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時間與利率的競賽
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2017年6月21日

時間與利率的競賽

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  香港樓價屢創新高,不僅讓市民望樓興嘆,也成了世人熱衷的話題。香港雖然是彈丸之地,卻締造了不少世界第一,除了樓價是全球之冠外,自由市場經濟也是世界第一,競爭力排名同樣是世界第一。

  未買樓的人總是在埋怨樓價為何這麼高,是港府增加土地無方還是樓市辣招失效?總之樓價脫離普羅大眾購買力就是不對,樓市不跌就是政府管治不力,也不理會打壓樓市是否對症下藥,總之繼續加辣才是正確。

  為了維持金融體系的健康,金融管理局自2010年以來作出8次逆周期措施。而美聯儲最近又加息四份一釐,雖然港府沒有跟隨加息,但總裁陳德霖提出警告,港息遲早要隨美息上升,市民置業務必做好風險管理,一旦發現樓市過熱,當局會再次出招。對於這些言行,坊間大都認為對樓市有遏抑作用,大家都期望樓價有所回調。

按揭成數及供樓比率皆降

  筆者認同陳總裁的言行,如果樓價過高,當局再收緊信貸乃無可厚非。金管局管的是按揭貸款會否過多,不是樓價是否過高,他們的職責是維持銀行體系的穩定,因此不斷收緊信貸,將實力不足者拒之門外,樓市反而比較健康。而事實上,自從當局推出逆周期措施後,樓市雖然經過7年多上升,然而按揭成數卻從當時平均64%,下降到現時的51%,而供樓與入息比率也從平均41%,下降至34%。

  今天樓市由一手樓主導,樓價因供應短缺而不斷上漲。不過漲幅並非媒體所形容的那麼誇張,就算破紀錄連升了17周,今年上半年也只是上升在一成之內,跟97年大升近3成有所不同。由於銀行沒有加息,即使新特首上任,對樓市也應該不會有太大動作,故預期下半年樓價仍有5%上升空間。

  那麼究竟置業時機是否仍在?坦白說,這是一場時間與利率的競賽。今天樓市的確與97年不同,當年的供樓利率是10釐左右,樓價一直往下跌,利率也一直往下減,於低位買樓的人都成了贏家。到了今天,樓價一直往上升,利率卻不再往下減,相反只會往上調了。

  今天入市買樓與否,主要是看利率的走勢而定。假如閣下是首置人士,處境是不買樓便要租樓,那麼筆者認為還是要買,雖說利率往後只會向上調,但現在還没有上調,也不知何時調,假如未來10年利率只是輕微上升1釐至2釐,即供樓利息只是3釐至4釐左右,那麼今天買樓的人仍然還會是贏家。

時間與利率的競賽
1. 地產人
2017-06-21 12:10

非常同意蔡老闆所講!


 那麼究竟置業時機是否仍在?坦白說,這是一場時間與利率的競賽。今天樓市的確與97年不同,當年的供樓利率是10釐左右,樓價一直往下跌,利率也一直往下減,於低位買樓的人都成了贏家。到了今天,樓價一直往上升,利率卻不再往下減,相反只會往上調了。

  今天入市買樓與否,主要是看利率的走勢而定。假如閣下是首置人士,處境是不買樓便要租樓,那麼筆者認為還是要買,雖說利率往後只會向上調,但現在還没有上調,也不知何時調,假如未來10年利率只是輕微上升1釐至2釐,即供樓利息只是3釐至4釐左右,那麼今天買樓的人仍然還會是贏家。

2. 困獸鬥
2017-06-21 12:34

最近見有好多出售公屋的業主套利,與10年前出售公屋的業主套利有好大分別, 大家都有售後等跌心態, 現在買樓者都是困獸之鬥...


3. 職人言
2017-06-21 12:50

離職人言...


世界銀行及摩根士丹利前首席經濟學家、獨立經濟學家謝國忠再次警告,香港樓市隨時爆煲!他接受電視台訪問時表示,香港樓市風高浪急,隨時泡沫爆破,爆破後或要面對長達20年的樓市大蕭條。

他指出,樓市向下走情況不像1997、1998年那樣簡單,因為當年外資撤走。現時利息一下子上升,有人認為樓價仍會一浪一浪向上走,是非常不理性的。並奉勸將錢投資在房地產的市民趕快賣樓,形容這是最後一次機會。

謝國忠的成名作是曾預警2008年金融海嘯而「開口中」,近年一直是內地著名經濟「大淡友」。去年他在接受外國傳媒訪問時稱,中國經濟正走向末日,其步伐類似1929年的經濟大蕭條,包括快速信貸擴張、寬鬆貨幣政策,以及在過度投機炒賣之下,刺激資產價格不斷上漲,最終導致市場崩潰。

不過,近年他已一再失準,例如在2014年,他揚言香港樓價未來3年跌五成或更多,但現時卻屢創新高......



4. Danny
2017-06-21 15:09
買樓與否,是時間和利率的競賽,正確!利息加慢啲,買樓者就是贏家!
5. 一命二運三風水
2017-06-21 16:10
現在買樓的不少都現金一炮過俾晒,可以話係實力超晒班,傳統利息升降對呢班人無效,在森林定律下,強者生弱者

死,不能在香港找到一席之地嘅人將會慢慢被淘汰,只能離開返鄉下買樓,而將來香港會變成如日本東京或美國曼哈頓

一樣的城市,由於公屋成本會越嚟越貴,政府會被逼終止公屋制度,窮人將會很難在香港生存。


P。S。
十年後就會見到呢啲嘢
6. 風險
2017-06-21 16:20
我就話爆煲在10月, 7月林鄭上台唔會即刻爆,但10月就係當年金融風暴發生時,10月啦,俾小小耐性!
7. 有道理
2017-06-21 17:58
我支持蔡生,樓價唔會點跌,仲會升5%,加息都加唔到,香港政府無法改變供不應求嘅局面,樓價就跌唔落.
8. 60後
2017-06-21 18:06

經濟學家話香港樓衰廿年喎

9. 地產人
2017-06-22 04:11
樓上,謝國忠是大淡友,講咗10幾年樓市未中過,仲值得再提,傳媒報導佢言論,就係誤導讀者!
10. 不值得
2017-06-22 12:23


謝先生形單影隻單簿,四隻眼, 視覺有問題, 不斷唱淡總有一次講中, 不值得一看歌頌...


11. 持有九
2017-06-22 12:47
將於七月一日履新的新一屆政府三司十三局問責官員,按照慣例會作個人利益申報,原職留任的創新及科技局局長楊偉雄預料會成為新任問責司局長「樓王」。截至今年初為止,楊偉雄連同太太申報持有合共十個物業,當中有五個住宅單位位於美國加州,力壓「前樓王」,由現屆政府過渡至新班子的政務司司長張建宗,他聯同太太合共申報持有九項物業,全部位於港島區...
13. 風險
2017-06-22 17:08

做局長手持咁多物業不是很恰當,市民上車難猶如水深火熱,,你好意思咁炒樓?提議佢地沽咗手上嘅物業,至有資格做局長.

林鄭都以身作則,才可以做特首,冇樓做官至係清廉,至可以為民請命!

14. 跳船賊
2017-06-22 20:32


傻仔, 做咗局長仟祈唔好賣樓, 林奮強有版被你睇, 上咗官船賣樓就是跳船賊仔!!!



15. 一網民
2017-06-22 21:21
13樓想當然,林鄭租樓住咩?對香港無歸屬感自住物業都冇一間?點適合做特首。
煲呔曾得間自住樓,不過畀人話唔清廉踎緊監。
總結係有冇樓同有無資格做官無絕對關係。
16. 另一網民
2017-06-23 03:08

做官有樓不恰當,更何況揸咁多樓?

做議員有樓係手,咁會偏幫地產霸權,偏幫炒家投資者,造成不公平政策,打倒樓價是人人有責,社會都已經有共識!

17. 對或錯
2017-06-23 07:41


回應無聊網民:  所有有樓的人都是資本主義奴隸...有樓冇樓並代表對或錯...買樓者有一個基本個人動機觀念就是要佔有香港/佔用香港/佔領香港...


18. 買樓者
2017-06-23 07:43


回應無聊網民:  所有有樓的人都是資本主義奴隸...有樓冇樓並不是代表其行為對或錯...買樓者有一個基本個人動機觀念就是要佔有香港/佔用香港/佔領香港...


20. Danny
2017-06-23 12:45
蔡生次次都講中樓市,冇嘩眾取寵嘅字樣,我比較認同,利率走勢的確係好關鍵,加息時間表快與慢影響買樓部署.
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