1.
打工仔 Andy |
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2017-05-06 12:03 |
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2.
AH-HO |
2017-05-06 12:14 |
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3.
hongkong people |
2017-05-06 12:23 |
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其實好多70後呢十幾年人工大幅攀升,儲埋唔少,諗住買一兩層樓收租作以後退休之用,但政府由09年起不斷加辣,呢批人又非善長投資,無勇氣係辣招底下衝入樓市,到而家都係度等, 所以只要政府減辣,佢哋就會係叧一批生力軍去補充需求;所以我都認為大跌嘅機會不大, 大升嘛,又真係唔敢估! 不過如果美國加息緩慢,樓市應該該會慢升.
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4.
Gordy |
2017-05-06 12:28 |
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5.
Sugar |
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2017-05-06 13:00 |
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Alan從生意人角度分析一二手樓市冰火兩重天現狀,耳目一新 !
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I am in Guangzhou. All the apartments here were double la in the two years !!!
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7.
Small Potato |
2017-05-06 15:06 |
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8.
打工仔 Andy |
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2017-05-06 18:29 |
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事實如此, 現在睇樓價是貴! 近日睇返d舊片, 70年代時物價高, 當年樓價又是好貴, 無奈!
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我是讀工程的,當修讀控制理論(Control Theory)時,有一個理論印象非常深刻,就是當一個系統(system)由於輸入的訊號(input signal)改變其反應(response)可分為瞬態反應(transient state)和 穩態反應(steady state); 瞬態反應是短暫的和比較難預計的,但穩態反應是長遠的和比較客易預計的。
我覺得這個理論亦可應用於分析香港樓市的變化,香港樓市就是一個系統,而這個系統由於政府的政策(辣招、穩定的土地供應)和其他經濟相關因素(息率上升、經濟增長)等等的改變,其價格反應亦可分為瞬態反應和穩態反應。 先講穩態反應是比較容易預計的,因為影響樓價的因素大多是負面,如辣招減少需求、穩定土地供應增加樓宇供應、息率上升增加買樓負擔等等,所以穩態反應必然是樓價下跌。 但瞬態反應是很難預計的,其反應可升可跌,但最重要的是瞬態反應是短暫和隨著時間而減弱的,我認為現時樓價的表現是瞬態反應,當供應完全到位時,穩態反應就會明顯反應在樓價上,到時樓價就會出現明顯而長期的調整。
這個分析比較深,有興趣就睇吓,無興趣或不同意希望唔好人生攻擊,我都係有感以發寫吓啫!!
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10.
Bos fan |
2017-05-06 19:45 |
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浪子,但係問題就係太多嘢輸入個系統嗰度,都唔知出咩結果,唔係一個command 彈一、兩樣野出嚟咁簡單
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11.
浪子心聲 |
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2017-05-06 19:57 |
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Bos Fan,
這個問題問得好,我認同影響樓市因素很多,但在實用分析時我會考慮有明顯改變的輸入訊號,就是辣招、土地供應和息率;而其他因素我認為改變不大,這就是分析的藝術。
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個市呢家蠢蠢欲動,既然大家都埋曬位,咁如果唔做翻一齣好戲,點對得住觀眾?呢家回下帶先……
亮劍 2015-04-10 21:38:30
1)無可否認今日仲入市者,係有恐慌性吸納情況,但同政府用公家錢資助市民買樓不同,小弟眼見上一輩呢家借/畀下一代買楼的首期,其實只係面果浸,係真正呢幾十年家族的累積,因為你不要忘記,現在上車呢班,大部分首期係嘔倒 3~5成出黎,而不是借足九成盲上車果隻!
2)今天你認為加息無料到不要緊,因為銀行已經同你做定壓力測試,防止你做儍事!
3)呢幾年政府係咁推限呎地,我同意終於會成為計時炸彈爆大鑊,但事發時間並不是今明兩年,而是 2017 下半季。
4)今天仲買楼的人不是太麻木,而是他們被市場懲罰得死去活來咋,佢哋現在面對係兩條死路:「一條係繼續交貴租」;「另一條係焗上貴價車」,根本就無得畀你慢慢揀!
6. 亮劍 2015-02-03 09:46:51
To 3/F 香港人
請大家緊記,楼市在井噴果時出現的買家有:
1 租住等的恐慌性吸納
2 政府傻下傻下派錢畀人,送佢哋一程
3 唔通兩小無猜初出茅廬可草百幾個?呢度當然係家長財富效應啦。
4 高買高賣的換楼客
5 死慳死抵,儲咗好多年錢的草根
博士現在係想救第二及第五類人,簡稱二五仔!
16. 亮劍 2014-12-04 17:53:19
引刀兄……真係寫少D都唔得, “當绝大部分人都認為,再唔入市就呢世都買唔倒楼之時,咁呢個楼市上升循環就到了曲終人散的地步,大家到時執生呀!”
關鍵詞語係「絕大部分人」呀!
我之前講話井噴唔知你有無印象?
唔知井噴係乜唔緊要,最近呢排大陸A股市場正在表演緊!
在此講井噴的特色:
1 由升到你唔信,再升到你迷信,千萬不要估頂,更不能沽頂,否則死無全屍。
2 全民参與不問價,萬眾一心只求揸貨!
3 你同人講乜嘢市盈率、市賬率、衡平比、RSl……會俾人話你無料扮四條。
4 勝負的分野係睇边个夠勇、做更多孖展!
一言以蔽之:即「恐慌性吸納」!!
當然在瘋狂過後,一切回到從前,出得黎行,遲早要還,有如日經3万、A股6千打後咁悽涼……
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浪子心聲……
根據小弟朋友法子分析,現在的衡平比竟然仲係1.0x~1.1x,即比對合理價1,只是高左少少而矣!
現在楼價到呢個位,政府最大鑊既係呢家講乜都死。 你話楼宇將有足夠供應,大家唔好急……咁点解你政府要將我隔離塊綠化地改為住宅用途?
你政府話土地供應將會出現斷層,大家要作出犧牲及取捨……咁政府等如自揭係2仔底,荃灣海之戀便立即改價單同你標25K;北角海璇就同你嘜到45K,仲要同你搶光。
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請問亮劍兄,現在衡平比還竟然是1-1.2之間,還未到法子所講既1.6,那麼ccl應該會係去到幾多先至大約係衡平比1.6啊?謝謝你們。
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15.
浪子心聲 |
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2017-05-06 23:38 |
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亮劍兄:
對不起,我真係唔識什麼是衡平比,有無「超連結」分享,讓我學吓嘢,謝謝!!
我亦提提大家,香港政府絕對唔係2仔底,只不過現任特首有點問題,而大孖沙又同佢鬥氣,7月後成個香港可能有完全不同的境象,下任特首好打得㗎,其實政府權力好大㗎,民不與官鬥,千奇唔好掉以輕心啊!!
其實大家想一想,董建華想樓價跌,就跌到沙士價;曾蔭權想樓市升,最就升到你唔信;只有梁特好像做唔到,但我認為佢做到,但大孖沙唔想在佢嘅任期內出現調整,好打得要樓價調整,可能快過落實西九故宮博物館,始終一句「民不與官鬥」,大家拭目以待!!
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你政府話土地供應將會出現斷層,大家要作出犧牲及取捨……咁政府等如自揭係2仔底…………
請留意我不是話政府係2仔底,因為官員們呢家仲死撑供應將到位,未來3~4年供應係96000伙。不過如果大家得閒,可揾下匯璽、維港頌、海璇、海之戀、司徒拔道嶺南舊址及波老道地皮,係那些年拿到發展權!
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衡平比的数学模型在未徵得當事人同意前,小弟不能公開。
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小弟記得衡平比係法子兄用了很多能影響數市的數據,計算出來的數值是反映樓市的“價”是否偏高或偏低。
如果小弟無記錯,法子兄為左這套系統,用了一個單位來擺放相關數據,有些數據是要花錢買的。
衡平比是法子兄努力研發的心血,浪子兄不要強人所難呢
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19.
浪子心聲 |
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2017-05-07 09:31 |
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榮仔哥,我無強人所難喎,我以為「衡平比」是一個常用的技術分析指數,既然亮劍兄用到這指數回應我的回應,我都要知什麼是衡平比吖,這是合理的討論態度。 事實是用一個不公開的指數證明現時樓價是合理,是沒公信力的。
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To admin: 只是這幾年政府未有你用時間來控制香港物業的供應,
利用
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