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以真話論樓市
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2017年5月24日

以真話論樓市

 

蔡志忠

亞洲地產創辦人
香港專業地產顧問商會會長
香港東區工商業聯會首席會長

  受老友汪敦敬的邀請,出席其主持的網上電台節目,談談對香港地產的看法,汪兄特別強調,接受訪問的嘉賓必須講真話。筆者不敢自誇評估樓市有多準確,這一點還是留待讀者自己去評論,不過如果以講真話作為標準,那麼筆者肯定合乎資格。

  經濟分析師估錯市況走勢經常發生,但如果他們都說出真話,筆者還是表示欣賞。記得大約4年前,有一位著名的基金經理,為了表示樓市已見頂有泡沫爆破危機,於是召開記者會,宣布「已將物業售出,不與瘋狂為伍」,以身作則賣掉自己樓房來證明看淡後市,還估計樓價將大跌2至3成。今天看來,顯然他是看錯樓市,不過筆者相信當時他說的是真心話。

樓市好友 性格樂觀

  樓市評論員不可能百分之百預測準確,如果對後市有七八成估中,相信已是非常專業。筆者算是好運的一個,身為物業投資者,能夠估中樓價大致上的走勢,是對自己最大的鼓勵。作為樓市大好友,在漫長的升市裏一直看好,即使政府於不同階段多番出招加辣,仍然沒有因市況回軟而被「震出局」,如今由短線變為長揸,一步步累積起來的財富,靠的是當初那份執著與堅持。

  汪敦敬兄在電台訪問中,叫筆者教讀者發達秘笈,筆者不敢當。關於如何發達的議題,我們倆談了近1小 時,說到鮮為外界所知的經歷,未知對讀者有沒有幫助。如想知道相關話題內容,賣個關子,由於文章篇幅有限,未能一一評細列出,還請各位上網台《大樓市、小智慧》收聽。

  所謂性格決定命運,樂觀的人生態度是成功的基本要素。記得當初踏入地產行業之前,正逢香港工業式微之時,在一個陽光普照的中午,一個失業者從官塘坐渡海小輪回北角,忽然驚覺自己披星戴月地工作,10年沒有見過太陽。在航行中,樂觀者看到的是藍天白雲,人生又重新開拓另一片天空;而悲觀者看到的會是大海茫茫,跳進海裏一了百了。

新盤拉客衝突 影響代理形象

  雖說筆者的財富大多數源於地產投資,然而當初也是從物業代理賺取第一桶金,今天的地產從業員已邁向専業,理應受到應有的尊重,可惜總被「一竹篙打沉了一船人」。最近一則新盤代理與途人肢體碰撞的新聞,將代理們苦心經營的形象毀於一旦,有網民甚至形容代理為乞丐,使我等資深從業者十分傷感。

  這些負面消息大都來自於新盤市場,而且已存在一段頗長時間,筆者呼籲有關當局及相關發展商,要立即作出相應措施,使樓市秩序恢復正常。

以真話論樓市
1. Danny
2017-05-24 12:23

麵包台愈來愈勁,訪問地產猛人,資深投資者的成功個案是吸引觀眾的目光!

好多嘉賓來自於地產資訊網,如法子,亮劍都是樓市專家,值得看完再看.

2. 地產人
2017-05-24 12:27

我知道此人是誰,是很出名的分析員!

 "經濟分析師估錯市況走勢經常發生,但如果他們都說出真話,筆者還是表示欣賞。記得大約4年前,有一位著名的基金經理,為了表示樓市已見頂有泡沫爆破危機,於是召開記者會,宣布「已將物業售出,不與瘋狂為伍」,以身作則賣掉自己樓房來證明看淡後市,還估計樓價將大跌2至3成。今天看來,顯然他是看錯樓市,不過筆者相信當時他說的是真心話。"

3. 亮劍
2017-05-24 12:54
好多嘉賓來自於地產資訊網,如法子,亮劍都是樓市專家,值得看完再看.…………

如果你叫我做樓市專家,小弟真係愧不敢當,嚴格來說我係答幾句嘴的搭枱人士,對香港嘅樓市只略有研究啫。

真正的專家,係每日同小弟交流的谷友。
4. Ben 仔
2017-05-24 13:05
立即禁止地產代理做一手新盤
5. 占士
2017-05-24 14:15

蔡生,非常同意你的看法:性格決定命運,樂觀的人生態度是成功的基本要素。

也非常感謝汪生邀請了那麼多高手分享對投資香港地產的看法,獲益良多,再次感謝!

 

亮劍兄,在大家心目中您就是樓市專家,您就認了吧! 哈哈哈

講真,各位嘉賓的觀點不一定得到所有網友的認同,但大家都能夠真心話,就值得我們的尊重。各位,繼續,加油!

6. 金方式
2017-05-24 14:41


【本報訊】樓市受辣招影響,交投量難復高峯水平,但持牌代理人數卻持續處高位,在僧多粥少的情況下,代理為求開單做生意,近年都以「回贈」佣金方式吸引客戶買新盤。以美聯集團(1200)為例,去年回贈高達近7.4億元。
由於政府多番出招,樓市已集中一手市場,加上發展商以樓價2至4%高佣促銷,代理又為求做成生意,多會將部份佣金回贈予買家。據悉,代理與買家協議好回贈金額後,會簽署一份「回贈表格」,由代理、代理行及買家共同簽署作實。當代理收取佣金後,會將協議好的金額回贈予買家。現時市場上大部份的回贈比例介乎佣金的五至六成,但有部份買家要求回贈九成。


美聯回贈7.4億

據美聯公佈,2014年集團轉虧為盈,盈利為6,397.5萬元。而全年支出約40億元,當中有近7.4億元屬於「回贈」,佔總支出18.5%,僅次於員工成本,成為支出金額第二多項目,比宣傳開支及租舖成本還要多。美聯副主席兼董事總經理黃靜怡指,「回贈」項目支出增加,主要因集團一手生意增長。集團於一手銷售上,佣金按年增55%,期內回贈支出升53%。中原亞太區住宅部總裁陳永傑稱,集團回贈佣金的上限為佣金收入的50%,任何條款都要買方及集團簽署文件審批,不能作口頭協議。
由美聯舊將統領的內地Q房網將打入本港市場,其董事總經理陳坤興直言已聘請200至300人,預租20間分店,5至6月正式開張,目標兩年內開200間分店及有7,000名員工,投資額6億元。美聯主席黃建業指,「過去40年都有好多行家入嚟,都係從未成功過,包括外國同內地行家」,認為利用網站買賣未成氣候,暗批Q房網來港發展的前景。



7. 有道理
2017-05-24 14:57

好難長期講中樓市升跌,如果講真話就係值得欣賞!同意蔡老闆嘅論點!

 [樓市評論員不可能百分之百預測準確,如果對後市有七八成估中,相信已是非常專業。筆者算是好運的一個,身為物業投資者,能夠估中樓價大致上的走勢,是對自己最大的鼓勵。作為樓市大好友,在漫長的升市裏一直看好,即使政府於不同階段多番出招加辣,仍然沒有因市況回軟而被「震出局」,如今由短線變為長揸,一步步累積起來的財富,靠的是當初那份執著與堅持。]

8. 東方竹
2017-05-24 16:06
十分認同蔡生努力奮鬥嘅精神,樂觀就係成功元素,睇完佢嘅訪問,有好多啟發!
9. 淡友悲觀
2017-05-24 16:57
淡友就不樂觀嗎?好友就都樂觀?
10. 通街執
2017-05-24 18:30


好友最難頂就是供樓的困窘, 淡友最開心就是通街執銀主盤狂歡...



11. 東方竹
2017-05-24 18:50
淡友係比較悲觀的,這是研究所得嘅結果!
12. 不肖
2017-05-24 22:51
有一日淡友都會講中樓市, 10月大家再來見證,我就唔信樓市唔跌!
13. 一年內
2017-05-25 12:24


一年內, 推跌樓市的重要人物仲仍未出現 !!! 不要咁開心有平樓賣 !!!



14. 派發區
2017-05-25 12:29


[中原城市領先指數]   未來三年將會處於高價位派發區...


[中原城市領先指數]   未來三年將會處於高價位派發區...


15. 地產人
2017-05-25 13:02

湯博士在旁文以"大家都是講真話"來反對蔡生文章,似乎有點牵強,蔡生好像冇攻擊佢之意.

不過湯生都係講真話嘅人,否則自己咁多物業,點會唱跌同自己作對?

16. 地產人
2017-05-25 13:04
大家都是以真話論樓市
 
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年5月25日

  蔡老闆話以真話論樓市,我覺得用詞有小小唔妥,有可能令人誤會,只是蔡老闆以及與他同一方向的人才以真話論樓市,其他人以假話論樓市,我認為大家都是以真話論樓市,不過是有對有錯,以我為例,經常預測錯誤,不過,我問心是以真話論樓市。

  大家如果有讀過我的「第十個人理論」就會明白,就算知道樓市是必升,但仍然要有一個人持相反意見,令參與物業投資的人多一重考慮,樂觀的樓市仍然有一些危機,這是分析員對市場負責的表現,不能說他們不是真話論樓市。

  最近物業市場熾熱,我對那些年輕分析員說,如果自問份量不夠,千祈唔好論樓市,如果是唱好的話,多一個唔多,如果唱淡,則會受到圍攻,所以,市場上夠膽睇淡樓市的分析員不多,但除了我之外,其他全部都是有相當份量,亦有人問過我,點解唔跟隨其他人唱好樓市,何必要持相反意見,我話是有苦衷,因為我真正身份是物業投資者,這亦不是秘密,如果我唱好,他日樓市下挫,我就會被人話唱好出貨,當日我寫「細價樓爆煲論」亦被人話想唱低細價樓入貨,我立即表示我們從不參與投資細價樓,事情才告一段落,不過,的確有人可以不以真話論樓市,就是那些用筆名的人,他們不但可以用A說樓市上升,用B話樓價下跌,更加可以肆無忌彈攻擊與他們意見不及的人,一般分析員都不會理會,但有時候那些人的確很過分,老實說,我也是其中一位受害者,我亦知道他們是誰,但如果我理會,反而會突顯他們的身分,所以,對於那些用筆名的人,我是不會理會,但未必每一位分析員都是採取同樣態度,如果他們得罪人,就會連累發放他們訊息的網站或者平台,這點替他們發放訊息的網站或者平台就要小心,因為,他們的目的是攻擊别人,不是真心論樓市。

17. 方式來
2017-05-25 18:58


在香港, 評論樓市, 充滿智慧的人有好多, 根本不需要用貶低他人的方式來提高自己, 心胸要輕鬆啲, 唔使咁緊張.

19.
2017-05-26 10:56

話題新盤荃灣海之戀宣布周五賣首批近500伙,廿年前荃灣西對岸的青衣灝景灣,亦在一片㷫烚烚的氣氛下,於97年6月8月開售並即日售罄逾700伙,變現超過40億元。灝景灣日後被諷為「浩劫灣」,見證住樓市見頂。

美國作家馬克吐溫Mark Twain經典名句:"History doesn't repeat itself, but it rhymes." (歷史不會重覆,但會押韻),大概是指歷史不會重覆,但是會有一定的規律,就像押韻一樣。廿年後今日,同屬長實出品的海之戀,計到數借到銀行按揭、衡量過風險的準買家,堅持上車換樓的話不阻你,但如果選擇發展商財仔高成數、高按息的按揭計劃,我幾肯定相信,你正朝負資產道路進發。

灝景灣97年第二季開售,約98年第三季收樓。中原網站有篇98年3月灝景灣狂潮的文章,有兩個個案可以與讀者細味。首個個案,陳先生以554萬元購入灝景灣一單位,呎價6,806元。陳生原居翠怡,大膽購入灝景是因為當時持有的翠怡物業銀行估價為360萬(呎價6,300元)。一心以為樓換樓,打算先買後賣的他,耗盡手上資金加貸款才付足三成首期。

97年股災後,樓市急轉直下,心慌的陳生倉促在97年11月以250萬元賤賣翠怡,由於交吉期未到,陳生每天愁著快將入伙的灝景灣單位,日夜自嘆摸頂入貨,近底出貨,左一巴時,右一巴。自己的物業平賣了100萬,新購的物業在賬面估價跌了100萬。(銀行口頭估值其灝景物業約值450萬。)

第二個個案是炒家馬先生,他夥同友好用建築期付款方法購入灝景灣單位,一心炒賣圖利,買入樓花後見形勢不利,心灰意冷無眼睇,手上可動用資源耗盡,他們可選擇完全放棄首期三成,或接受可能會有的二按。不過馬生話炒樓同炒股一樣,一到某一條線就要斬纜,供落去只有雞碎份量的租金,有排返不到家鄉。若接受二按只是等於揹多一份「大耳窿」,唯獨阿媽教落借錢賭錢永不超生。

兩個個案結局如何,網站未有進一步披露,但當年浩劫的情況,恐怕只有當年身歷其境的人,始能感受箇中的慘情。

海之戀預期收樓日期是明年9月,亦是尚餘約一年多樓花期。適逢金管局收緊銀行按揭,發展商推出自家財仔七成按揭,突然成為準買家「救兵」,長實話已入票的準買家中,有七成有機會採用高成數按揭,估計是換樓客受首三年供息不供本所吸引。

七成按揭、首三年供息不供本,息率是P-1厘,實際按息是4.25厘,與目前坊間銀行一般的P-2.25厘或者H+1.3厘(實際按息約2至3厘),高出超過1厘。

以900萬單位以言,承做28年,而利率不加、P不變的話,首三年月供近2.3萬元(只俾利息),第三年後開始供埋本,本息每月為3.5萬元,較首三年月供多50%。至於採用銀行一按,900萬樓一按上限為500萬元,按揭年期28年、利率不變,每月供款近2萬元。

發展商為買家提供的高成數、高息按揭,表面上似為換樓買家或者未能通過銀行壓測的首置客「提供方便之門」,實際上卻是糖衣有毒按揭產品。未來三年無論樓價升跌,發展商不會輸,但只要樓價逆轉,輸三成首期是最低消費,負資產先大鑊。當然準買家傾向相信,三年後樓價升了就賣出去,那唯有祝君好運。

股榮
www.facebook.com/stockwing1 

20. 不肖
2017-05-28 15:42
樓市有危機,政府收緊按揭,銀行真加息,樓價過高,新樓供應大量增加,首置購買力不繼,10月就係爆煲時!
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