉!話唔埋,之後可以用大约價錢,買一個私人屋苑呢,何需急,18 歲
7. 四哥
2017-06-24 18:48

幽默的謝賢四哥,帶出個重點:

冇錢。80歲人,後生嗰陣搵好多,但money easy come easy go,同行賺到錢識買磚頭保值,四哥話自己嗰陣買完就賣,錢,使晒,又冇積蓄,又唔識諗將來,依家連物業都冇。「我真係冇錢剩。」

8. 開胃
2017-06-24 18:59
係囉之後居屋價買私人屋苑,搭埋個車位都仲得,何必急於一時。不過唔知之後買部新款車代步,車價會否同步跟跌。
9. 自作自受
2017-06-24 20:32
早於年多前。居屋賣樓。認購不足。啲淡友仲叫抽到好籌的。也不要去揀樓。今日又賣居屋。五十分ㄧ机會才有机買。難过登天。去年冇揀樓。衣家後悔都冇用。
10. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-06-25 06:49

新一期居屋攪珠結果上周四出爐,十多萬份申請爭奪二千餘伙下,部分預計揀樓無望的準買家攪珠後即「轉軚」,回流二手市場搶盤。綜合地產代理數據,過去3日已連環錄得至少7宗該類客源的入市個案,當中逾半數成交均為新居屋彩虹彩興苑鄰近的公、居屋屋苑。

富誠地產陳錫金稱,部分揀樓無望的新居屋申請者,不少因憂心新一屆政府將檢討公屋富戶政策,但又不願等待下一輪居屋推出,於是即時轉投二手市場,其中東九龍一帶公、居屋成為搶盤對象,單是過去3日黃大仙已錄得3宗第二市場成交。

他續說,黃大仙居屋慈安苑就新近錄得新居屋申請者入市,單位為B座低層11室,實用面積529方呎,以第二市場價410萬元沽出,實用呎價7,750元;同區另一居屋慈愛苑二期C座中層8室,實用面積401方呎,以第二市場價340萬元獲承接,實用呎價8,479元。

陳氏指,部分自知上車「落空」的新居屋申請者為求置業上車,在「揀無可揀」下,連公屋單位亦不放過,其中公屋鳳德邨近日錄得一宗成交,為雲鳳樓中層5室,實用面積385方呎,以第二市場價245萬元沽,實用呎價6,364元。

九龍東另一居屋采頤花園亦錄一宗申請者在攪珠後即入市‭的個案。世紀21富山林偉雄指,市場傳出該屋苑1座中層D室,實用面積584方呎,放盤兩個星期後,近日以618萬元第二市場價易手,做價創屋苑第二市場價歷來次高。

將軍澳及大埔近日亦各錄一宗買賣居屋成交,港置劉浩勤表示,將軍澳居屋富康花園3座低層A室,實用面積431方呎,以第二市場價355萬元易手,實用呎價8,237元。

中原稱,大埔居屋宏福苑近日亦錄得一宗新居屋揀樓無望後客趕入市個案,單位為F座中層3室,實用面積431方呎,以第二市場275萬元成交,實用呎價6,381元。

除了公屋居外,亦有買家見抽新居屋夢碎,即時轉投私人屋苑市場圓上車夢。美聯周志強指,有新居屋申請者斥438萬元買入粉嶺碧湖花園6座低層H室,以實用面積400方呎計,呎價10,950元。他續說,自新居屋攪珠結果出爐後,近日睇樓量較之前上升兩成,當中即場要求睇樓的客人明顯增多,預計未來數周成交及睇樓量將繼續上升。

新界區亦受新居屋攪珠結果影響。世紀21奇豐程子健表示,馬鞍山區內成交量未見暢旺,惟業主眼見市場上不少申請者買新居屋希望落空,估計這批客源將回流至公居屋二手市場,所以「博一博」放盤吸引買家,令放盤量較周初急增一成。

另美聯李錦榮表示,新居屋攪珠結果出爐後,亦有「落空」新居屋的準買家轉移視線至東涌區,物色區內居屋單位,促使近日睇樓量大幅上升。

11.
2017-06-25 10:34
係咪自作自受,好在乎在那角度睇啫! 呵呵! 
用幾球買間公屋質素,公屋間隔嘅三伯尺單位,乜設施都冇,賣出去仲要補地價
宜家衝去買樓嘅人,就係最冇能力嘅人,再呵呵!
12. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-06-25 11:39

香港出口按年變幅

繼今年首季本港整體出口按年增長10.3%後,六月快將過去,經濟師以至四大工業出口商均估計,今年次季香港出口增長將承接首季繼續向好,估計整體出口有6%增長。早前,貿發局已率先調升本港出口增長預測,由年初估計全年0%增長,改為全年有5%增長。而政府統計處周一將公布五月份本港出口數字。

光銀國際董事總經理兼研究部主管林樵基指,次季出口有復甦迹象,因今年中國出口都很好,香港跟中國關聯大,因此香港出口增長會跟中國相若,加上電子產品付運增加,令香港的角色更重要,所以認為之前全球估算太悲觀,次季出口應有6%增長。事實上,中國首季出口增長達14.8%。

他續指,下半年出口旺季會帶動全年出口回升,因為美國經濟正在復甦,購買意欲亦會上升;如果東南亞因美元強勢,令資金回流美國,當地的債務問題亦得以紓緩。歐洲則是各個大市場中最令人眼前一亮,因為它的經濟恢復得快過預期,所以出口有所增長。

需求殷切 電子零件加價

中華廠商聯合會會長及金寶時計董事長李秀恒稱,其鐘錶公司第二季訂單大多來自美國,因美國經濟轉好,並預計將有減稅政策,接單情況較去年同期增長5%。他又預期,第三季出口將維持平穩增長。

萬保剛集團主席洪劍峰指,今季電子出口將有單位數的增長,因不少買家擔心電子零件會缺貨,所以比過往買得更多。而歐美及亞洲幾個大市場對電子零件的需求十分正面,所以不少廠商都會加價。

而他對第三、四季的出口十分樂觀,因為電子零件供應出現緊張,外國買家會提早下訂單以確保有足夠存貨。

香港付貨人委員會主席及美羅針織董事總經理林宣武表示,「製衣業第二季接單情況比起去年微升,但主要出口平價衫。」展望第三季的出口,他表示,未來主要以運動及功能性的服裝為主。

香港玩具協會主席湯誠正表示,該會雖未取得次季玩具出口最新數字,但近幾年香港的玩具出口都有6至7%增長,他並希望在第三季仍然可以維持此狀況。


不過,本身從事玩具業的中港中小型企業國際交流投資協進會會長趙志雄表示,次季其玩具出口比去年同期跌一成至一成半,因要面對內地競爭對手,他們的價錢較港商便宜,而在內地註冊的玩具很快會被模仿,不利港商營銷。玩具業受內地競爭影響

13. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-06-25 12:12
最後更新: 0624 20:59      

【新增影片】
Park Yoho Genova 吸引不少新界西北人士到場參觀,在屯門居住的Billy 表示,曾經抽過同系珀御,但無買到,鍾情新地樓,覺得Park Yoho環境好,故前來了解。他豪言,樓價不會跌,唔好信投行報告,「年尾升10% ,我話嘅!」。

另一睇樓客黃先生指,之前有一期望正電纜,所以無買,現時見有新一期開售,價錢都合理,就來睇睇。直言全香港咩樓都咁貴,都唔會有平嘢買。

記者:黃嘉銘
14. 中立客觀
2017-06-25 15:47
依我睇,如果美國加息,香港遲早會跟隨,加上又話縮表,果D首期蚊蚊緊,供樓又吃力,都捱吾幾耐,到時樓價跌,有能力接貨都未必有丁權,所以我覺得現時入市都幾高危。
15. 虚構供應
2017-06-25 17:07
應該是虛構供應,是政府吹水吹出來的供應。未來十年香港大把舊樓要拆,政府不敢公佈其數目。可悲兼可恥。
16. MK
2017-06-25 23:25

新特首上場後樓市即再爆升之"香江樓價無限輪迴"


最近個市比較靜,因為而家大家唔動手,睇定林鄭有冇動作先再後動,其實好多餘,因為佢根本完全冇辨法、冇權力、無能力、無膽量、亦無心:

1.無招可出: 仲有乜想像空間?難道出限購令?100%額外印花稅? 市場已完全睇穿林鄭冇招再出!
2.土地供應: 換班子換特首根本無助土地供應,唔通新特首有特異功能,會生地?

3.官商"合作": 佢係邊個選出來? 難道是由廣大市民普選出來? 知唔知有幾多地產選委投票比佢? 大家懂的.....
4.國家政策: 那些不計賺蝕的投地方式,又話做員工宿舍,稍為動動腦筋都知所事.....尼啲新特首根本完全冇話語權。

喺地產商夾住CY偉大治港之下,香港可以分享的"成功"故事,是某某食住個市炒樓炒到唔駛番工,而不是年青人辛勞創業成功建立品牌;"勵志"Headline故事係16歲抽到居屋前籌,揾到父母幫手比錢做"孝順"女,而不是仔女怎樣回饋父母;未來香港將會越來越多"成功"及"勵志"故事,炒樓千秋萬世,什麼科技初創簡直係垃圾不值一提。


總結林鄭上場之後冇任何即時動作 (就算有都好快被人睇死!),樓市立刻報復性上升兩成(年底前),延續CY成為另一個樓市功臣。建議現在趁低息一注獨贏,未來林鄭任期樓價保守上50%以上,預料到時佢又賴三賴四,好似CY甘不斷loop"供應黎緊啦",see? 而家冇屋住嗰啲,去搵CY算賬,佢話我升Lv啦,我從來無叫您唔買樓噃,我只係叫您"小心謹慎"地買樓,傻仔,唔駛驚,林鄭完左任期供應都應該係"黎緊啦",而家買起碼仲有五成水位,我係主席,放多幾十萬大6人落黎幾多供應都唔夠啦,understood??

強烈建議大家現在趁低吸納。

歡迎熱烈討論,謝謝。
17. Carson
2017-06-26 10:57
現在的居屋單位好多都直接由公屋單位轉化而成,同以前一些私人參建居屋的質素差天共地,而且居屋的折扣是免地價而已,他日出售要補回地價,即是層樓的折扣是以業權折扣的方式俾用家,即是一分錢一分貨,並沒有真正的給予折扣,只是政府容許買家暫時以部分價錢買個有缺陷的業權而已。用300萬元買呢啲單位,將來遇上市況唔就,想賣返出去或者換私樓改善生活都唔容易。
18. 真真薯片
2017-06-26 14:48
發展商囤貨唔賣問題在於供應被壟斷

正如百住惠康聯手加上價, 冇第三間或第三間太細, 壟斷供應既賣方就掌握定價權

要打破壟斷其實好簡單, 正苦推一半私樓地自己起私樓然後劈價賣就得, 以依家個市劈到12000蚊呎應該可以一Q清, 賺錢唔少過賣地, 不過正苦邊敢做吖
19. 買樓大法
2017-06-27 15:29
魔童王維基話:「機會一定會嚟,但嚟到你準備好未?」佢不贊同年輕人難上位、難上車的說法,「除非有個年輕人說自己一個禮拜工作7天、6天半,每月把一半收入儲起,冇不良嗜好,好慳都買唔到樓,甘米投訴羅。
20. 絲絲入扣
2017-06-27 17:31

中原施永青話現時樓價與市民收入脫節,但因有不少因素與97年不同,相信當年樓市崩盤的情況不會重演。

佢話,因政府不斷推出辣招,兩年前自己開始睇淡樓市,估計樓價會出現調整,但最終卻忽略了市場的投資需求,「有錢嗰堆人依然睇好樓市,拎真金白銀去投票,所以咪睇錯市」。

現時施永青未再看淡樓市,堅信樓市始終與當年有諸多不同。他稱,「唔係十周年或者二十周年有個七字就同97有關,我就唔信呢套,而家個情況同97年相差好遠,當年樓市投機因素濃,但現時受額外印花稅(SSD)限制,投機者數目已今非昔比,加上目前息口與97年亦有較大差距」。況且「政府的供應增加得少,連同資助房屋一年也不足4萬個,遠少於當年10萬個,如果一年有10萬個供應樓價咪跌囉,但而家一年得3萬、4萬(個)咪壓佢唔落囉」,施永青說。

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