政府驅人入市

金管局連續在兩個星期五（5月12日、5月19日）股市收市後宣佈收緊銀行按揭貸款的辣招，看來是對近期一手樓市的火熱狀態看不順眼，急須降溫。連續兩次推出的招數聚焦於（一）針對內房公司來港買地和內地人向本地銀行借錢買樓；（二）迫使銀行提高按揭利率，放棄目前的按揭減息戰。

梁特政府自2012年上任不久，推出連串辣招以來，樓價有升無跌，愈升愈急，相信是梁特這位測量專家意料所不及的。實施辣招後的市場實況說明，即使特高印花稅趕走了短期炒樓（短炒）投機者，卻無法阻止家有恒產的人士紛紛為子女提供首期，讓第二代甚至第三代盡快上車成為業主。政府干預往往造成這種「理性預期」──即是干預手段不會撤銷，干預招數陸續有來，干預方法令買樓難度和供樓成本不斷上升。既有此「理性預期」，有辦法人士的潛在購買力全面爆發，恐慌性入市，而發展商以退稅、二按，長交樓期配合，更令絕大部份購買力湧進發展商的口袋。

特別印花稅和限制按揭銀碼於五百萬元，既無法遏阻樓價上升，現在金管局索性向銀行埋牙，加強樓按貸款的風險權重資本比率，令每一筆按揭貸款需要較高的銀行資本支持，直接增加按揭成本，迫使銀行提升按揭利率以作補償；如這一招不能產生預期效果（香港銀行的資本比率向來比較充裕），金管局還有甚麼招數？會不會以行政命令限制銀行的按揭貸款總額（例如全部按揭貸款不可超逾總資產的X%，X可由10至40，視乎金管局的恐懼因素而定）？近日荃灣有新樓盤推出，買家已清楚知道金管局的最新招數，仍然爭相購買，據報道買家入票逾萬，這種情況足以證明「合理預期」的威力，既然每個星期五都可能有辣招宣佈，有錢買樓，早買早着。不要誤會左丁山鼓吹趕快買樓，也不要誤以為左丁山呼籲讀者買樓，只是想指出一點，特區政府的辣招早已無效，不斷推出新辣招來「逆周期壓抑需求」，只會產生相反效果，他日樓市爆破，負資產人數大增，禍首便是驅趕牛群入市的特區政府！因此想起林奮強於2012年辣招宣佈前賣了兩個單位，給傳媒大罵偷步圖利，於是林奮強停止按預先計劃賣出五個單位，今天大大得益！