市建局行政總監韋志成發表網誌，指出：「迷你單位(或納米樓)如開放式或一房單位現象成風，其中一個主因是本港家庭形態出現結構上的改變，政府統計處早前公布最新的2016年中期人口統計數據顯示，在2006年至2016年間，全港一至二人家庭住戶的數量，已由90多萬大增至近113萬戶，換句話說，這數以萬計的小家庭對住宅市場必然造成一定的需求。不少年輕夫婦期望盡早擁有自己的居所；較有經濟能力的單身年輕人也有自置物業的需求。他們大多主攻細單位，形成市場上對細單位的殷切需求。」

　　關於韋志成的論點，筆者做了一點分析。從表一，一至二人家庭住戶的數量的確有明顯增長，由2006年的90.01萬戶上升至2016年的113.09萬戶，升幅達23.08萬戶，但大家要留意，三人家庭住戶的數量也在同期增加8.75萬戶，只是四至六人家庭住戶的數量略為下跌。

　　本地家庭小型化的趨勢是頗明顯，但表二顯示，公屋和資助自置居所的住戶平均人數分别由2006年的3人和3.4人下降至2016年的2.7人和3人，而私人住戶平均人數卻在同期保持在2.9人水平，反映家庭小型化現象主要是來自公屋租戶和資助自置居所住戶的兩類居民。

　　然而，大家亦需要注意一至二人家庭的數量在過去十年的升幅達23.08萬戶，而公屋和資助自置居所的新增家庭住戶在同期只有11.08萬戶，即是有部分新增的一至二人家庭住戶已流入私樓市場，這亦印證韋志成所說的市民對小型單位有需求。

　　可是，迷你單位數量明顯上升也涉及其他三個更重要的原因。第一，金融管理局將私人住戶的按揭成數不斷收緊，令部分置業者難以負擔龐大首期，他們只能退而求其次改買金額不太高的私人住宅單位，盡量配合法例上可以容許的最高按揭成數。第二，地產發展商為了達到盈利最大化的目的，將部分單位劏細以迎合市場購買力，由於樓價不斷飈升，地產商亦相應將單位越劏越細。第三，樓市出現非理性亢奮，令置業者和樓市投資者相信樓價會長升長有，遲了入市便要付出更高價才可以買到樓，因此，單位面積即使超細，也不介意買入。

住戶人數                2006年第四季            2016年第四季

1                                  355.8                       450.0

2                                  544.3                       680.9 

3                                  522.5                       610.0

4                                  510.8                       480.4

5                                  212.5                       201.2

資料來源: 綜合住戶統計調查 按季統計報告

房屋類型                            2006年第四季            2016年第四季

公營租住房屋                                3.0                        2.7

資助自置居所房屋                          3.4                        3.0

資料來源: 綜合住戶統計調查 按季統計報告