MSK 兄，點解要失眠？憂國憂民嗎？

浪子兄，分析樓市當然歡迎，不過記憶中你主要在出謀劃策，比如罷買，租管等等。唯一記得的分析是上次你的人囗預測，結果幾年間相差幾十萬，可分析結果都一樣，哈哈

長河兄，我真不明白為什麼要這樣態度回應，上次條數已解釋沒有幾十萬的差距，每年最多是兩萬到，我由再計過給你睇，路過兄又提議多一個方法計，這樣就是論壇的好處！大家講道理嗎??

浪子兄，以下是我當日解釋為何我認為你對人口嘅預測幾年誤差幾十萬，你未有回應。

To 21樓長河兄：

長河兄：

原話係「因此過去幾年香港實質人口增長只得4萬個，而香港平均每戶2.8人計，每年香港只需1萬5千個單位就能應付新增人口需求。」

請留意最後就一句，就知我是計每年4萬人口增長，唔係total啦，這編不是學術文章，所以頭一句寫留「每年」姐，睇論壇文章應可接受吖??

多叉餘，香港人咪一樣會返大陸定居，每年不知幾多。

引刀兄，淨增長已包括各種流出、死亡人口。當然統計有幾准則是另一個話題。一起研究。

MSK 兄，明白了，如是的確應該好感恩！

長河san

浪子兄,

有點不明要你指教, 我之前睇你留言, 都認為你係指total 4萬人口增長，而唔係每年4萬人口增長. 這亦是建基於你自己的結論"每年香港只需1萬5千個單位就能應付新增人口需求". 若果你是指每年4萬人口增長, 咁我點去理解你每年1萬5千個單位就能應付新增人口需求??? 4萬不是大過1.5萬????

LS兄：

原話係「因此過去幾年香港實質人口增長只得4萬個，而香港平均每戶2.8人計，每年香港只需1萬5千個單位就能應付新增人口需求。」

40000/2.8 = 14285 約1萬5千，每年4萬人口增長就只需1 萬5千個單位。

討論淨增長，不如討論過夜嘅訪港旅客嘅波動好過。

原來浪子兄留有後手，哈哈。咁你當時分析時有冇唸過，如果每年只有1萬五千個單位需求，點解樓市一直升？過往的私樓加公屋供應量應該滿足到呢啲需求啊。

反正冇幾多人瞓街，更唔係有錢都買唔到樓要瞓街，就係咁簡單。

長河兄，我已有回應談到這個分析只考慮自住需求是沒法準確預測未來樓價走勢，因為香港樓價走勢應更受「投資需求」影響，若然未來香港樓房投資需求還是如現今這麼高，就算政府增加供應到每年5萬甚至6萬，還沒法令樓價回調到大眾港人負擔水平。

（2017 April 13） 其回應如下：
早兩日得到長河兄的跟進，作了較長細的香港住屋需求估算，又得到路過兄的指點以結婚數據估算需求，無論用人口淨增長或結婚數據估算，香港未來新增住屋需求都在2萬5以下，而根據香港政府近幾年提供的資訊，未來每年公屋和私樓各約2萬，合共每年約4萬個單位供應，所以只考慮住屋需求，港府只要繼續維持現有計劃提供穩定土地供應，每年4萬個供應似是已能解決住屋需求，當供應完全到位時，甚至有可能出現「供過於求」的現象。

但這個分析只考慮住屋需求是沒法準確預測未來樓價走勢，因為香港樓價走勢應更受「投資需求」影響，若然未來香港樓房投資需求還是如現今這麼高，我擔心就算政府增加供應到每年5萬甚至6萬，還沒法令樓價回調到大眾港人負擔水平。

要回答這個問題，我們還要思考樓房是用嚟住的功能重要還是用作投資工具重要，我個人認為住房是民生必須品，不能象一般物品，完全以自由經濟形式處理，什麼都不管，讓人囤貨，這會令到有人無屋住，而沒有自住樓人士要付出大幅薪金支付租金，新一代無法上車，帶來社會大量怨氣，及加大窮富差距，令社會不穩。所以我個人認為政府要小心考慮撤招或減辣的政策，因為這些政策都有減低樓房的投資價值或增加樓房投資風險，一但減辣或撤招，只會讓有錢人更有優勢再次加大樓房投資和他們在社會的優勢，令更多人認為香港樓價只升不跌，香港會繼續單一化只作房地產投資，無法走向多元化社會。

尚若當供應到位時，香港樓價還不能有合適的調整，我個人認為香港政府不單只不減辣，還應積極考慮新政策減低樓房投資功能，如增設「樓房增值稅」，減低樓房的投資吸引力，引渡資金流向對香港更有利的方向，如股市、創業、高科技、電影等等，讓香港能夠有更大的機會走向多元化社會。

「反正冇幾多人瞓街，更唔係有錢都買唔到樓要瞓街，就係咁簡單。」

浪子兄，刀兄已經一語道破，香港不存在住屋問題，也不存在有錢買唔到屋的問題，一句到尾，是投資問題，是能否蹬上投資列車問題。我認為這個問題是個人問題，政府不應也不能幫手解決。一起研究。

長河兄，我並不認同香港現時沒有居住問題，香港還有很多人住劏房，至甚工廈，情況尤如70年代的香港，很多人住木屋，明顯公屋供應量還未到位。

至於中產，居屋供應不多，中產還要購買私樓，現時樓價已大大高於他們的負擔能力，所以我認為政府需要解決中產住屋問題；因此我建議政府一係就起多居屋、首置屋等等的中產公營房屋；如果政府不走這條路，就要處理投資需求，如樓宇增值稅、租管等等減低住房的投資功能，樓價自然會因投資價值減低而調整。

政府當然有責任處理呢個問題喇，順勢而為，簡化通關程序，加建全日通關口岸。