金管新招非為遏樓價

最近數年樓市火熱，不少發展商投地時出價進取，進取出價投地策略除令樓房預期售價上升外，也令二按市場蓬勃起來，因金管局對樓房按揭成數設限兼有壓測，發展商若要為旗下樓房促銷，往往要為買家提供高成數二按才可，這是香港當下樓市的特色。

融資設限 減投地意欲

在生意角度看，發展商做法沒有錯，但發展商買地時若是將土地抵押來融資，當發展商銷售時又提供按揭，發展商在土地融資上風險會增加。從金融監管角度看，這是一個不理想做法。金管局也留意到這個問題，只是以前還停留在關注層面，但在上周金管局連出兩招，在銀行對發展商的土地融資設限，以降低潛在風險。

這兩招同樣是針對銀行向發展商的投地融資，第一招是對土地貸款成數設定上限。從前金管局沒有明確的融資上限，主要是靠銀行的自行風險管理，但新規定的銀行融資額上限是地價的四成、建築成本的八成及預期物業價值的五成，這些融資上限規定比現行市場做法嚴謹，明顯金管局覺得有實際需要，收緊銀行體系對發展商貸款。

從政策層面看，這是減低槓桿做法，讓發展商不那麼容易獲得資本，從而減低發展商投地意欲。惟這只是對財政實力較遜的發展商有大影響，對有實力的發展商影響力不高，即這個收緊土地按揭的政策，並不是打擊投地價格，而是在控制金融風險。

兩政策控制金融風險

第二招是對提供大量二按的發展商，銀行貸款時要預留的資本成數要增加。銀行進行借貸時，需為借貸預留一定資本，風險較少的借貸所需要的預留資本較少，風險較高的預留資本較多，用意是為銀行的借貸風險作加權，目的是控制銀行的信貸風險。

據金管局數據，發展商提供的二按金額已由前年的107億元，升至去年的276億元，一年之間二按金額增幅逾一倍。這明顯反映傳統銀行的一按因受規管而未能放寬，發展商自然提供這個融資安排。

從金融管理角度看，發展商進取的投地價格和二按生意，是將金融風險集中了，且由於發展商是以借貸來獲得資金，也就是高金融槓桿集中在一個產業上，若市場有甚麼負面變化，或會產生金融風險，金管局要對此加強規限也合理，但我們不要誤會金管局在干預樓市，因這些規管的政策目標是控制風險，而不是打壓樓價。

對外來發展商影響大

正如上文所說，新規限只會對財政實力有限的發展商造成影響，本地大型發展商投地時借貸比例，一般都在新規管以內，故對外來發展商影響或較大。

對銀行業而言，金管局定下的規則必定會遵守，只是由於新規管相比以前嚴謹，對銀行貸款生意定會產生影響。

蘇偉文

香港浸會大學持續教育學院院長，主要研究興趣為國際金融、金融市場及公司管治，在國際著名財務會議及期刊已發表多篇論文，並著有多本作品。