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半成升幅又再来 
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半成升幅又再来 

 

何熊輝

2017年6月10日
半年剛過去,樓價指數持續上升,基於升幅已較97年高位高近六成,所以不少預測都指樓價勢將調整。按現時市況看,樓價升幅會放緩,個别地區因升幅較慢,故有機會進落後,預料下半年樓價仍有約半成升幅。 
現時股市升勢有餘未盡,樓市則亦步亦趨。ㄧ般而言,股市走前樓市半年以上,股市升勢未盡,樓價率先見頂回落機會不大。現時亦有預測指,當樓價指數升至160點,樓價就會見頂。事實上,股市升至某個點數,例如26000或28000點,就會引來大批機構投資者沽貨,因此現時亦有專家以樓市指數來預測樓市升跌。 
樓價指數升至160點,樓價就會爆落?。此預測將該點指數列作臨界點(tipping point),ㄧ到此點樓價就回急速回落。樓市不同股市,主因是樓市買家是看需求入市,看指數決定是否入市及出市更是少數,因此以指數點數來預測樓市升跌,誤差會很大。 
現時按指數計,樓價較20年前,高出約六成,以此計算升幅並不驚人。過去20年,除了有幾年有通縮外,其餘年份,平均每年都3至4%的通賬率,因此期間的升幅若扣除通脹部份後,其真正升幅,並不驚人。 
現時樓價高升,但租金的升幅仍緊隨其後。現時一般住宅,仍有3厘回報,回報雖有所回落,但仍算合理,這是樓價另一個高居不下的原因。因此未來半年,樓價升勢會放緩,但勢頭不改。 
半成升幅又再来 
1. 租金升幅加快
2017-06-10 22:31
细價樓租金跑赢大市,最近租金升幅唔錯,支持下半年樓價上升。
2. 股樓齊鳴
2017-06-10 22:52
今年香港股樓齊升,下半年股樓都會升到冇人信。加油!
3. 大爆破
2017-06-11 08:07
羅傑斯話,美國部分股票正出現泡沫,最終將會爆破,並且將於今年或明年發生。
4. 林氏置富法
2017-06-11 09:47
林奮強買樓致富方程式:1變2、2變4,4變8,然後退休做收租佬的故事。林奮强仍揸住二十幾層樓,樓市就算跌兩成甚至五成,林奮強有Buffer守到,租金回報仍然高到離晒譜。成功人士,不會浪費時間去估樓價何時跌,佢地只會睇準時機入市,然後長揸。
5. Ben 仔
2017-06-11 11:37
數據是值得參考,但市民平均購買力亦是實質數據,如果樓價升至一般市民,甚至專業人士都感吃力。我相信可能樓市唔跌,政府公信力必跌,社會可能會大亂。
6. 引刀一快
2017-06-11 16:05
樓市唔跌,香港就要執位,買大灣區好過。
7. 向引刀‧土著‧自醉‧浪子‧阿井 說不
2017-06-11 16:31

【你要知的秘密】港樓唔識跌另有「內情」?


香港樓價屢創新高,原來有特別原因?據外國傳媒報道,一般來說,香港樓價之所以屢創新高,絕大部分人都會認同是低息、供應短缺、內地人加入令需求趨升。不過,原來當中更有一個不可預見的因素,就是「離婚」!

香港大學經濟學講座教授、長期研究香港樓市的專家王于漸發表了研究報告,原來在過去20多年,香港的分居及再婚數字急速上升。回顧1976至1995年,期間一共有80.3萬對新人結婚,然而,當中有8.4萬對新人最終離婚;6.5萬對新人離婚後選擇再婚。隨後幾年直到2015年,結婚的新人增至87.8萬對,然而,離婚亦增至32.3萬對;再婚則升至25.6萬對。

如果說新人結婚後要組織「安樂窩」、離婚及再婚又要找居所,那麼,供應夠嗎?從新落成的樓宇供應來看,在1976至1995年間,香港有高達126萬個單位落成,絕對能滿足需求,但隨後19年直到今天,跌至僅85.7萬伙。

婚姻轉變增多的其中一個原因是香港在1997年後,與內地放寬了入境限制,令跨境婚姻增加,除了香港男性找跨境婚姻,香港女性亦有跨境婚姻的趨勢。然而,香港的離婚現象與大陸截然不同,大陸是因夫妻要避過買樓限制,但香港的置業人士不需要這樣做。

於是,離婚現象明顯是香港樓價上揚的助力之一,而且增添了香港政府管理的難度。

8. 無幾何
2017-06-11 22:51
結婚要買樓,離婚又 要買樓,生仔 要買樓,就嚟生痔瘡都要買樓,哈哈哈哈哈哈...................
9. 他是梁粉教授
2017-06-12 00:20
離婚後,男女雙方各自回父母家住,將結婚購入的單位售出,市場不是多了供應嗎?

正正是屎坑橋段的假科學,完全經不起常理驗證




10. 壹味爆
2017-06-12 08:47


「玩具大王」蔡志明2008年買入的九龍城廣場(KCP)獲內地買家洽購至尾聲,作價逾50億元,若成功沽出,9年賺逾35億元,亦屬今年最大宗單一成交物業。新買家有意購入後經營超市。蔡志明5月以約19.6億元購入澳洲悉尼交易中心全幢商廈,又以2.3億元買入本港元朗凹頭一幅地皮後,卻將2008年僅以近15億元買入的九龍城廣場出售。 


11. 樓市神棍
2017-06-12 09:23
In this diagram,

Price rise from 279.0 to 327.4, an increase of 17.35%
Rent rise from 168.8 to178.0, an increase of 5.45%

And the author is trying to use this diagram to convince audience that both rent and property price have similar level of increase?  Shame to him!
12. 樓市神棍
2017-06-12 09:26
Judging from this diagram alone, if rental rise is rational, the property price has been overpriced by 17.35% - 5.45% = around 12%.

Same figures, the conclusion should be a drop in 12% of property price, instead of an increase of 5%.
13. MMC
2017-06-12 13:30
I don't have any idea of sustainable investment.  Talking about our MPF account alone, including some of our friends in the last year, we lost HKD$5300 each, and that is a 100% conservative one.  So who can trust?  Investment analyst?  Come on, for common people like us, they will just eat up our savings. 

So, even if you are not interested in property investment, think twice before you invest in any kind of fund, insurance or alike.
14. 引刀一快
2017-06-12 17:45
MMC兄

如今好多嘢都物非所值,所以買乜都危險。

兩害取其輕,買單價低,值博率高嘅大灣區,蝕又蝕唔到幾多,過幾年多數會有驚喜。
15. 引刀一快
2017-06-12 17:59
,樓價較20年前,高出約六成,以此計算升幅並不驚人。

樓價較14年前,高出約五倍,以此計算升幅,驚人否?

未算呀,現成有大量單價約15份之一嘅物業,距離兩個多小時車程,而且耗時會越來越短。


16. 十郎
2017-06-12 19:19


      亞刀--------廣州有冇打風?

17. 冧市第一波
2017-06-12 19:24

香港私樓雞犬皆升,不過有少量數年前買樓花的業主押錯注,旺市下蝕讓物業離場。名采策略蔡綺婷表示,北角明園西街單幢盤曉峯低層C室,實用694方呎三房戶,昨以1,103萬易手,呎價15,893元,低市價一成。據悉,原業主6年前以1102.8萬元一手樓花購入,賬面僅賺2,000元,扣除使費後料蝕逾50萬元。好友有難。冧市第一波來了。

18. 引刀一快
2017-06-13 04:44
十郎,山雨欲來風滿樓。
19. 肖昇
2017-06-13 08:12
瘋搶樓熱潮刺激二手住宅樓價飆升,中原地產指出,今年上半年整體二手住宅樓價料約有13%漲幅,但因上半年升幅驚人,加上新政府上場,估計樓價升勢將持續放緩,預期下半年只有逾5%升幅,明年上半年更只升約3%。
20. 曉峯
2017-06-13 10:02
曉峯係垃圾盤,要行長命斜三四分鐘先到,更係洩到 hihi 啦。買時無用腦,而家放咗幾年租打個平手咪算係咁囉
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