二手樓價指數連升13周，氣勢的確犀利，特别是近幾個月的住宅成交量也明顯上升，反映置業者和樓市投資者正在加快入市，驅使樓價上升動力持續轉強。

　　樓價不斷創新高，有樓揸手的市民當然感到非常高興，但冇殼蝸牛卻有如熱鍋上的螞蟻，總是想著究竟幾時才買到樓呢？現時樓市氣氛樂觀，加上銀行持續水浸，按息處於極低水平，此外中資以超高價買地，形成麵粉價變得昂貴，在這幾個利好因素支持下，本地樓價在短期内仍是易升難跌。

　　資產泡沫的特色是升到你唔信才爆破，故此要準確預測泡沫爆破的時間是相當困難的，例如17世紀的鬱金香泡沫和上世紀80至90年代初的日本樓市泡沫都是在極度亢奮的氣氛下突然爆破，因此，投資者在資産價格變得泡沫化後便必須小心衡量入市風險，以免泡沫爆破後，令自己一鋪清袋。

　　圖一是2005年至今年3月的二手樓價指數。在金融海嘯爆發後，本地樓價已從2008年12月的低位104.8點輾轉回升至今年3月的歷史新高319.8點，升幅超過兩倍。在這段期間，特區政府曾多次推出需求管理措施(俗稱「辣招」)，意圖壓抑樓價。無奈，樓價越壓越升，這結果似乎告訴大家政府的辣招是無料到。

　　正如美國幽默大師馬克吐温的一句名言:「數據不會說謊 (Figures Do Not Lie)。」香港二手樓價升幅的確驚人，按國際地産研究公司Demographia 的調查，香港的供樓負擔能力在過去6年是全球三百多個大城市中最差的，反映本地樓市的泡沫化程度已極之厲害。然而，不少市民會問，為甚麽政府的辣招未能發揮應有的效力？增加置業者和樓市投資者的入市成本真是不能壓抑樓市泡沫嗎?

　　答案可從住宅樓宇買賣合約數目找到。從圖二，讀者可以看見在金融海嘯爆發期間，一手和二手住宅樓宇買賣成交量急跌，令整體樓市成交量從2007年的123,575宗下降至2008年的95,931宗。然而，美國為了挽救經濟，很快便推出量化寬鬆和大幅降低利率等措施。美國的行動卻救了香港樓市，二手樓價不但在2008年12月見底，而且更在09年展開強烈反彈，至於樓市成交量也隨之而急升；2010的全年住宅樓宇買賣交易量上升至135,778宗，創下至2001年後新高。

　　為了阻止本地樓價升得過急，政府在2010年10月終於推出需求管理措施(額外印花稅)，無奈，事與願違，雖然樓市成交量急挫，但樓價卻拒絶回落，並繼續攀升。在2012年第4季至2013年第1季期間，港府再―次推出三項辣招(買家印花稅，加強版額外印花稅和雙倍從價印花稅)，然而，政府的努力不但未能扭轉樓價的升勢，而且更令樓市成交量繼續下跌。最諷刺的是港府仍然相信辣招能夠阻止樓價上升，所以在2016年11月，政府再推辣招，但結果如何，圖一已給予大家一個清晰的答案了。

　　在推出需求管理措施的初期，筆者是不反對的，因為政府需要透過辣招來爭取時間，從而推出更多土地以增加住宅樓宇供應，但當新樓落成量增加後，辣招便應該盡快撤走，使二手住宅樓宇供應量能重回正軌。無奈，政府在樓價瘋升後便沒有勇氣去撤招，最終令二手樓市成交墮入冰谷。

　　住宅樓宇總成交量在過去6年輾轉下跌6成，而二手住宅樓宇成交量更跌了6成9，跌幅高於整體大市。從附表可見，二手住宅樓宇成交量由2010年的高峰期122,132大幅減少至37,908宗，這結果反映辣招不但令需求下降，亦令二手市場的樓盤供應明顯萎縮，因此，在供應跌幅大於需求減少的情況下，二手樓價便出現不跌反升的現象。

　　另一個非常有趣的現象是近幾年一手住宅樓宇成交量佔總成交量顯著上升。在2005至2012年期間，一手住宅交易量的比重是處於10%-17%, 但其後4年，這比重逐年增加，由2013年的22%上升至2016年的31%。雖然這比重於今年第1季回落至只有27%，但根據「地産資訊網 - 新落成一手」的初步估計，4月的一手住宅樓宇成交量為2196宗，其比重又回升至30%以上，反映一手市場暢旺的情況仍然持續。

　　從過去幾年二手樓市成交量大幅減少來看，辣招對控制樓價飈升不但沒有作用，而且更産生不少後遺症，看來新政府上場後便需要為樓市減辣了!