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發展商製造港版次按危機
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發展商製造港版次按危機

 

王弼

獅子山學會前主席
香港奧國經濟學院創辦人
2017年5月31日

朋友譚新強早前在本報撰文,以《市場向穆迪中指敬禮 但勿豎太高》為題,說到港股以強勁升勢回應穆迪對中國的降級。印象中,自意大利公投後,市場壞消息幾乎絕迹,恐怖襲擊、飛彈試射、政治醜聞,全部下跌都是一閃即逝,甚至可以視壞消息為入市機會。因此,港股以大升來回應穆迪,可以說相當正路。

上周,有機構投資者也跟我說,自法國大選後,政治風險像全部消散,投資界像看見長空萬里無雲,沒有不投資不Risk-on的道理,在預計市場波動指數(VIX)持續低企下,他們計劃下半年減少對冲,增加長倉。換句話說,又多了人加入恐慌性拋售現金的行列。

在形勢一片大好下愈見緊絀所掀動?我們也看見不少大企業被爆造假個案,好端端,沒有人想造假,但許多時候,因資金緊絀,一些上市公司管理層在無計可施下,唯有鋌而走險造假來取得融資。譚兄的文章列出了多個造假個案,有興趣者可以自行參閱,在此不贅。

其實,股市不斷創新高,並不是香港獨有,除了中國A股斯人獨憔悴外,多個海外市場包括英美屢創新高已不是新聞,甚至自蔡英文當總統後,常被認為經濟受內地全面打壓的台灣,現時加權指數跟2000年科網狂潮的歷史高位只相差100點。至於香港新樓盤萬人空巷,多個傳媒把情况與1997相比。當然,許多人會說現在跟1997年不同,因為息口低。可是,目前新盤做價和二手相比非常進取,有非常高的溢價,但市民仍是貪新棄舊,歸根究柢一個原因,就是這一批買新樓的許多人,如買二手樓,在沒有發展商協助融資的情况下,根本沒有能力拿出首期或上會。因此,王弼認為新樓的溢價,除了包含新舊溢價外,當中亦有一個融資溢價,即表面上,頭三年高成數按揭的低息只是假象,發展商收取的二按高息,一早在高樓價反映了,而且三年後按息會增加至P,現在在銀行上不到會的人,又怎麼肯定三年後能成功得到銀行轉按減低按息?發展商正在泡製港版次按危機!

在全民恐慌拋售現金同時,上周聯儲局議息,已經表明6月很大機會加息,更會於本年稍後時間縮表收水,如此鷹派言論,市場還倒過來視為鴿派,把股、債、樓價一併炒上,這不是對聯儲局中指敬禮是什麼?可是,如果資產價格還是以目前速度炒上,通脹必然重臨。市場把中指豎得太高,逼耶倫追加利息和縮表,像1994年聯儲局追加利率的風險便愈來愈高,當年就引爆墨西哥的債務危機,香港股市亦於短時間調整了三成。不要以為恐慌拋售現金所製造的短期繁榮可以持續很久。

高追科網風險高 寧博和電收購

因此,現在高追高估值的資產例如港樓或科網股的風險甚高,若一定要投資,我寧願投資一些估值低但可博收購的項目,例如市傳和電(0215)有意出售固網業務,上次九倉電訊賣得好價,我頗有信心和電的出售終會成事。順帶一提,政府就流動電訊的2G頻譜重新指配正進行諮詢,香港電訊(6823)建議引入頻譜自動續期制度。在目前市民對政府信任度低,每事總掛上官商勾結罪名的情况下,我不知沒經過公開拍賣,政府能以什麼價錢跟電訊商自動續期?看來,政府最終方案未能令香港電訊如願,這會否影響它的股價?

發展商製造港版次按危機
1. 真真薯片
2017-05-31 11:23
其實一年前發展商已經高按賣樓, 不是當時價錢唔高, 依家高價高按賣樓, 係比一年前危險

如果股市升到兩萬六, 跌返兩成去到兩萬頭其實都唔係咩特別事, 過去5年已經見過好多次, 其實係大升市之下好多次細股跌到抽筋, 冇人講而已
2. 十郎
2017-05-31 11:52


      股市從二萬點彈到現在25700,好多股份冇升幅,有些還向下游。

3. 打工仔 Andy
2017-05-31 12:48
印銀紙速度永遠快過起樓!
4. CD ROM
2017-05-31 13:00
最近高成數按1手樓問題只是比炒熱吧, 根本一直存在.

雖然這兩年我自己去看的不多, 但基本上這些財務offer都有提供. 只不過近期既盤scale大, 加上location上好多分支家庭入市, draw左大家既focus而已.

如父母比首期(加按or not), 難道大家以為真的最近才發生的嗎?
5. 真真薯片
2017-05-31 13:08
4樓

冇錯發展商一直都有提供高按付款辦法, 不是以前賣價冇咁貴, 依家賣到呢口價, 同時又高按, 風險係高過以前既
6. 十郎
2017-05-31 13:26


      奀豬媽講過,更低息都要還。

      我一直攪唔清楚,點解一個國家的財政,經濟,金融,變到一鑊粥咁,祗要印下銀紙,就可以安然渡過,乜事都冇,大家又 happy渡日。這樣簡單就駛乜嚴謹理財,嚴謹投資。美國,中國 ,日本,何妨放蹝一下。如果一有問題,就開車印銀紙。

      呢個世界何止伊甸園。

7. 二少
2017-05-31 14:06
唔通嘅人永遠都唔通
8. 博士
2017-05-31 21:06
宋朝地產我唔識,現在的還略懂一二,以往的高成數按揭是地產商清貨尾或者質素不佳,方向不好的單位,唔夠錢俾首期的人亦有置業機會,現在正常賣樓都採用八成半按揭,那些貨尾單位,地產商要倒貼才可以賣走。
9. 嘩嘩有人而家先去買700 Facebook Amazon
2017-05-31 21:49
今日聽E線金融網, 驚覺黃弼終於唔再係叫人買中移動, 同教期權。而係話自己最近買左700, Facebook, Amazon既股票!
升左咁多年, 終於投降去買, 感覺上淡友對樓市投降一樣!
10. Lai Kwok Fa
2017-05-31 21:54
同2008年蘊釀次按風暴那堆垃圾債券一樣。爆煲時唔好怪人哦
11. Alex Chan
2017-05-31 21:54
冇錢就真係交租一世最好!
12. Alex Chan
2017-05-31 23:14
唔爆,白交9年租,甚至賣左自住,都唔好怪窮記者呀!
13. 二少
2017-05-31 23:25
到底係投資揾錢定教人投资揾錢?投资揾到錢就唔使教人投資.
14. 引刀一快
2017-06-01 02:08

到底係投資揾錢定教人投资揾錢?投资揾到錢就唔使教人投資.

咁嘅邏輯,唔知想呃人定呃自己?

咁如果樓市咁穩就唔駛你好友出衡力托市喇,係咪?


15. 香港土著
2017-06-01 08:59
11&12樓癲狗由蘋果股榮文章吠到地產網, 傻勁十足, 佩服!!
16. 香港土著
2017-06-01 09:03
刀兄, 靠托搵食, 冇樓價托就要搵老細毛腳黎托, 低技術勞動力嘛.
17. 給樓上
2017-06-01 09:16
各位,你明唔明白,我哋今時今日嘅香港係處於咩狀態?我哋買串魚蛋都咁㗎嘞!

做咩呀?做咩大家買串魚蛋(一樣)咁多錢,佢串魚蛋多我兩粒㗎?
我唔要你比番兩粒我,我要你攞走佢果兩粒!大家少兩粒,咁就公平呀!

做乜佢有甜醬我冇呀?
我唔要你比甜醬我,我要你舔走佢果啲甜醬!大家都唔甜,咁就公平呀!

做咩佢又無咗甜醬,又無咗兩粒,佢仲食得咁開心呀?唔公平!
咁點先公平呀?大家都唔開心囉!大家食得好仆街咁囉!

當大家一鑊熟,可能怨氣仲無咁大
18. 香港土著
2017-06-01 09:17
弼兄, 現況確實有多少次按泡沫味道. 不過, 正如博士指出, 樓市雖癲, 但唔似會爆, 講到底正因為政府做左好多防風措施, 將癲價搶細樓人數盡量減少...

隔離菜生不停斷章取義, 猛話辣招系導致一手癲唯一原因, 又唔講辣招壓止左更多盲搶人潮, 其實系真唔知定假唔知呢?政府唔出招樓市就唔癲?哈哈...
19. 引刀一快
2017-06-01 13:55
香港土著兄


又唔講辣招壓止左更多盲搶人潮, 

所謂盲搶,我覺得更似係獻身人潮。
20. 引刀一快
2017-06-01 14:01
To 17樓

呢個魚蛋比喻,有個荒天大繆嘅前提,就係點解同時同地同價嘅兩串魚蛋,可以差兩粒?

係我就一定勒索個老細十串魚蛋,唔俾就反佢魚蛋車!眼光光俾少兩粒我,咩意思?

我嘅做法你認同嗎?
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