港樓響喪鐘，樓價跌五成？

樓價高，一手樓盤銷量夠勁，荃灣「海之戀」推出新盤係一Q清袋格，地產市道咪好好景？點知六月八日食晏之時，手機響起，蘋果動新聞「示警」「港樓響喪鐘，樓價跌五成」，咁激，即刻唔食件乳豬住，睇睇新聞先。

蘋果即時新聞講：德銀發表最激言論，分析報告指樓價在下跌周期，以「樓價對收入比率計算」，最多可能大跌五成才見底，未來十二個月，預計下跌20%，有乜推理邏輯呀，德銀話：
　　（一）前海及上海自貿區挑戰。
　　（二）目前樓市負擔比率67%，低於1997之120%，但目前係低息率，難以作準。
　　（三）人口增長見頂，人口老化。
如果淨係得呢三個理由，德銀分析報告未免粗疏一啲。上海與前海從未對香港構成挑戰，上海自25年前開始發展浦東之後，甲級商厦之出現速度，遠勝香港，浦東亦由一個農村巨變成現代金融城，但25年來，上海樓價升，香港樓價升，大家一齊升，幾時有見過上海樓市威脅香港樓市啫！三十幾年來，深圳由鄉下地方變成中國一線大城市，與北京、上海、廣州並稱，深圳樓價升得比香港還要快，但同樣冇拖低過香港樓市，德銀竟然認為將來上海與深圳前海會影響到香港地產市道？唔知有幾多人會信，冇說服力喎。

講到負擔比率，純粹係「一個收入理念」（Income Concept），涉及「流動」（flow）而不涉及「儲存」（stock），今日支持香港樓價之最大理由係香港人之儲存，充份發揮咗財富效應，大銀行之按揭結餘以每宗平均計（average loan outstanding）其實只係幾百萬，大把人供得起，銀行之按揭貸款安全性，堪稱世界第一咁滯，最大威脅來自加息。美國確係已進入加息周期，但以目前香港港元存款利率接近零計算，按揭利率有排都未升到上五厘，德銀難道想於三年之內歐洲央行與美國聯儲局聯手加息至4%左右，唔係啩？

1997金融風暴後，香港樓價跌足七年，主因係各大企業大幅度裁員，失業率急升，令唐英年講過：「我有生之年，都唔會見到咁低失業率，（佢係指大約3.3%至3.5%失業率）」今日嘅失業率就係3.3%嘞，德銀如果睇到有乜因素令香港失業率會升到8%～9%，唔該快快示警，為人為己做番件好事。德銀嘅一個大股東好需要知道理由㗎，海航借咗咁多錢，利率與失業率急升嘅話，呢個大股東仲驚過香港市民！