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二手樓旺，新樓就會減價
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二手樓旺，新樓就會減價
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年5月6日
有分析員同我講，剛過去的5．1勞動節三日假期，新樓二手樓總成交量與去年同期沒有變動，新樓下跌七成，不過，二手樓就上升七成，拉上補下，總算不過不失，樓市仍然有上升動力，我很奇怪，沒有數字支持，應該不算是分析，於是我翻查紀錄，原來新樓銷售量只得70宗，比去年同期的232宗大幅下跌七成，而十大屋苑的二手樓成交量為31宗，比去年同期只得18宗，大幅上升七成，不過，去年勞動節新樓與十大屋苑二手樓的總成交 量為250宗，今年只得101宗，大約是去年同期四成，如果話去年與今年勞動節假期的新樓二手樓銷售變動不大，只可以形容為擘大眼講大話，或者，那人根本不懂得分析樓市。
在政府取消一簽多約以及金管局關注新樓的高成數按揭之後，地產商知道購買力將大幅下降，基本上放棄勞動節假期，所以，沒有大型新樓盤在勞動節假期推出市場，以致銷售量大幅減少，亦不排除有部份購買力轉買二手樓，但為數不多，不能夠補充新樓的銷售量，如果二手樓銷情暢旺，應該會有地產商趁機推新樓盤，捕捉突然出現的購買力，不過，他們就要減價促銷，否則，成績未必可以達到他們的要求，而事實上，各地產商對地產市場都虎視眈眈，不會浪費任何購買力，所以我估計，很快就會有地產商以稍低於市價推出新樓盤。
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二手樓旺，新樓就會減價
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1.
向飯民說不 |
| 2017-05-06 09:53 |
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2.
Johnny |
| 2017-05-06 10:00 |
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d地產商單就上半年既銷售額已經跑夠曬數，仲使乜減價出貨？今年賣太多下年仲難追返呢個銷售額所以緊係吊起黎賣好過啦。
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在下都係咁諗, 在下估計超人荃灣大盤開萬2-萬7, 平均價萬5, 同隔離新盤比, 算係大平賣益街坊, 至於萬5蚊呎算唔算大平賣, 就閣下自己判斷, 不過超額幾廿倍認購, 第一日清晒4, 500個單位, 應該冇問題
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Johnny兄,
發展商目標係為股東爭取長期合理回報
由於樓價升得太急, 一年賣千零個單位. 盈利已經到數, 有貨剩唔賣, 由於供應有壟斷性, 越係唔賣, 樓價越升/難跌, 發展商當然吊高黎賣, 除非有其他唔受控既發展商劈價做爛市, 本來以為內房係挑戰, 點知佢話要起宿舍, 比佢吹漲
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下一個月，加息了。加息是洪水猛獸？又出來嚇人！哦，無債一身輕，何懼息加？之前我舉過例，現在低息供樓，每加息一厘，利息支出多六成。
美國加息牽涉到美金強弱，以下是我一丁點兒的意見。美國實行超低息措施，當然是在次按泡沫爆破後放出來，救大銀行於概倒。這樣做就成為弱勢美元，這樣有利美國，但是對其他國家，尤其是中國不利，簡單講，中國廠商收回來的賬欵，換作人民幣時就少了，所以中國不理會你加唔加息，我有我自行貶值。你有張良計，我有過牆梯。美國長期低息都會自損，營商生態有害，唯有作利率正常化。
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稍低於市價推出新樓盤 < 轉個圈咪加價羅好似SHK 屯門個盤, 第一次就幾十個出貨, 加推個陣又幾十個提價, 再加推就再加價
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7.
Tony lam |
| 2017-05-06 11:49 |
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典型嘅…專業分析員 ! 專業統計…錯喺邊度 ? 所謂專業人士一噏嘢…就好似宗師上擂臺…幾秒玩完露底。
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8.
Larry |
| 2017-05-06 11:51 |
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已经有地产经纪以新盘劈价来拉客了，距顶峰不够100天啦。
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港苦既遠水不能救近火. 由689上台講到離任. 都仲係遠水不能救近火
要壓樓市, 唯有靠美國佬加息, 美國佬已經加左3次息, 係港銀唔跟, 下次係第4次, 照計會跟, 咁市場反應有兩個可能, 一係港銀一加息, 樓價即跌, 另一個可能係港銀加息都未跌住, 要港銀加夠兩三次息先跌, 如果出現後者情況, 港樓要年尾先跌, 如果撞正股市跌, 可能會跌得比較急, 今年買左新盤既人好機會蟹晒
不過到港銀加左右3次息, 即係美國加左6次息, 加左成1.5厘, 到時美國會唔會轉軚停止加息? 如果美國一停加息, 港樓就有得復活
好無奈咁講, 依家係香港買樓, 一定要儲定大量子彈, 捕捉最佳時機勇敢入市, 而買樓時機可能兩三年先出現一次, 一次維持半年, 過左就冇
投資冇野好講, 但係買樓自住都要睇市, 否則閒閒地買貴過百萬, 都幾無奈
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美國佬玩乜都係玩到其他國家跟為止，加就加到，由壞事加到你者玩係加先至好事為止。。同印鈔一樣。。D果 大國利益 博弈。。正常化一詞，係指4厘。。到(5正常)係4以上先(開始減)，以而家講係加3年後先講減。。從另角度睇，5係想加。係5加5得。。冇債仔想還，係5還5得。。
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I am in Guangzhou. All the apartments here were double la in the two years !!! Do not talk demand, supply, or any cost, or govement. It is just QE, QE, QE, QE and QE poblems Hong Kong rich people are just wake up !!!!
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13.
Koichi Fuyumi |
| 2017-05-06 21:43 |
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美國六月加息的機會，按Bloomberg數據顯示機會已經超過九成
但問題是香港幾時會加息？我個人看法這次美國加息後，香港最優惠利率仍然會維持不變
當年07／08年時，美國息口由2007年12 月4.25%，一年內減4%（到2008年12月為0.25%）；香港最優惠利率同期由6.75%到5%，減幅只有1.75%。足足少咗2.25%
15年起美國加息三次共0.75%；香港都無跟，其實係正常過正常，因為當年減唔足。到家下加自然亦加唔足。
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14.
Koichi Fuyumi |
| 2017-05-06 21:57 |
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另外最近見有師兄討論美國加息，我仍加入插嘴講幾句
好多人有個觀點係美國欠落太多錢，所以佢地無能力加息。
其實呢個觀點係唔完整的。因為美國債其中一個最好的解決方法就係通脹。30年前我借咗你10蚊買左盒叉燒飯，如果我今日還番10蚊比你，你連白飯都未必買到。對美國嚟講，借咗人錢，最好就係有通脹，還錢嘅價值自然就少咗。
所以只要通脹夠快，美國加息係唔會覺得痛，唔會唔加息。否則日日通脹，但利息又低，真係搵鬼借錢比美國繼續Fing。
話題一轉，如果加息係可行的話，對做按揭供樓嘅人影響就大
因為我用開2厘息借錢，如果一年加息0.25厘三次，我利息支出就要多差不多四成。但同時間，你信唔信一年內租金可以升四成呢？中間啲差價就係自已本身投資嘅利潤，就咁就無咗啦。
所以點解李超人係首富呢，因為佢眼光就係準。 家下啲樓，自住當強迫儲錢還个可以，但作為投資工具呢，就真係好一般囉。
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15.
Tonytony |
| 2017-05-06 23:10 |
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什麼邏輯？息口由二厘升上四厘即100%，無理由期這望租金升一倍喎。首先租金回報基數是3%，升一倍是咪變成 6%回報？第二是出租物借貸額是樓價50%。借三百萬升2%每月多還5000元，600萬樓價月租15000元，租金升33%就cover到息口升上四厘啦。何況現在銀行做拆息貸款是加1.4厘，月還利息大約是1.8厘。
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同意賴債，充公敵方債務是美國當務之急，最好方法是美元貶值，或是令敵國的通漲加劇，而不是本國（美國）的通漲。這樣解釋咗美國遲遲不加息而令美元積弱，中國啋佢都傻，我自己貶值，從前的人民幣升值是美國威逼出來的。
美國經歷八年低息，招致自損，例如靠食息的保險公司，賺息差的銀行（加息後盈利已經多咗），債劵滯銷。營商環境有害，通漲勢危。對手又唔做傻仔而攪貶值，祗好結束弱美元政策。
我的猜度，如果狂侵落實減利得稅（由三十幾減到十幾），跨國公司襯低美元匯價，將海外盈利調回美國，形成利潤大增的勢頭，股價又受惠。如此美國加息情況同時間才會明顯。
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