文章日期：2017年6月1日

10萬戶落錯車，變強勁需求，樓價倘跌一兩成應入巿

【明報專訊】現在不少「80後」和「90後」在為如何上車置業而煩惱，在股票及物業均投資有道的「60後」、早於2011年已賺夠提早退休的活道教育中心創辨人林本利認為，除了不少年輕人難以上車，其實過去10年約有10萬個家庭「落錯車」而伺機重新上車，形成強勁潛在需求，使樓價難以大跌，也令本港家庭自置居所的比率在過去10年大跌4.3個百分點，成為社會不穩定的根源，建議港府應增建居屋，幫助港人圓置業夢。

明報記者 葉創成

根據《2016中期人口統計》數據，本港按居所租住權劃分的家庭住戶數目分佈中，去年自置物業的比率為48.5%，而該比率在2011年為52.1%，2006年更高近52.8%。林本利早前在活道教育中心的投資課堂上分析，以去年本港家庭數目近250萬計，自置物業比率過去10年下降4.3個百分點，反映期內有近10萬個家庭沽出自住物業後難以再次上車，由業主變成租客，每年捱貴租，成為今日本港社會怨氣高企的重要原因之一。

林本利認為，從上述數據可見，港人應該長線持有自住物業，不要高估自己的能力，以為可以高賣低買，他解釋說：「高價賣樓後再在低價買回，聽起來好像很理想，但有幾多人真係咁叻可以做到呢？事實卻是，過去10年不少人自以為在『高價』沽出自住物業後，樓價續升，跟着唯有以更高價追回，部分更難以再次上車。」

樓價倘跌一兩成應入巿

根據林本利的分析，過去10年有近10萬家庭「落錯車」，現正等樓價回落重新上車，屬強勁的剛性需求，因此只要本港經濟能夠穩定增長，樓價未來一段時間難以大跌，「近年有些專家預測樓價大跌五成，你若相信他們的話，便錯失去年上半年在低位買樓的機會，日後不要再重複犯錯，樓價若跌一、兩成，自己又計好數供得起便應該入市」。林本利去年雖然沒有買入住宅，卻於5月斥資530萬元在油麻地買入一個建築面積近千呎的寫字樓單位，用作教室，也受惠於過去1年的樓市升浪。

林本利認為，港人自置物業比率若能回升，有利社會穩定；既然在可見將來，私人住宅樓價料高企不下，港府現應在公營房屋政策上作出調整，幫助港人置業。因此，他建議，港府應該大幅增建居屋，令每個年滿18歲、月入逾1萬元、首次置業的港人均可以向政府以折扣率（編按：以房委會最新一批共2057個居屋單位為例，包括彩虹及梅窩3個項目，以去年底市價7折推售，即沿用30%折扣率的安排）買入自住居所，機會只有一次，但人人有份，永不落空，「港府應該為香港人提供一個願景，只要在本港住滿7年，取得永久居民資格，並持之以恒努力工作，便可擁有自己的物業」。

現房策鼓勵年輕人不上進

不少人均同意增建居屋，問題是土地從何而來？林本利認為，港府除了應該全方位研究如何造地外，亦可以在現有的土地儲備中，將部分原擬興建公屋的土地用來興建居屋，同時收緊年輕人申請公屋的限制，引導年輕人去買居屋而非租公屋，從而激勵年輕人努力工作提升收入，他解釋說：「目前在公屋輪候冊中排隊的達29萬人，當中包括15萬個家庭及14萬名單身人士，後者中相當部分是年輕人。

很多年輕人一踏入18歲便申請公屋，為了令自己符合有關資格，在花樣年華卻不努力工作掙錢，以免令自己的收入高於申請公屋的最高入息限額（編按：單身人士申請公屋的每月最高入息限額是11,250元，二人家庭則是17,350元）。港府現有的房屋政策，間接鼓勵年輕人不上進、不發憤，我覺得是時候改變激勵機制，應該是有收入、有報稅的年輕人，才有資格申請公營房屋，而且是買居屋而不是租公屋」。

林本利又透露，自己於1989年在香港理工學院（理工大學前身）的商業學系任教後，跟着便買入海怡半島單位供父母居住，雙親亦因此將原先居住的公屋單位歸還給政府。

他回憶說，當年只是希望父母住好一點，而且認為有其他家庭更需要該公屋，想不到因此而買入的海怡半島單位至今錄得數以倍計的升幅。他認為，若目前個別公屋住戶的收入已提升至較高水平，也應該將公屋單位歸還政府，讓政府再分配給有真正需要的低收入家庭。

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