30年後樓價誰人知？

　　美國加息¼厘，金管局總裁提示買樓人士要考慮能否承受未來二三十年的利率風險。陳總裁苦口婆心，勸市民慎防買樓風險，很父母官的樣子。2008年金融海嘯，引發香港一場雷曼風暴，當時金管局總裁任志剛屢在立法會被議員責罵後知後覺，不懂事先警告市民防範次按及迷你債券風險。於是自此之後，所有財金官員及金管局，全部謹慎地唱淡，到立法會必談這個風險，那個風險，久而久之，市民聽得多了，當官員唱歌、背口訣，一點兒也聽不入耳。

　　樓價升完又升，屢創新高，三年前不入市，去年不入市，今天為之氣頂。金管局在任總領導之時，買入IFC國金二期寫字樓，勇氣十足，幾時有理會劉慧卿議員大罵，及有考慮過未來三十年的利率風險？今天金管局笑騎騎，享受頂層無敵海景之餘，不怕租金上漲，完全不會感受到中環貴租之苦，那像證監會預留三十億買寫字樓，卻拖拖拉拉，不敢入市，於是給租金逼遷，由遮打道九號搬至長江中心，去年有虧損3.5億元之餘，還要擔心加租！如今中環甲級寫字樓呎價飛升，30億元恐怕買不到十萬平方呎，皆因曾經考慮太多風險之故也。

　　未來二三十年之事有誰知！這世界永遠只有事後孔明，沒有事前水晶球。1980年列根當選美國總統，戴卓爾夫人上台未久，左丁山的職業剛好開始踏入上升軌，如果當日知道列戴兩人會帶來資本主義世界的革命性變化，把所有積蓄買入美國債券股票，早已發大達；到了1990年，八九六四事件之後，不少香港人移民，如膽敢在樓市吸納移民售出的樓盤，再發一次大達；到了2003年，擎天半島推出新樓盤，售價在四千元一呎以下，如奮勇入市，又再發達。人生就是如此，每一個十年（decade）都有發達機會，但大多數人的生性是恐怕風險，懼怕失去積蓄，所以屢屢找到不敢入市的理由，也就屢次錯失機會，左丁山就是對風險和數據知道得比較多的一種人（在銀行做過經濟分析及貸款主任的人，相信大多如此），永遠把控制風險放在前頭，聽任志剛、陳德霖的話！香港地產富豪，廠商大亨等等有一個特點，就是做生意永遠抱着一個樂觀心態，戰後七十年來，鋪鋪買大，而又懂得不會借貸太多！香港地產商可能是世界上槓桿比率最低的一羣，借錢相對少而賺到大錢，便是風險管理的精妙處，能完全預料到未來二三十年利率風險的人，不是天才便是白癡。