中資逼瘋恒地

香港瘋了…  2017-05-18

你沒有看錯，54萬港幣一平米。

中國內地最大的城市最貴的土地成交記錄誕生在去年的上海新靜安中興路，樓板價不過10萬出頭。

而在昨晚，房產圈的朋友都被香港的一則拍地消息震驚了：在中環美利道地塊招標中，一幅只有50年年限的商業辦公性質的用地，以每平方米54萬港元的樓板價成交！

恒基兆業以總價232.8億港元，折合樓面價54萬港元/㎡的價格，拿下香港中環美利道地塊（見上圖）。雖說這是香港中環時隔21年出讓的第一塊商辦土地，而且占地面積不大，折算過來只有2880平方米，但是出這麼高的單價也確實高得嚇人，這又刷新了全球地塊單價之最。

在這之前，香港歷年單價最貴的地塊是2006年12月20日由新鴻基地產拿下的山頂加列山道十二號地塊，每平方尺樓面地價為42195港元，也就是大約38萬港幣/㎡。這在當時已經是全世界樓面地價最高的地塊。

同時，昨天拍出的香港中環美利道地塊，也刷新了香港歷年拍地總價紀錄。

有8家企業參與了拍賣，包括本港的長實、九龍倉、恒隆、南豐、新鴻基、華人置業，以及內地的中渝置地，以及信合+世茂+新世界的混合體。其中，李嘉誠旗下長實地產應該對這塊地最為感興趣，但，最終，恒基兆業從港島地產圈的暗戰中勝出。未來包括建築成本、資金成本，這棟大樓每平米總成本有望超過65萬港元。

雖然沒贏，但李嘉誠稱，長實地產不會買高價地，地價合理的地塊才會繼續買。

對於這個招標結果，香港社會似乎很淡然，有“意料之中”的意味。其實早在2015年這幅土地改變用途，準備拿出來拍賣的時候，媒體就給出了“超過百億”的估值；今年投標期間，媒體則預測總價將超過200億港幣。

香港50萬，上海5萬

雖然“香港新地王”在香港反響一般，但在內地卻造成了空前震撼，這超出了很多人的經驗範疇。在一般內地居民眼中，香港最近幾年比較衰，兩年前樓市還爆出了地價下滑的新聞。

有趣的是，在4年前的徐家匯中心的土地拍賣上，此次美利道地塊的玩家都出現了，當時新鴻基VS九龍倉+恒基聯合體，新鴻基拿到土地的價格是217.7億人民幣，幾乎等於此次迷你地塊的價格。

而新鴻基拿到的是70萬平米的商辦面積，樓板價就3萬，恒基兆業拿到的僅有4.32萬平方米，樓板價近50萬。

雖然已經過去4年，但上海內環內好的商辦地塊目前的樓板價也就在5萬左右。

香港與上海優質商辦土地地價的差距達到10倍，不可思議。

那麼問題來了：

香港的商辦地，為什麼遠遠超過北上深的商辦地？

1、香港中環在全球寫字樓市場具有超然的“至尊王者”地位，高地價、高租金一直是常態。根據仲量聯行的最新資料，香港中環片區的甲級寫字樓租金遙遙領先倫敦西區和紐約中城區。按照每平方英尺的年租金計算，香港中環為302美元（折合每月每平方米1866元人民幣）、倫敦西區為197美元、紐約中城區為194美元。

香港中環片區寫字樓價格之高，讓很多跨國公司都難以承受，連摩根大通都把辦公室遷往了九龍東地區。

2、這幅土地的確非常稀缺，中環地區已經22年沒有商辦土地出讓。

3、香港近期有重大利好。7月1日是香港回歸20周年，央行昨天剛剛宣佈了“債券通”將開通，接下來中央會出臺“粵港澳大灣區”的規劃，香港的金融、航運、商貿等中心地位會進一步加強。而去年下半年以來，香港的樓市、股市都有走強的跡象。

4、內地資金在加速流入香港。從去年年底開始，內地地產商的身影開始頻繁出現在香港的土地市場。一方面，內地地產商資金實力雄厚，一方面人民幣持續貶值、資產荒，選擇境外投資是實現資產配置及保值的方法，也是分散投資的手段。

而香港房屋政策相對穩定，沒有限購令或限價令的束縛，加上香港沒有資產增值稅，所以香港的投資比起內地的還要划算一些。預計未來內資仍會積極買地。

值得一提的是，香港商辦物業價格跟豪宅的長期倒掛，早晚會發生變化。至少這種差距不能再拉大了，因為兩者的租金回報率已經出現了逆轉。

中国三大城市领跑全球豪宅价格涨幅，第一不是北京上海

根据莱坊国际5月8日发布的最新报告，2017年第一季度全球主要城市的豪宅价格较去年同期上涨4.3%，这主要归因于中国城市豪宅价格的不断上涨并继续占据房价涨幅排行榜的"第一梯队"。在莱坊国际的报告中，高端住宅被定义为售价排在每个房地产市场前5%的物业。

截止今年3月的过去一年，中国第三大城市广州的豪宅价格暴涨36.2%，领跑其他城市。

莱坊国际全球住宅研究部主管凯特•埃弗里特-艾伦告诉环域居，与北京、上海等其他一线城市相比，广州的住宅存量较低。此外，当地政府的房产市场降温措施推行的较为缓慢，而大部分一线城市均已出拳调控过热的房市。

数据显示，北京、上海和广州的平均价格增速高达26.3%。与此同时，全球其他主要城市的表现也优于上一季度。以迈阿密为首的美国城市的排名有所上升，而多伦多凭借22%的同比涨幅位列第三，超越西海岸的温哥华，后者的豪宅价格较去年同期上涨7.9%。

涨幅居前的城市还包括首尔(17.6%)、悉尼(10.7%)、斯德哥尔摩(10.7%)、柏林(8.7%)和墨尔本(8.6%)。排名前十的城市有六个来自亚太地区。

埃弗里特-艾伦在报告中称，"虽然用亚洲复苏来形容这种情况可能有些言过其实，但我们确实看到，该地区的中心城市香港(5.3%)和新加坡(4%)在经过多年的增长乏力之后，排名开始攀升。"

近年来，香港和新加坡的高端物业价格增速缓慢，部分原因来自买卖双方印花税上调等降温措施和经济衰退的影响。今年三月，新加坡将卖方印花税从16%下调至12%，但适用于外国买家的印花税率仍维持在15%。

为了解决住房可负担性问题并限制投机性投资，全球多个城市已相继出台调控措施，包括针对外国买家的物业税或上调印花税等。2016年，温哥华开始向外国买家征收15%的附加税。随后，当地的房价增速有所放缓。

而最新数据显示受印花税上调的影响，上一季度伦敦高端物业的价格下跌6.4%。中国的豪宅价格起点较低，因此涨幅要明显高于全球其他房价较高的城市。

然而，随着房价持续走高和日益严格的降温措施的出台，各大城市房价飞涨的局面可能不会持续太久。埃弗里特-艾伦说："我们预测，随着降温政策发挥效力，中国城市的房价增速将减缓。政府调控措施的力度和类型因城市而异，但一般来说，现如今买家的购房首付不断增加，而且个人或家庭可购买的房屋数量也日益受到限制。"