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樓市的病毒
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樓市的病毒
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年5月5日
上星期五，在中原指數公布之前，房運局率先公布在未來三至四年供應量，由九萬四升至九萬六，我相信目的不但話俾市民知道，政府是有能力提供足夠供應量，同時壓一壓中原指數創新高之後的銳氣，不過，有分析員指出，政府並沒有提高供應量，只不過是新樓貨尾單位由六千增加至八千，多出來的兩千個單位就是這樣得出來，換句話說，政府的說話是假大空，根本不能夠提供承諾供應量，結果是樓價繼續上升。
大多數人都會同意分析員的說話，但我有不同意見，我覺得政府能夠提供多兩千個單位是正面訊息，新樓貨 尾單位增加兩千是負面訊息，即是正式公布上一季有兩千個新樓單位賣不出，就算中原指數屢創新高都沒有用，現在除了二手樓巿場的成交疲弱之外，新樓也賣不出，貨尾單位逐漸增加，最後，就會成為病毒，令到樓市下跌就是那些日漸增多的新樓貨尾單位。
我知道不少人不會同意我的假設，他們認為地產商有持貨能力，所以，新樓貨尾單位才會增加，其實生意人大多數希望貨如輪轉，迫不得已才持貨不賣，貨尾單位增加亦證實了供過於求，未來四年九萬六單位供應量即是平均每年兩萬四，而去年的需求量是一萬六，每年多出八千，即是每季多二千個貨尾單位，現在只得八千個貨尾單位當然不算多，但如果以每季兩千個貨尾單位增加，很快就會變成壓冧樓市的病毒。
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樓市的病毒
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1.
減少少多人買 |
| 2017-05-05 09:20 |
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發展商心雄叫高價才會新樓也賣不出，減少少就會自然多人買。
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2.
Tony lam |
| 2017-05-05 10:25 |
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有乜理由…居屋…自置公屋…會有補地價…自由市場…呢個做法㗎 ! 呢個先係將公眾資源…異化為賭具嘅行為、有冇人思考過呢個做法…有幾荒謬 ? 冇咗自由市場…呢類房屋就對應番原有嘅本質、價格就適應番合資格嘅用家、私營市場飛沙走石就冇咁影響民生啦！
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我同意湯博士的看法。地產商即使有持貨能力，減價後有賺一定賣。如果地產商判斷樓價有下行壓力，虧本也會賣，不會持貨。這是止餂，持貨會餂得更慘。我以前見過華懋持貨長時間唔買，一方面該公司睇好後市，另一方面該公大巴現金，冇乜向銀行借錢，持貨成本低。但咁樣做生意既地產商，可謂絕無僅有。龔如心過身後應該唔會再長期持貨啦，無理由連抄家都做埋架！
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在下仍然認為所謂未來3, 4年供應其實係未來3到6年, 睇下過去推出既新盤既賣地時間就知
不過貨尾增多都係事實, 估計2年後就會有接近兩萬個現樓貨尾, 不過發展商會減價賣, 定係10個20個咁屌高黎慢慢賣, 就由閣下自己判斷
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7.
AH-HO |
| 2017-05-05 12:38 |
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Hold貨唔賣，唔止一家華懋。 6樓說的未來96000是3-6年供應，我研究過政府的數字，基本同意。但要補充一點，政府呢條數，我計來計去，都覺得是長期唔準的。。。
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引刀---------唔駛旨意有特效藥呀，你如果有心回流露營，就早d霸位，唔好跟我爭。
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問題係大發展商得果幾間, 佢地一齊囤貨, 足以收緊供應浪返起個市, 就算要跌都跌少d
以前二手交投多, 就算發展商hold貨, 都有好多二手投資者沽供, 發展商越hold越跌, 但係經過7年辣招後, 要沽貨既投資者都沽得7788, 剩返少量唔會沽貨既投資者係二手市場, 二手唔沽, 一手罷賣市場就全城缺盤, 就算市差, 缺盤半年買家又忍唔住要衝出黎搶
另外依家一手賺價太深, 地價5千, 賣萬8, 9, 賣6成已經可以還晒地價同建築費比銀行, 剩返果d可以10個, 20個咁善價而沽, 柏傲灣, 維港星岸, 維港頌, monterny, 藍塘澳, 南昌新盤, grand yoho都係咁樣賣, 尤其係港資地產商唔夠內房搶地, 留返d貨第時先賣仲好, 否則第時冇貨賣點追業績? 呢種新賣樓方式當然要多謝囤貨祖宗浪澄灣, 香港發展商同地代已經進入厚利少銷既新時代
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10.
引刀一快 |
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| 2017-05-05 15:29 |
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十郎兄
呢隻特效藥係正牌類固醇，食得兩食就兩病齊發，一窩蜂嚟一窩蜂走，社會更撕裂。
我露營揀大灣區，好位先到先得。
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11.
真真薯片 |
| 2017-05-05 16:07 |
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引刀兄,
大陸人黎香港買完樓會唔會班資回朝, 主要睇佢地自己國內等唔等錢洗, 所以皇帝話金融穩, 核心穩, 金融穩唔穩就睇皇帝既功力同埋佢想點了
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12.
引刀一快 |
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| 2017-05-05 16:21 |
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真真薯片兄
撤BSD只係一種假設，一撤就唔得了，社會反響會好大。我要推薦一下浪子篇波經，因為社會發展應該著眼於球賽，而唔係一場球賽。
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刀兄----------去中山漏講一樣野，就係見過幾個鬼城，佢又唔係完全冇人住，疏疏落落，香港仔見識了。
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14.
真真薯片 |
| 2017-05-05 18:11 |
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引刀兄,
正苦之前試過微調辣招, 由買樓後6個月內沽變做新樓入伙後6個月內沽, 都升到把把聲
其實正苦唔想樓價跌(佢自己係業主), 又唔想樓價勁升(太多人鬧, 面皮再厚都樣衰), 最好係每年升5%, 唔覺唔覺, 乜都唔洗做, 威足5年, 下台後d樓又升5成, 再轉去大公司做ceo打風流工, 仔女送晒去外國, 爽
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