轉載浪子心聲兄好文一篇,只反映浪子兄真知灼見,不代表本人立場。
浪子心聲
2017-4-25
82年世界杯是我第一次認知什麼是足球,西巴隊水銀瀉地的進攻式踢法,令人歎為觀止,但八強已不敵意大利隊的穩守突擊打法,當時大多香港人對巴西隊的落敗都非常失望,尤其是對意大利隊在一球領先下,後衛常回傳給守門員打拉布,令比賽變得怎不精彩,最終意大利隊不但贏了巴西,還成為82年世界杯得主,令人忿忿不平的是意大利隊常利用當時球例的漏洞,球員可回傳給守門員用手接球拖延時間,因此國際足協改例,以後用腳回傳給守門員不得用手接球,自始足球賽事再沒有這種拉布的問題,新例更有利進攻,球賽變得更精彩,這個例子證明遊戲規則的重要性,它可完全改變參與者的行為,亦反映聰明人如何利用遊戲規則的不善獲得優勢而破壞遊戲的本質。
我個人認為香港過去及現在的樓市問題都是出於遊戲規則的制訂不善,在問題出現時沒有像國際足協立即改善不足,如現在只要樓價不是急速下跌,無論在樓價高或低都對擁有多個物業人士過於傾斜,在樓價高及不斷上升時,他們就享有物業升值的利潤和可觀的租金收入,他們還會以利潤加大投資,令優勢更加擴張;就算樓價在緩慢下跌時,他們亦能以租金維持每月按揭的大部分供款,由於通脹長線還是贏多輸少,由於持貨成本低的遊戲規則,香港物業投資者尤如意大利隊領先一球後不斷回傳給守門員,那些擁有了第一個出租物業的投資者,就不斷想增購物業增加利潤和優勢,大幅增加住房的投資需求,令香港市民對樓市有只升不跌的概念,形成香港人只知投資物業不作它想,社會單一元化,自從90年代初香港就開始出現這現象,過去香港的多元化社會不再複反,發展到現今已不只是單一化問題,亦到達社會穩定問題,新一代已感無希望在港安居樂業,怨氣怎深,遊戲規則已到不可不改的地步了。
究竟香港的房屋政策出現了什麼問題令香港市民只願投資物業不作它想,當然最直接的是供應不足,不能滿足自住和投資需求,但我曾以香港人口淨增長計算,香港的住屋需求每年增長不多於二萬五千,但政府已對香港市民表達未來3年私樓供應高達9萬3千,應可應付住屋需求,如每年政府能提供兩萬個公屋及兩萬個私樓供應,自住需求不但能滿足,亦有可能出現供過於求的現象,但很可惜影響香港樓價不只自住需求,由於遊戲規則的不善,投資需求影響更甚,因此如果政府不改善投資需求的遊戲規則,有可能政府出盡九牛二虎之力,再增加供應到每年6萬甚至7萬供應,亦無法令樓價回調到年輕人一代可上車的樓價,所以不斷增加供應亦未必能解決香港住房問題。
當然政府可選擇興建更多的居屋,讓較低收入的中產解決居住問題,到時又到較高收入的中產無法上車,政府又要起高一級的資助房屋,這個方向我個人不太認同,政府太有為了,政府的角色過重,香港將會有大部分人居住在不同類型的公營房屋,居住質素未必理想。
因此我個人認為政府應從稅制上改善遊戲規則,減低住房投資需求改變香港整體投資環境及投資文化,由於問題主因出於物業投資者持貨成本過低,就算不出租亦能賺取物業升值利潤,所以遊戲規則必須針對「持貨成本」和「增值利潤」,建議政府積極考慮以下改善方案:
(1)投資物業稅:增設「港人擁有多過一個住宅物業」和「非港人或公司持有的住宅物業」的投資物業稅,稅款等於差餉三至五陪,令持貨成本大增,減低住宅樓房投資吸引力,稅率亦可視付投資需求而調節。
(2)樓宇增值稅:增設樓宇增值稅,當業主賣樓時,若樓價賣出比買入時高,其差價就要徵收16.5%的增值稅,尤如商業活動的利得稅一樣,但如果港人業主只得一所樓宇,在一年或兩年內再買樓就可退回稅款,這樣就不會影響換樓人士。最重要是這樣能拉近「有多個物業的投資者」和「沒有樓或只得一所樓宇的香港人」在貧富和經濟優勢上的差距。亦可考慮以預先張揚一年後實行樓宇增值稅,從而釋放二手樓宇供應。
(3)租管:恢復97年前香港長時間實行的租管,讓私人市場的租戶享有租住權的保障,業主若非自用,而租客又能支付市值租金的話,業主不能拒絕續約;雙方若對市值租金沒法取得共識,可交租務仲裁署裁決。
以上政策實行不難,有如四兩撥千斤,不用大興土木,見效神速,不單可解決樓市問題,亦可能令香港回復七八十年代的多元化社會,各人力爭上游,提升香港整體競爭力。
在此希望候任特首林鄭月娥積極考慮或準備,在上任後能盡快實行,以免香港社會更撕裂及分化。
註:歡迎轉載,開源作品。