1.
Ronald |
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2017-05-18 19:18 |
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長河兄: 可否跟我們網友分享下你的見解,先致意萬分感謝!
根據政府統計處統計
又根據土地註冊處登記買賣宗數
即是說,訪問1000人, 才有4.5個人準備未來1季會買樓, 而995.5人不準備買樓的人士的看法/取態,以作計算指數成份,有沒有意義呢?
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最基本的做法係問d有能力買樓的人(要問埋資產同人工)。問10個,9個都過唔到壓測的,有L用?
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Ronald 兄,
好有挑戰性!小弟爬到床底揾足一個鐘只揾到一本滿是灰塵、已經發黃的書 - 「引刀是怎麼練成的」。
以免答非所問,我試圖把你的問題重新演譯如下,如錯,請指正:
「如果隨機抽察香港20歲-64歲中(共5,014,500人)的1000人,其中4.5 人回答會買樓。這個數字有沒有意義?」
好彩揾上揾到一部計算器
1. 上面幅圖是說,如果從5百萬人中隨機抽察9,586人,那麼你會有95%的把握回答會買樓的人比率在(4/1000- 5/1000)之間。置信區間為1 (=5-4)。誤差在正負11.11% (=0.5/4.5),屬於圍繞著4.5/1000的正態分佈。如果要求在正負誤差5%之間,需要抽察4萬多人。
2. 同樣的,如果置信區間放大一些,只需抽察2400人,你便有95%把握回答會買樓的人比率會落在(3.5/1000- 5.5/1000)之間。置信區間為2(=5.5 -4.5)。
3. 如果置信區間再拉闊為3,你只需要抽察1000人左右就可以了,這時誤差會變大,你調查的結果可能是3/1000會買樓,也可能是5/1000會買樓。答案小於3/1000 或大於5/1000 的機會為 1-95/100 = 5%。
最後一張圖是說如果要有99%的把握,調查結果落在4-5/1000,要抽察一萬六千人。
樣本的隨機性,問題的設計甚至打電話的時間都可能對結果的准确性帶來影響。比如,如果只打香港住宅電話,可能錯過了廣州富富引刀,如果白天打,則很可能所取樣本中如我等無業遊民居多。
只能記得這麼多了,如有錯,請各網友指正。
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4.
打工仔 Andy |
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2017-05-18 22:10 |
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1000個20至64歲的人當中,有一半住在公屋,他們根本沒有能力買樓。
一千人當中,得返500人。
有一批20出頭,書都未讀完,又或者工作經驗尚淺的年青人,他們也買不起樓。
500人當中又減去幾十人。
又有一批年紀比較大的人,很難申請30年按揭,也比較難買樓。
400幾人當中又減去幾十人,
得返400人。
400人當中有很多也有物業,他們再買樓要比重稅,不會再買樓。
7除8扣之後,一千人之中所剩無幾,可能得返百幾人有丁權,有能力買樓,當中有4.5個人在三個月之內買樓,很不錯的百分比呢!
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6.
Ronald |
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2017-05-18 22:46 |
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嘩嘩嘩!不枉我蒐集少少數據,拋磚引玉, 先得關教授分析,現再得長河兄精闢的原則定律說明,令我小小願望事半功倍。
萬萬分多謝!
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訪問1000個人,問吓佢哋最新嘅林寶堅尼貴唔貴,1000個人都話貴,結果呢,全數林寶堅尼配額賣晒!你要買都冇得賣!
特別係,做統計的人,可能由於某些原因,專登走去訪問搭巴士嘅人⋯
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8.
Ronald |
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2017-05-18 22:51 |
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各位兄弟姐妹,
如能在𥚃多比意見我參考就更妙,其實我下周約了三位教授午膳,希望探討領先信心指數,我正準備功課,將來或加入大數據協助,惠及廣大準置業者。
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9.
Ronald |
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2017-05-18 22:57 |
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路人xx兄, 極端的比喻不但市民容易明白,固執的教授也不敢怠慢。
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10.
浪子心聲 |
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2017-05-18 23:16 |
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假設大家用以下5個指數分析香港樓市的情況:
(1)中原城市指數 (2)差估署樓價指數 (3)銀主盤數量 (4)一手和二手樓盤成交量 (5)城大(購買房屋)信心指數
當5個指數都處於歷史低位或全面負面,很容易就可以理解為樓市處於低迷狀況,不用懷疑各指數的準確性和代表性。
同樣當5個指數都處於史歷史高位或全是正面,樓市可理解為處於健康興奮狀況,亦不用懷疑各指數的準確性和代表性。
但現今以上5個指只有兩個處於正面和歷史高位(中原城市指數和差估署樓指數),而其餘3個指數都處於負面數值,當然可懷疑這三個指的準確性,如關先生這編文對城大(購買房屋)信心指數的質疑,及長河嘗試找出其算法的不足,但以上兩個正面指數性質類似,亦有可能由於成交量大幅減少而降低其準確性或代表性,而5個中有3個指數都處於負面數值,為何不質疑中原指數和差估指數的代表性出現問題呢?
指數出現不合理走勢,還以主觀願望去找出較多指數的不足,這是合理和客觀的分析嗎?
其實結論很簡單,就是現時中原城市指數和差估署樓指數雖然處於歷史高位,但並不能代表香港樓市處於健康興奮狀況,走勢必然向上,反而更應懷疑樓市有轉勢可能。
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11.
歷史長河 |
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2017-05-18 23:22 |
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Ronald 兄,
我在三樓的幾個例子只回答了一個問題 - 幾百萬人口中要有幾多抽察樣本,調查結果才能反映出幾百萬人的實情。并不能回答樣本是否具有代表性,答案是否真心等等。
千分之4.5本身更不能給予甚麼啟示,或許它的變動能給予一些短線啓示,長線來講,用途可能不大。
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12.
Ronald |
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2017-05-18 23:29 |
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<<1000人左右就可以了,這時誤差會變大,你調查的結果可能是3/1000會買樓,也可能是5/1000會買樓。答案小於3/1000 或大於5/1000 的機會為 1-95/100 = 5%。>>
能打通, 有1000人回答已很不容, 只有5%機會準確? 難為學生, 又浪費funding...
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13.
歷史長河 |
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2017-05-18 23:34 |
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Ronald 兄
是的,并且回答會買樓的人數會是一個圍繞4.5的正態分佈,離4.5 愈遠,概率愈小。
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14.
歷史長河 |
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2017-05-18 23:37 |
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其實統計學上來講,如果要檢驗「城大市民購買房屋信心指數」是否准確,是有一套科學方法來檢驗的,而不應象關生這樣做一個qualitative 的分析便可定論,這樣是不科學的。關生是經濟學家,應該懂的。另外信心指數低可能預示著成交量低,未必價格走低,二回事。
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15.
Ronald |
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2017-05-18 23:40 |
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我剛收到老友WhatsApp提醒,受訪者中,不祇有0.45%人士意見值得參考,仲有一部份受訪者準備三個月內租樓人士, 部份因為冇信心買改為租,他們的看法值得參考,這部份人,大概比例多少?
我答應明天想想辦法,在這裏跟大家分享。
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16.
Ronald |
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2017-05-19 00:04 |
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對立假設(英语:alternative hypothesis 检验统计量(英语:Test statistic 显著性水平
多謝長河兄!
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17.
打工仔 Andy |
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2017-05-19 00:22 |
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我唔知"海峽消費信心調查" 包 d 乜野, 唔包 d 乜野? 16 Q4 指數84.6跟17Q1的81.5只相差3.6% 如從數據分析偏差不算多, 根本可當是相同。
然而, 16 Q4 到17 Q1 ccl 由145上升到156.27 上升了 7.2% ! 差估署數據更勁 ! 升得咁急, 升得咁多全靠賣地創新高, 樓市又靠父/母出多的一分力, 買樓, 未必一定是對樓市好有信心才買, 例如: 適婚子女要結婚, 又或者唔買都要租的, 好可能是焗住買, 咁樣就會令到成交上升了!
至於2008 Q3 至 2009 Q4 雖然海嘯正在爆發, 樓價急跌, 但係城大的房屋信心指數卻上升左 17.3% 點解跌市反而信心會上升 ? 我估計又兩樣因素導至, 一, 是同抽樣偏差, 又或者同訪問對像有關, 二, 當時樓價還好低, 美国佬開始 QE 及減息, 能把握這次機會嘅人都不少, 當時還可以一開二, 二開四!
2015 Q3 至 2016 Q1 的跌市根本同人仔及股市下跌有關, 直接令樓價回軟! 數據背馳可能是反影買家心態, 但未能反影買家嘅購買力喎! 仲有焗買, 咁, 就算背馳都不出奇!
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18.
Ronald |
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2017-05-19 01:16 |
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「另外信心指數低可能預示著成交量低,未必價格走低」
莫非城大調查目的是為了預示成交量而非價格?
長河兄,風趣幽默的確令人長壽!繼續學習。
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筆者研究信心指數多年,對城大市民購買房屋信心指數的預測樓價表現感到失望,因為信心指數通常被視為領先指標,例如消費信心、商業景氣、投資情緒等指標,都帶有一定的前瞻能力,但城大製訂的購買房屋信心指數卻展示背馳樓價走勢,這結果真是難以接受。以筆者的意見,城大的學者應該找出問題的所在,並盡快想辦法解決,否則,持續公佈一個沒有前瞻性的指標,對社會是有害無益的……
有時問對問題,比答對答案更重要……共勉之!
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請天水圍樓神林太去城大攪一次自助餐可能會有改善。3WK6
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