滯後效應 沙盤推演

二○一七年樓市的火熱程度持續，政商界已不止一次將之與一九九七年樓市高峰期比較，雖然港府近年接連推出「辣招」試圖為樓市降溫，其用意值得肯定，然而客觀效果卻是「你有你加辣」，樓價繼續屢次破頂，新盤如是，二手居屋平均呎價如是，港府多名財金及主責房屋的高官最近接力談及樓市，對外帶出多個訊息，值得各方深思。

第一，今年四月整體樓價較九七高峰期高出甚多，首季供款佔入息比率亦高於過去二十年的長期平均水平，反映樓價已超出一般市民的負擔能力；第二，政府現時無意放鬆任何樓市措施助市民「上車」，以免為樓市火上加油；第三，不評論政府有否考慮實行樓市限購政策。

市場過去一段時間要求「減辣」的呼聲不小，即使早前有針對「一約多伙」以及提高銀行新造按揭的風險權重等新招，但市民排隊買樓潮湧現且持續，新盤交投熾熱，按照目前樓市情況，業界預言四百萬元的上車盤快將絕迹，取而代之是五百萬元，這對於一直追趕樓價的市民來說，一次又一次失望而回的答案已寫在牆上，如果真的要「上車」置業，可能就衍生坊間所謂「靠父幹」、「按上按」等情況，長此下去，隨時把樓市催谷至另一個不明朗的局面。

其實樓價持續上升，亦與市民的消費情緒及心理有關，認為樓價只會升不會跌，儘管當局多次強調「滯後效應」，即經過多年努力覓地建屋，今年房屋供應會持續增加並高出預期；再加上樓市「辣招」被市民瞬間消化，長遠來說，當局或要有兩手準備，包括考慮議員提出未來發展新市鎮時要有限購政策，即只賣給香港居民。究竟何時才是適當時機推出，有關條款應包含甚麼內容，這既涉及實際操作，亦是政治問題，肯定要作沙盤推演，想通想透才做決定，這亦是最負責任的做法。