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21.
浪子心聲 |
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| 2017-04-11 16:58 |
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https://www.censtatd.gov.hk/hkstat/sub/bbs_tc.jsp
再計過，跟據以上資料，過去幾年香港人口增長都少於6萬5個人，平均每戶2.8個人計算，每年香港需要約2萬3千個單位就能應付新增人口需求。未來公屋、居屋和私樓一起到位時，有機會達到每年約4萬個以上單位，這樣真係有可能出現供過於求。
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22.
歷史長河 |
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| 2017-04-11 17:28 |
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浪子兄，
1. 有計現在公屋輪候冊及劏房人士嗎？ 2. 每年4萬個單可持續幾耐呢？夠滿足1）嗎？
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23.
引刀一快 |
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| 2017-04-11 17:44 |
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浪子心聲兄
香港人口增長只係戶籍上增加，長住大陸嘅人越來越多，呢類非正式離港人口係未計數嘅。
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24.
引刀一快 |
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| 2017-04-11 17:53 |
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To 12樓 浪子心聲兄
大陸人包港女由來已久，唔係咩新鮮事，當然，數目上遠遠冇香港人包大陸二奶多。
向飯並冇包大陸二奶嘅心，佢係大陸富婆嘅二公，夠膽滾？想死咩。
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25.
引刀一快 |
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| 2017-04-11 18:15 |
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To 17樓 浪子心聲兄
如果每日150個單程證名額都用唔曬嘅話，意味著香港就快玩完，我相信唔會，不過每日150個大陸人定居香港就絕對係冇可能，當中好多只係嚟攞個身份，享受香港福利待遇，人就繼續住喺大陸，除非落嚟揾嘢做喇。
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26.
真真薯片 |
| 2017-04-11 18:26 |
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27.
CD ROM |
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| 2017-04-11 18:38 |
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28.
浪子心聲 |
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| 2017-04-11 18:42 |
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長河兄，你都識搵數據，自己計吓啦！
我只能簡化地計算，用2016年尾人口減去2015年尾人口得到當年總人口增長約6萬5，i過去幾年都是差不多，這應包括所有香港人如公屋輪候冊及劏房人士。
當然「供過於求要」是否發生，還要視付未來每年能否持續有4萬個單位供應及人口增長維持約6萬5人以下。
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29.
真真薯片 |
| 2017-04-11 18:45 |
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再改稅率已經冇用
差響/租管都唔係隔一晚就可以生效既事
睇個樣似係有招封殺一契多伙
話說花期講左要係星期五出招, 689就偏偏唔揀星期五, 果然有689本色, 又快又狠, 勁! 唔知林鄭有冇咁果斷呢？
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30.
樓市大好友 |
| 2017-04-11 19:50 |
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【on.cc 東網專訊】香港特首梁振英表示，不能夠對樓市泡沫掉以輕心，近期有買家用「一約多伙」購買住宅有上升趨勢，令樓市氣氛加劇。他宣布，若買家用「一約多伙」購買住宅，要繳稅15%，4月12日午夜後生效。
梁振英表示，未來3至4年一手供應量達94,000伙
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31.
真真薯片 |
| 2017-04-11 20:04 |
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其實今次只係補辣, 唔係加辣
唔知發展話會唔會又罷賣應對?
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32.
Tony lam |
| 2017-04-11 20:37 |
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罷賣 ? 而家老表托到咁高、咁好價唔走貨 ? 陀地大孖沙…全部老行尊嚟㗎、所以散貨唔會亂嚟…好有秩序、CY同陀地有哂默契…等佢地散敢D貨…回咗老本兼有利…先至落閘、貨尾就長嚟逐個賣…唔洗心急減價攪寸個Party啦！
老表睇下頂唔頂到三年啦！老本比成一分息托番嚟、三年成本要預多三成、到時升到咁多嘅話…我都有份笑到四萬咁嘅口 !
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33.
真真薯片 |
| 2017-04-11 21:01 |
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今次未必需要罷賣
之前有報導話一約多伙佔成交25%, 假設最壞情況呢25%購買力完全消失, 都仲有75% + 向隅客, 仲有一種主力投資者, 即係父母有樓再用仔女名買係未被封殺, 照計新盤減少少溢價已經可以抵消新招效力
除非下輪新招係父母有樓既人買樓要交15%稅, 咁就冇野好講
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34.
Tony lam |
| 2017-04-11 21:25 |
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而家政府主動不斷出招、買樓嘅就祗靠…低息被動防守、就算政府唔係真心想隊爆、但難保間中失手篤中一下、就算唔瓜得…痛都唔好啦！最唔好係中招嘅多數係弱者…强者好識避嘅 !
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35.
供求假設 |
| 2017-04-12 06:52 |
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講供過於求是假設每戶祇會擁有一個單位，咁就大錯特錯。很多港人有數個至無數咁多物業，買俾父母住，俾包養住，俾子女住，買多間（比隣）俾工人住，買別墅作效外小住，用多餘錢買嚟空置都好過擺錢喺銀行，每月收入幾十萬至幾百萬的業主多着呢！買物業係會上癮㗎!
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36.
歷史長河 |
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| 2017-04-12 08:26 |
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原估計：人口在2017一2020見頂，過去幾年人口増長只得四萬個，所以以樓市跌。
修正為：人口「每年」增長六萬幾，不知何時見頂，所以樓市跌。
浪子兄，咁樣真係唔使浪費時間去分析，幾年下來已經有幾十萬人口誤差，可結果都一樣，講笑是嗎？這樣同浪來浪去都是跌有何分別呢？
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37.
浪子心聲 |
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| 2017-04-12 09:46 |
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長河兄，6萬幾和4萬的差別在幾年何來有幾十萬的誤差，幾年大多人當三年都係約7的誤差。
還有這個計算主要瞭解港人增生住屋需求，所謂的剛需，從這樣分析每年兩萬私樓和兩萬公屋足夠應付剛需，所以如只考慮居住需求，當供應到位時，係有可能發生供過於求的現象。 但樓市升跌還要考慮「投資需求」，所以我已強調當考慮到投資需求，我就唔識計啦。
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浪子兄同長河兄玩數據玩得咁開心, 我又多口插幾句. 有兩點要留意. 第一, 香港人口淨增長主要動力並非出生人口, 而係移民. 2016年移民到香港人口係5萬1千3百, 創2000年後的新高, 佔人口淨增長近八成. 但移民人數變化好大, 可以係負數, 例如2008年及2009年淨移出分別為1萬1千5百 及 8千4百. 簡單咁講, 如果外圍經濟有咩變化搞到外資裁員又或者直接搬上深圳, 香港人口淨增長可以跌得好快. 第二, 愚見認為不應該直接用人口淨增長去估需求, 應該用結婚註冊數去替代出生人口. 生小朋友只會刺激換樓需求, 而非買多層樓需求. 結婚才是由2戶變3戶的主因. 所以, 需求估算公式應為 [結婚註冊數 減 (死亡人口除平均每戶人數) 加 (淨移民除平均每住戶人數)]. 過去十年平均需為每年1萬7千4百.
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39.
歷史長河 |
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| 2017-04-12 11:12 |
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路過兄，基本同意，不過供應和需求都是有彈性的，同埋影響樓市的因素有很多，各種因素之間又有千絲萬縷的聯繫，分析結果常常是失之毫釐 差以千里也！
浪子兄，
你的原話係「因此過去幾年香港實質人口增長只得4萬個」。我的理解是這係一個total number, 而唔係每年數字。正如政府幾年來一直講「未來三至四年有9萬二、三千供應」一樣係total 而唔係每年。話你幾十萬誤差是基於此理解。不過可能我近來冇去進修，理解力差，見諒！
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40.
浪子心聲 |
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| 2017-04-12 12:08 |
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多謝路過兄指點，非常認同這兩點分析。當我考慮選擇使用香港每年人口淨增長作為計算居住需求時，我感覺這個數比其他的數據會預大一啲，我亦選擇6萬5這個數，因為它是過去幾年最大的人口淨增長數目，我希望計出嚟的居住需是最壞的情況。
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