中國國家統計局公布，今年首五個月全國房地產開發投資按年增8.8%至3.76萬億元人民幣，增速較首四個月回落0.5個百分點；房屋新開工面積6.5億平方米，按年增長9.5%，增速回落1.6個百分點。

房品房銷售面積5.48億平方米，按年增長14.3%，增速回落1.4個百分點；銷售額按年增長18.6%至4363.2萬億元，增速回落1.5個百分點；五月底待售面積6.6億平方米。

GAME OVER

幫又死唔幫又死

2017年6月6日

「鍵盤特首」梁振英熱中寫blog，今次不是狙擊某位議員，而是強調「我們必須重視房屋供應的4、5年滯後效應」，以此解釋為何在他擔任行政長官接近5年以來，雖連環出招，樓價指數仍勁升逾50%。另一邊廂，財爺陳茂波昨天也在立法會上談樓市，指現時不宜放寬任何措施幫助市民「上樓」，尤其是協助一些財政能力「處於邊緣水平」例如，土著‧自醉‧浪子‧阿井的人購買二手樓(引刀傻燦根本未入流)，否則恐怕「只會害了他們」。講真句去年CCL127都話唱跌唔買，現在159又點會有能力買！

首置貸款害上車客負資產

陳茂波這番話並非沒有根據，不少人都應該記得，1997年由時任特首董建華推出的「首次置業貸款計劃」，正是如陳茂波所講，協助一些財政能力「掹掹緊、差啲啲」的首置人士購買二手樓。當時由港府撥款180億元，單身和家庭申請者各可獲得30萬元和60萬元低息貸款，首三年「免息免供」，第四年開始分10年還款。

根據資料，當年共有逾9000名單身人士及逾2萬個家庭借取了這項「首置貸款」，以此幫補首期買樓上車，可說開創了今日盛行的「發展商二按」之先河。 可是樓價在1997年下半年盛極而衰，再加上亞洲金融風暴掩至，導致樓價插水式急跌，中原指數由當時最高超過100點，到1998年下半年跌穿50點。大批借了「首置貸款」的上車客基於本身財力有限，加以身上孭了兩筆債務（銀行按揭及首置貸款），不幸地率先淪為負資產，甚至因此破產收場，不少人埋怨董伯伯「幫我變成害我」。

正因如此，陳茂波認為現時樓價已經過高，所以政府不願推出任何措施協助那些「掹掹緊、差啲啲」的人上車，以免重蹈1997年的「幫佢變成害佢」覆轍，實屬合情合理。

年輕人不靠「父幹」難入市

問題在於，梁振英和陳茂波等高官不斷強調「未來3至4年有9.6萬伙一手私樓供應」，藉此勸喻希望置業的人士耐心等候。但大家同時也看到，現時每一個新盤開售，很多買家都是「靠父幹」的年輕人，這些家庭原本已有一個或以上住宅單位，只不過有能力買多一個，暫時作投資收租用途，並為子女日後成家立室作準備。

相反，由於新盤呎價不但未見下調，反而愈來愈高，所以一些辛辛苦苦儲錢、背後沒有「父幹」、但有迫切住屋需求的人士，除非冒險博一博借取發展商按揭，否則依然買不起這些新盤單位。另方面，在金管局連串「逆周期」措施之下，上車客也難以同時籌得足夠首期及通過壓力測試去買二手樓。

在這趨勢下，梁振英和陳茂波口中那9萬幾個潛在供應，恐怕大部分都會被「父幹家庭」及近日捲土重來的非本地豪客買走，只有少數會成為本地上車用家的安樂窩。這為政府帶來兩難處境，若不推出類似於1997年「首置貸款」的措施，幫一幫那些「邊緣上車客」，他們對於所謂9萬幾個潛在供應也只能望而興嘆。然而若真的出招「推這些人上車」，又怕會重蹈1997年的「高位勉強接火棒」覆轍，導致「幫佢變成害佢」，此所以「幫又死唔幫又死」。

滯後供應與前置需求助平衡

當然，所謂9萬幾個潛在供應為數不少，梁振英所講的「滯後效應」也確實存在；待這些供應大規模集中面世，不一定有足夠的父幹家庭和非本地豪客可以全數吸納。

再者，除了供應方面的「滯後效應」，其實也有需求方面的「前置效應」，說的是上述父幹家庭的十幾歲子女，現已由父母為他們準備了將來安居之所，等於預先消化了這批年輕人的置業需求，意味日後的「剛需」或相應減少。供應的「滯後」加上需求的「前置」，可能有助於樓價長遠漸趨平衡，這相信也是梁振英、陳茂波及廣大「掹掹緊」上車客的共同寄望。不過講到底，所謂9萬幾個潛在供應，很大程度也只是在填補此前接近10年的短缺（由2002年「孫九招」至2011年復增供應），若想令樓價顯著回落及長遠冷卻，始終需要想辦法增加土地供應，這恐怕才是新政府未來5年最大的難題。