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小陽春消失了
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小陽春消失了
湯文亮博士
紀惠集團行政總裁
2017年4月22日
今年復活節假期前，政府突然間取消一簽多約行為，唔係唔可以，不過要全部所買單位都要付15%印花 稅，將不少地產商推銷計劃打亂，索性放棄今年復活節黃金時間，四天假期，只賣出百多個單位，比去年少四成，亦是過去四年最少，要知道，在過去幾年，根本供應不足，地產商是就住賣樓，今年不同，不但供應充裕，在一簽多約銷售計劃下，做價亦理想，雖然政府是有意在假期前出招，打地產商一個措手不及，但地產商亦沒有理由放軟手腳，白白將這個檔期放棄，在感覺上，今年的小陽春是消失了，要再次激起市民買樓熱情，又非一朝一夕的事，可能地產商覺得市況仍然熾熱，新樓唔憂賣，所以不是太緊張。
每一年農曆新年後小陽春，要在上一年十一月部署，先推出一些質素不高，而又售價高昂的貨尾單位，銷量當然不會好，但就會為農曆新年後地產商的新樓盤鋪路，做成銷量甚佳的小陽春，但政府在假期前出招堵塞一簽多約這個漏洞，地產商就白白放棄，雖然可以說是政府的策略成功，亦可以說地產商沒有任何應變計劃，小陽春每年只得一次，跟著就是五窮六絕，七是翻身抑或是擔心，仍然是未知之數。
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小陽春消失了
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發展商又罷賣, 累積夠購買力先再賣, 黎緊有兩個可能性, 一係隔段時候購買力儲夠, 某個大型新盤略為低開少少, 做成一日賣大量單位既搶購潮, 重新炒起個市, 另一個可能係罷賣途中出現政經動盪, 股市急跌, 市民驚跌市罷買, 樓價因為少數等錢洗二手業主守唔住乾跌一成, 跟住正苦勝利宣布樓市措施有效, 然後市場因為罷賣左一段時間而儲夠購買力, 某個發展商減價賣大盤賣個滿堂紅黎結束跌市………
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十個專家有九個都睇跌，乃大勢所趨，當然跌是遲早的事，但股市術語五窮六絕未必應用到樓市，市場繼續升，路人看來始終欠一隻天鵝。
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真真兄，地產商罷賣有利有幣，當然可讓市場累積購買力，但有不少發展商的新盤都起得七七八八，唔快啲賣就遲啲要去庫存㗎哪?
現階段還是賣樓花唔洗急，遲啲要賣現樓就要見真章，到時有可能賣得快好世界都未定?
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浪子兄,
樓當然要賣, 不過估計唔會曬冷咁賣, 估計今年一手都係賣萬五六個單位
以此速度賣樓, 兩三年後就有約兩萬個一手現樓貨尾, 到時問題係發展商賣左既單位利潤有幾深, 如果已經收回晒成本, 發展商長坐大量現樓貨尾有咩所謂? 689個best friend已經完美示範玩法啦, 呢個叫689路線, 發展商唔跟就係政治唔正確! 至於細發展商果d單棟貨尾, 量少, 呎碼太細, 對兩房以上單位應該影響不大, 反而一手現樓貨尾多. 二手會比較難出貨, 到時二手樓就好難再屌高黎賣
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真真兄，到賣現樓時，發展商會不會囤貨就好睇未來的供應是不是有持續性，如果信政府會維持每年兩萬私樓供應，我估地產商未必會囤貨，如果地產商係睇好未來香港樓市，就唔會賣遠期樓花啦?
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浪子兄,
就算睇好樓市, 都要賣緊d樓花, 因為買地同起樓要錢嘛, 而收回晒成本之後, 剩返既貨零成本, 就可以惜售, 呢一招投資股票成日有人講, 叫做讓盈利奔跑, 有頭號梁粉親自示範, 愛國愛港既發展商當然要緊跟689路線
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10.
真真薯片 |
| 2017-04-23 12:27 |
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土著兄,
樓盤賣7成單位, 收入已經足夠支付地價同建築/銷售費用, 剩底既貨持貨成本相當低, 就算唔係完全零成本都好接近, 如果對長線樓價有信心, 絕對可以惜售, 上一代惜售王係甜甜老公, 囤貨囤到佢兩公婆死晒都未賣完, 新一代囤貨王就係頭號梁粉, 佢作為頭號梁粉應該清楚未來供應量, 由佢吹雞囤貨大家唔敢唔跟
超人北角海景盤銷售減慢, 睇個勢又會囤貨, 同對面紅磡個盤一樣, 由樓花賣到變現樓都仲有大把貨未賣晒, 在下認為呢個會係樓市新常態
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11.
浪子心聲 |
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| 2017-04-23 12:52 |
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真真兄你講得好啱，「新一代囤貨王就係頭號梁粉, 佢作為頭號梁粉應該清楚未來供應量」，佢剛剛走哂佢囤咗十年嘅貨，你話佢睇好長遠未來樓價走勢還是睇淡，如果佢係睇好，我覺得佢最多走一半獲利，但佢走晒喎?
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12.
真真薯片 |
| 2017-04-23 13:43 |
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http://m.mingpao.com/fin/daily2.php?node=1482602957510&issue=20161225
http://ps.hket.com/project/174/sales/block/6109
浪子兄,
梁粉未走晒貨, 囤貨惜售唔係完全唔賣, 扣起堆貨每逢市好就推幾十個出黎高價賣, 咁先係賺到最盡, , 維港星岸, 柏傲灣都係走呢條路, 相信北角新盤都一樣
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13.
浪子心聲 |
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| 2017-04-23 14:14 |
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真真兄，不要太早定論發展商會囤貨，以上資料還有單位在銷售中，亦可解讀為未去到貨，因為現時發展商未到要減價速銷階段，而樓價已高到不太吸引，所以可能要慢慢賣，賣得幾多得幾多，如果係囤貨就應停售，因為都賣得差唔多！！
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14.
真真薯片 |
| 2017-04-23 14:53 |
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浪子兄,
第一座有堆單位係未推出, 第二座有堆單位係銷售中, 不過性質都係善價而沽
黎緊睇下有冇發展商敢帶頭劈價賣大盤, 然後賣個滿堂紅再炒起個市, 在下估超人荃灣海邊大盤可能會開世宙價, 如果連超人都唔劈, 咁應該冇人有能力(貨)去劈了
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